TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le :

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18° chambre
1ère section

N° RG 23/07138
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ62G

N° MINUTE : 1

Assignation du :
12 Mai 2023

contradictoire

JUGEMENT
rendu le 05 Novembre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [G] [K]
87 avenue Paul Ravoux
30400 VILLENEUVE LES AVIGNON

Madame [A] [M] [V] épouse [K]
87 avenue Paul Ravoux
30400 VILLENEUVE LES AVIGNON

Tous deux représentés par Maître Cédric BERTO de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1830,
et par Me Guillaume CLOUZARD, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Société PV EXPLOITATION FRANCE
L’Artois – Espace Pont de Flandre – 11 rue de Cambrai
75019 PARIS

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

Décision du 05 Novembre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 23/07138 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ62G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DEBATS

A l’audience du 05 Mai 2026, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 5 Novembre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2010, M. [G] [K] et Mme [A] [M] [V], épouse [K], ont donné à bail commercial à la SAS Pierre & Vacances Maeva Tourisme Exploitation, aux droits de laquelle est venue la SAS PV Exploitation France, des locaux désignés comme un appartement et un parking, correspondant aux lots n°5012 et 8150, de la résidence dénommée « Quartier de l’Amara – Résidence Chandra », située à Avoriaz, dans la commune de Morzine (74110).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 30 avril suivant la prise d’effet du bail fixée au lendemain de l’achèvement de l’immeuble, survenue le 17 décembre 2011, soit à compter du 30 avril 2012, moyennant le versement d’un loyer annuel initial en principal de 16.827,96 euros hors taxes, augmenté de la TVA.

Les locaux ont pour destination « une activité d’exploitation de ‘RESIDENCE DE TOURISME’ ou ‘d’hébergement de loisirs à gestion intégrée’ consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle (laverie, location diverses,…) ».

A partir du mois de mars 2020, la société d’exploitation de la résidence de tourisme, société preneuse du bail, a interrompu le paiement de certaines échéances de loyers et informé par voie de courriers les propriétaires de la résidence Chandra que son obligation de paiement était suspendue pendant les périodes de fermeture administrative imposées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19.

Par ordonnance du 2 février 2021, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation au profit de plusieurs sociétés du Groupe PVCP, dont la société PV Exploitation France, prorogée par ordonnance du 1er juin 2021.

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 juin 2022, M. et Mme [K] ont fait signifier à la société PV Exploitation France une mise en demeure avant congé, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, d’avoir à payer dans le délai d’un mois la somme en principal de 15.309,23 euros au titre de l’arriéré locatif depuis le 16 mars 2020.

Le même jour, les bailleurs ont fait signifier à la société PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes à effet au 31 décembre 2022 à minuit, avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Par courrier officiel du 28 septembre 2022, le conseil de la société PV Exploitation France a indiqué au conseil des bailleurs que sa cliente avait procédé au règlement des sommes réclamées en date du 27 juillet 2022, de sorte que le refus de paiement d’une indemnité d’éviction ne serait pas justifié.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, M. et Mme [K] ont fait assigner la S.A.S. PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à titre principal de juger valable le congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, condamner la preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation et ordonner son expulsion.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 11 août 2025, M. et Mme [K] demandent au tribunal de :
« JUGER que Monsieur [G] [K] et Madame [A] [M] [V], épouse [K] sont recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit,
A titre principal,
– JUGER valable le congé sans offre de renouvellement avec prise d’effet au 31 décembre 2022, du bail commercial du 20 décembre 2010 entre Monsieur [G] [K] et Madame [A] [M] [V], épouse [K] et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE,
– DIRE que les motifs invoqués par les bailleurs afin de refuser l’indemnité d’éviction au Preneur sont légitimes ;
– JUGER déchue de son droit à l’indemnité d’éviction la société PV EXPLOITATION France ;
– ORDONNER l’expulsion de la société PV EXPLOITATION FRANCE et celle de tous occupants de son chef des lots 5012 et 8150 appartenant à Monsieur [G] [K] et Madame [A] [M] [V], épouse [K], ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,
– ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,
– CONDAMNER la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, augmenté de 70%, outre le montant des charges et taxes, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

A titre subsidiaire,
– PRONONCER la résiliation du contrat de bail commercial du 20 décembre 2010 entre Monsieur [G] [K] et Madame [A] [M] [V], épouse [K] et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE, aux torts exclusifs de cette dernière avec effet au 31 décembre 2022.
– ORDONNER l’expulsion de la société PV EXPLOITATION FRANCE et celle de tous occupants de son chef des lots 5012 et 8150 appartenant à Monsieur [G] [K] et Madame [A] [M] [V], épouse [K], ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,
– ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,
– CONDAMNER la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, augmenté de 70%, outre le montant des charges et taxes, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération complète et effective des lieux
Dans l’hypothèse extraordinaire où une mesure d’expertise judiciaire serait ordonnée par le Tribunal judiciaire de PARIS,
– METTRE à la charge de la société PV EXPLOITATION FRANCE le versement du montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert en qualité de demanderesse à l’expertise judiciaire ;
En tout état de cause,
– DEBOUTER la société PV EXPLOITATION FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
– CONDAMNER la société PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Monsieur [G] [K] et Madame [A] [M] [V], épouse [K] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER la société PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens ;
– DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 17 octobre 2025, la société PV Exploitation France demande au tribunal de :
« A TITRE PRINCIPAL
– JUGER que le congé signifié le 29 juin 2022 contrevient à l’affectation à usage de résidence de tourisme des Locaux stipulée dans le Bail, dans la convention d’opérateur touristique ainsi que dans le règlement de copropriété
En conséquence
– JUGER que le congé délivré le 29 juin 2022 est irrégulier et ne peut recevoir effet
A titre subsidiaire,
– JUGER que le congé signifié le 29 juin 2022 par les Bailleurs sans motif est inefficace à mettre fin au Bail et est par conséquent nul,
Dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait que le congé délivré le 29 juin 2022 est nul :
– DEBOUTER les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire du Bail
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait considérer que le congé en date du 29 juin 2022 n’était pas nul et avait mis fin au bail :
– DEBOUTER les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire du Bail
– JUGER que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due ;
– FIXER le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 31 décembre 2022 et la date de restitution effective des locaux, le cas échéant, à la valeur locative minoré(e) de 10% ;
– CONDAMNER que M. et Madame [K] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à 3 fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors covid réalisés dans les Locaux Loués, augmentée des indemnités accessoires soit la somme de 145.563 euros ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire de Paris ne s’estimerait pas suffisamment éclairé :
– VOIR désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction, telle qu’elle résulte des éléments visés par l’article L.145-14 du Code de commerce et sur la valeur locative des locaux loués, conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145.10 du Code de commerce, en appliquant la méthode hôtelière, à laquelle il conviendra d’appliquer une minoration pour tenir compte de la précarité de 10% ;
– DIRE que l’expert devra écarter les données chiffrées des années 2020 et 2021 ;
– DIRE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatives (SIC) aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS ;
– METTRE à la charge des demandeurs le versement du montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– CONDAMNER Monsieur et Madame [K] au paiement des dépens et de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 5 mai 2026 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “juger” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la validité du congé signifié le 29 juin 2022

*Sur l’irrégularité du congé au motif de la contravention à la convention d’aménagement touristique et au règlement de copropriété

La société PV Exploitation France soutient que le congé signifié le 29 juin 2022 est irrégulier aux motifs :

– que la commune de Morzine et la société Pierre et Vacances SA ont conclu une convention d’aménagement touristique régie par les dispositions des articles L. 342-1 et suivants du code du tourisme, pour une durée de 20 ans à compter de sa signature le 28 juillet 2009, dont les stipulations sont reproduites dans le bail litigieux, prévoyant que les logements doivent rester affectés à l’usage de résidence de tourisme pour une durée de 20 ans, soit jusqu’en 2029 ; que cette obligation s’explique par la volonté de limiter les appartements inoccupés en station, à laquelle porte gravement atteinte le congé délivré par les bailleurs,
– que le but poursuivi par les bailleurs de revente du bien, libre de bail ou d’occupation, est incompatible avec l’esprit de la convention d’occupation touristique,
– qu’en application des dispositions du code du tourisme, la résidence de tourisme doit être exploitée par une seule personne physique ou morale ; que les bailleurs ne démontrent pas la désignation d’un gestionnaire unique ou d’un mandat d’exploitation avec un opérateur susceptible d’assurer la gestion de la résidence, ce défaut de gestionnaire unique entraînant la perte du caractère de résidence de tourisme et une violation des stipulations du bail et de la convention d’aménagement touristique,
– que le congé délivré est nul au regard des stipulations du règlement de copropriété qui prévoient expressément que l’immeuble est à destination de résidence de tourisme classée, avec une obligation de location qui ne saurait être inférieure à 20 ans ; qu’à défaut de décision de l’assemblée générale autorisant le changement de destination du lot, la dissidence des demandeurs, matérialisée par la notification du congé, porte atteinte aux conditions de jouissance prévues aux termes du règlement de copropriété, et à la destination de l’immeuble.

Les époux [K] soutiennent :
– que le congé ne contrevient pas aux dispositions du code de tourisme et à la convention d’opérateur touristique conclue entre la commune de Morzine et la société Pierre et Vacances SA le 28 juillet 2009,
– que l’affectation des locaux prévue dans la convention d’occupation touristique, dans le contrat de bail et dans le règlement de copropriété n’a pas d’incidence sur la validité du congé signifié,
– qu’en application de l’article D. 321-2 du code du tourisme, et conformément à la possibilité laissée par le règlement de copropriété, les bailleurs ont la possibilité de mettre fin au bail tout en maintenant la destination touristique de la résidence Chandra, et de louer leur bien à des tiers qui ne seraient pas exploitants de résidence de tourisme, sous réserve que les copropriétaires dans leur situation restent dans une proportion inférieure à 45% des locaux habités de la résidence,
– que, conformément à ce qu’a décidé la cour d’appel de Chambéry dans un arrêt rendu le 28 novembre 2023, l’affectation des locaux loués à usage de résidence de tourisme n’a pas d’incidence sur le congé qui a été valablement signifié à la société preneuse,
– qu’ils sont libres de mettre fin au bail en cours dans les conditions prévues par le statut des baux commerciaux tout en continuant à respecter la destination de la résidence Chandra ; que l’affectation des locaux à usage de résidence de tourisme n’a pas d’incidence sur le congé qui a été valablement signifié.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.

L’alinéa 5 du même article précise que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il est constant que la nullité du congé prévue par l’article L. 145-9 est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur.

La nullité du congé pour omission des mentions de l’article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce ne doit être prononcée que si l’omission a causé grief au locataire. Il s’agit d’une nullité pour vice de forme relevant des articles 112 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte, le défaut de capacité d’ester en justice, le défait de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Selon l’article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, les époux [K] et la société PV Exploitation France, venue aux droits de la SAS Pierre & Vacances Maeva Tourisme Exploitation, sont liés par un bail signé le 20 décembre 2010.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2022, les époux [K] ont signifié à la société PV Exploitation France un congé intitulé « congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes », à effet du 31 décembre 2022 à minuit, au visa de l’article L. 145-9 du code de commerce. Le congé fait référence à un motif grave et légitime « Signifié au Preneur en application des dispositions des articles L. 145-17, I, 1° et suivants du Code de commerce ».

La société PV Exploitation France demande au tribunal de « Juger que le congé délivré le 29 juin 2022 est irrégulier et ne peut recevoir effet » au motif qu’il aurait été délivré en contravention avec les stipulations de la convention conclue entre la commune de Morzine et la SA Pierre et Vacances et reproduites dans le bail, ainsi qu’avec les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Cette prétention, qui tend à voir juger que le congé n’a pas pu mettre un terme au bail, s’analyse en une demande de nullité du congé, ainsi que la défenderesse le précise dans les moyens développés sous le titre « A titre principal, sur la nullité du congé signifié le 29 juin 2022 » de ses dernières conclusions.

Or, la nullité d’un congé doit être prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Le moyen tiré d’une éventuelle contrariété du congé avec les stipulations de la convention d’opérateur touristique ou du règlement de copropriété ne constitue pas une cause de nullité prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce, ni par les dispositions relatives aux nullités de forme ou de fond des actes de procédure.

En outre, aux termes de l’article 3.3 du contrat de bail, les parties se sont expressément placées sous le statut des baux commerciaux et elles sont convenues « qu’en cas de refus de renouvellement du bail par le Bailleur, l’indemnité d’éviction à percevoir par le Preneur en vertu du statut des baux commerciaux susvisé, dont il est fait application volontaire, sera due sans considération des objections qui précèdent et de toutes autres qui tendraient à l’absence d’application dudit statut », la durée du bail étant de 9 ans.

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur a la faculté de refuser le renouvellement du bail à son échéance, étant rappelé que l’exercice de cette faculté qui porte atteinte au droit au renouvellement ouvre droit, sauf exceptions, à une indemnité d’éviction, dispositions d’ordre public, de sorte que la convention d’opérateur touristique et le règlement de copropriété ne sauraient y faire échec.

Il en résulte que les bailleurs ont fait usage de leur droit de donner congé en vertu du statut des baux commerciaux et que la locataire n’invoque aucun motif de nullité prévu par la loi.

La société PV Exploitation France sera, en conséquence, déboutée de sa demande de nullité du congé du 29 juin 2022 du chef de ce premier moyen.

*Sur l’action oblique en nullité du congé en lieu et place des copropriétaires bailleurs

La société PV Exploitation France fait valoir :
– qu’en application de l’article 1341-1 du code civil, le preneur peut exercer une action oblique en lieu et place des bailleurs avec lesquels il demeure lié par des baux commerciaux, afin de faire respecter les stipulations du règlement de copropriété par les copropriétaires dissidents, en cas de carence des autres copropriétaires auxquels le congé porte préjudice ; qu’elle ne sollicite pas la nullité du congé sur le fondement des dispositions de l’article 112 du code de procédure civile régissant la nullité des actes pour vice de forme, mais sur le fondement du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles préexistantes,
– que le règlement de copropriété stipule expressément la destination de résidence de tourisme classée et limite ainsi la jouissance des parties privatives des copropriétaires afin de préserver cette destination en imposant la gestion assurée par un seul exploitant ; que le classement de résidence de tourisme est conditionné par l’exploitation d’au moins 70% (55% après le premier renouvellement) des lots de la copropriété ; que l’admission d’un « droit de dissidence » pour certains copropriétaires qui pourraient l’exercer jusqu’à atteindre le seuil limite pour la classification en résidence de tourisme, créerait une inégalité entre les premiers copropriétaires reprenant la jouissance de leurs biens et les copropriétaires restants,
– que la modification du mode de jouissance de certains lots nécessiterait une modification préalable du règlement de copropriété par décision de l’assemblée générale.

Sur les conditions de l’action oblique, elle expose :
– qu’elle agit en lieu et place des bailleurs avec lesquels elle demeure liée par des baux commerciaux, lesquels n’ont pas contesté les congés alors qu’ils portent atteinte à la destination de l’immeuble ; que le créancier peut exercer toutes les actions à caractère patrimonial de son débiteur, notamment une action en nullité et que l’action oblique permet de sanctionner le non-respect du règlement de copropriété,
– qu’en sa qualité de société preneuse, elle est créancière d’une obligation de délivrance et de jouissance paisible ; que les congés délivrés portent atteinte à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible que les autres bailleurs doivent au preneur en ce qu’ils pourraient entrainer, à terme, la fin de l’exploitation de ces lots par la défenderesse et porter atteinte à l’obligation de gestion de la résidence par un exploitant unique.

Les époux [K] exposent :
– que l’action oblique en nullité du congé exercée par la défenderesse n’est pas fondée, les conditions de cette action prévue à l’article 1341-1 du code civil n’étant pas remplies,
– que la société exploitante ne fournit pas l’identité précise des copropriétaires de la résidence pour le compte desquels elle agit, de sorte que l’identité des copropriétaires qui commettraient une carence dans l’exercice de leurs droits n’est pas connue,
– qu’il n’est pas possible de vérifier l’existence d’une créance de la société preneuse à l’encontre desdits copropriétaires puisque les baux les liant ne sont pas produits,
– qu’il n’y a pas de carence des copropriétaires puisqu’ils ne peuvent pas agir contre les demandeurs en l’absence de manquements légaux ou contractuels pouvant leur être reprochés.

Aux termes de l’article 1165 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

L’article 1166 du même code dans sa version applicable au présent litige, dispose que, néanmoins, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

Il résulte de l’effet relatif des contrats énoncé à l’article 1165 du code civil précité que nul ne peut devenir créancier ou débiteur en vertu d’un contrat auquel il n’a pas été partie. Il en résulte que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve de l’action oblique ouverte aux créanciers par l’article 1166 du code civil.

L’action oblique suppose l’existence d’une créance à l’encontre d’un débiteur négligent qui s’abstient d’exercer un droit ou une action relevant de son patrimoine, compromettant les droits de son créancier. Elle suppose la preuve d’une créance et de la carence du débiteur.

En l’espèce, la société PV Exploitation France sollicite la nullité du congé qui lui a été délivré le 29 juin 2022 par les époux  [K] par le biais d’une action oblique qu’elle indique exercer en lieu et place des autres copropriétaires bailleurs de la résidence. Elle invoque la violation du règlement de copropriété de la résidence « Chandra » lequel prévoit expressément que l’exploitation sous forme de résidence de tourisme est soumise aux dispositions des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme et que la résidence est placée sous le régime de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (règlement de copropriété p. 25-26).

Le tribunal relève en premier lieu que la nullité d’un acte extrajudiciaire tel que le congé délivré par le bailleur est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur à bail. Il en résulte que les copropriétaires de la résidence de tourisme ne sont pas recevables à agir en nullité du congé, de sorte que la société PV Exploitation France ne peut se prévaloir d’aucun droit à agir à la place des copropriétaires.

En outre, conformément au statut de la copropriété, en cas de manquement d’un copropriétaire au règlement de copropriété, l’action visant à obtenir l’exécution forcée du respect dudit règlement ou à faire cesser le trouble résultant de sa violation ne peut être exercée, même dans le cas d’une résidence de tourisme à exploitant unique, que par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, dûment autorisé par l’assemblée générale en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ou par un copropriétaire seul, si le fait générateur du préjudice collectif lui cause du même coup un préjudice personnel. Dès lors un locataire ne peut valablement, pour faire veiller au respect du règlement de copropriété, se substituer ni au syndic, ni « aux copropriétaires » sans autre précision, comme le prétend la société PV Exploitation France dans ses écritures.

Au-delà de l’obstacle du statut de la copropriété, c’est enfin à juste titre que les époux [K] font soutenir que les conditions de fond de l’action oblique que la société PV Exploitation France prétend exercer ne sont au demeurant pas réunies, faute d’établir la carence des copropriétaires dont la société prétend exercer les droits sans même préciser leur identité ni leur intérêt à agir à titre personnel à leur encontre.

Ainsi et au regard de ces éléments suffisants en l’espèce, la société PV Exploitation France ne pourra qu’être déboutée de sa demande, fondée sur l’action oblique, visant à voir juger, pour le compte des autres copropriétaires de la résidence, le congé délivré par les époux [K] nul et de nul effet.

*Sur la demande de nullité du congé pour absence de motifs

La société PV Exploitation France soutient, à titre subsidiaire :
– que le refus de renouvellement signifié le 29 juin 2022 n’indique aucunement les manquements sur lesquels il se fonde et le « motif grave et légitime » n’est pas précisé dans le congé,
– que l’acte ne répond pas à la forme prévue à l’article L. 145-9 du code de commerce et que cette absence de précision du motif grave et légitime entraîne la nullité du congé.

Les époux [K] exposent :
– que la mise en demeure délivrée en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, mentionne les manquements contractuels reprochés à la locataire, à savoir le défaut de paiement des loyers des exercices 2019/2020 et 2020/2021, ainsi que le manquement au devoir de loyauté et de bonne foi contractuelle du fait des « franchises forcées » et suspensions unilatérales du paiement des loyers,
– que ces manquements sont évoqués dans l’acte de congé pour refuser l’indemnité d’éviction de sorte que le congé a bien pris effet le 31 décembre 2022,
– que la mise en demeure et le congé sans offre de renouvellement ont été délivrés simultanément à la locataire, de sorte qu’elle avait parfaitement connaissance des griefs reprochés.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, le congé mettant fin au bail commercial doit être donné six mois à l’avance de la date de fin du bail. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L. 145-17 du code de commerce énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

La mise en demeure, ayant pour effet de permettre au preneur de mettre fin aux manquements dénoncés, elle est en principe préalable au congé. Elle peut cependant être délivrée concomitamment, par acte unique ou par exploits séparés, dès lors que le preneur ne peut se méprendre sur la nature des griefs invoqués.

Il est constant qu’une mise en demeure n’est pas obligatoire si l’infraction reprochée crée une situation irréversible qui ne peut être réparée.

En l’espèce, le 29 juin 2022, les époux [K] ont fait délivrer deux actes extrajudiciaires à la société PV Exploitation France :
– une mise en demeure avant congé, au visa de l’article L. 145-17 et suivants du code de commerce, mettant la locataire en demeure de « lui régler les arriérés de loyers d’un montant de 15.309,23 € correspondant aux loyers dus et impayés depuis le 16 mars 2020 », et précisant « Que d’ailleurs, les circonstances dans lesquelles sont intervenus ces impayés attestent de la violation de l’obligation de loyauté contractuelle par le Preneur »,
– un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes aux termes duquel les bailleurs déclarent « que le requérant entend refuser le renouvellement SANS OFFRIR LE PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION, son refus étant justifié par un MOTIF GRAVE ET LEGITIME, signifié au Preneur en application des dispositions des articles L. 145-17, I, 1° et suivants du Code de commerce ».

Le congé délivré le 29 juin 2022 vise ainsi un motif grave et légitime justifiant l’absence d’offre d’indemnité d’éviction et renvoie pour le détail de ce motif à la mise en demeure délivrée le même jour en application de l’article L. 145-17 du code de commerce. Les deux actes ayant été signifiés le même jour au preneur, il n’a pas pu se méprendre sur la nature des manquements qui lui étaient reprochés et qui ont motivé le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Il résulte de ces éléments que le congé signifié le 29 juin 2022 était motivé de sorte que la demande de nullité pour défaut de motif ne saurait prospérer.

Sur le droit à une indemnité d’éviction de la société PV Exploitation France

La société PV Exploitation France fait valoir :
– que les retards dans le paiement des loyers ne constituent pas un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce justifiant la perte du droit à indemnité d’éviction, d’autant plus s’agissant de retards intervenus pendant la période de mesures de police administrative prises dans le cadre de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19,
– que malgré les difficultés rencontrées par la société, elle a payé l’intégralité de sa dette à la suite des arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022, lesquels ont figé la jurisprudence relative aux loyers en période de crise sanitaire, et de la mise en demeure délivrée par les bailleurs ; que les loyers hors taxes ont été intégralement payés le 22 juillet 2022, puis la TVA à hauteur de 10% le 24 août 2022,
– que le manquement à l’obligation contractuelle de bonne foi soutenu par les bailleurs n’avait pas été soulevé dans la mise en demeure ou le congé délivrés le 29 juin 2022 et se heurte donc au principe de l’immutabilité des motifs invoqués dans le congé,
– que les motifs nouveaux que les bailleurs entendent substituer à ceux invoqués dans l’acte sont irrecevables, le congé et la mise en demeure ne faisant pas état d’un manquement à l’obligation de bonne foi,
– que le congé délivré sans motif grave et légitime dégénère en refus de renouvellement avec offre de payer une indemnité d’éviction,
– qu’en application de l’article L. 145-28, elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,
– que s’agissant de l’indemnité d’éviction, elle l’évalue à la somme de 145.563 euros et qu’à titre subsidiaire, il est demandé la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction,
– que l’indemnité d’occupation doit être fixée au regard du fait qu’il s’agit de locaux monovalents et qu’il convient d’appliquer la méthode hôtelière, conformément aux usages en matière de résidence de tourisme ; qu’à titre subsidiaire il convient de désigner un expert pour évaluer la valeur locative en appliquant la méthode hôtelière, à laquelle il conviendra d’appliquer un abattement de précarité de 10%.

Les époux [K] soutiennent :
– que le motif grave et légitime est caractérisé, la défenderesse reconnaissant les loyers impayés et ne pas avoir réglé la totalité des sommes dues dans le délai imparti par la mise en demeure puisque 10% des sommes dues ont été réglés en août 2022,
– que le comportement de la locataire consistant à suspendre unilatéralement le paiement des loyers constitue un manquement à l’obligation de bonne foi qui rend impossible la poursuite des rapports contractuels entre les parties ; que la société d’exploitation a usé de sa position dominante en sa qualité de professionnel de l’immobilier pour imposer sa volonté en tentant de faire croire à ses bailleurs que ses obligations contractuelles étaient légalement suspendues ; qu’elle est allée jusqu’à établir des avoirs à son profit, au nom des bailleurs, sans leur accord ; que ce motif légitime de fin du bail n’est pas régularisable et justifie en soi le refus d’indemnité d’éviction,
– que le manquement à l’obligation de loyauté était expressément visé dans la mise en demeure signifiée concomitamment au congé, il n’y a donc pas de manquement au principe de l’immutabilité du congé sans offre d’indemnité d’éviction,
– que le montant demandé par la défenderesse au titre de l’indemnité d’éviction n’est pas justifié et la demande doit être rejetée,
– que l’expulsion devra être ordonnée compte tenu de la validité du congé et de l’absence de droit à indemnité d’éviction,
– que l’indemnité d’occupation est une indemnité de droit commun compte tenu de la validité du congé ; qu’elle doit être fixée au montant du loyer augmenté de 70% afin de réparer leur préjudice résultant de l’impossibilité de récupérer leur lot pour le mettre en location directement, compte tenu de la notoriété de la station Avoriaz et des prix pratiqués par l’exploitant, sans comparaison avec le prix des loyers versés aux bailleurs,
– que la désignation d’un expert aux fins d’évaluation de la valeur locative doit être rejetée ; en cas de désignation d’un expert, qu’il convient de faire peser sa rémunération sur l’exploitant au regard de ses capacités financières bien plus importantes que celle des bailleurs.

Il résulte des articles L. 145-14 et L. 145-17 combinés du code de commerce que le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité d’éviction en cas de faute de celui-ci constitutive d’un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu’un délai d’un mois minimum lui soit offert pour se conformer à ses obligations ; qu’une mise en demeure n’est pas obligatoire si l’infraction reprochée crée une situation irréversible qui ne peut être réparée ; qu’un congé délivré pour une infraction qui n’est pas caractérisée met régulièrement fin au bail et n’est pas nul, mais ouvre droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction ; qu’un congé délivré pour une infraction caractérisée met régulièrement fin au bail et rend le preneur occupant sans droit ni titre à compter de sa date d’effet.

*Sur l’existence de motifs graves et légitimes

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

L’article 1134 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 2268 devenu 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, les époux [K] reprochent deux manquements contractuels à la société PV Exploitation France, un retard de paiement et un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle.

S’agissant des retards de paiement, il est constant que la société PV Exploitation France n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus à ses bailleurs au titre des années 2020 et 2021, dans la mesure où il est justifié de l’émission « d’avoirs » pour un montant total de 15.309,23 euros, représentant 10 mois de loyers.

A la suite de la mise en demeure délivrée par les bailleurs le 29 juin 2022, la société PV Exploitation France a réglé aux bailleurs la somme de 13.917,48 euros le 22 juillet 2022, correspondant aux loyers hors taxes, puis la somme de 1.391,75 euros correspondant à la TVA à 10% le 24 août 2022.

Au regard des circonstances exceptionnelles constituées par les mesures de police administrative imposées pendant la période de crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, au cours des années 2020 et 2021, lesquelles ont perturbé l’exploitation normale des résidences de tourisme du fait des fermetures administratives et des restrictions de déplacement sur le territoire français, le paiement de la quasi-totalité des loyers dus dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, puis des 10% restants le mois suivant, ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime de nature à priver la locataire de son droit à indemnité d’éviction.

Les époux [K] invoquent également un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle non susceptible d’être régularisé par la locataire. S’agissant d’un manquement irréversible allégué, une mise en demeure préalable n’était pas nécessaire, le preneur n’ayant pas la possibilité de réparer les manquements reprochés.

Ils versent aux débats plusieurs courriers adressés par la locataire aux copropriétaires entre le 30 mars 2020 et le 8 septembre 2021, dont il ressort que dès le 30 mars 2020, la société locataire a décidé unilatéralement de suspendre le règlement des loyers en raison des mesures de police administrative prises pour combattre la pandémie de Covid-19, qui l’ont contrainte à fermer les établissements exploités.

Dans ces courriers, la société exploitante a affirmé à chaque fois que les bailleurs manquaient à leur obligation de délivrance du fait des mesures de police administrative, justifiant l’exception d’inexécution de l’obligation de paiement des loyers, usant notamment de termes juridiques tels que « le fait du prince ».

Elle a, par la suite, proposé, notamment dans son courrier du 19 octobre 2020, la signature d’un avenant afin de faire bénéficier les bailleurs d’un dispositif commercial de retour à meilleure fortune visant à partager les fruits des performances futures au titre des exercices 2022 et 2023 et afin de compenser la perte supportée. Il était précisé que les loyers afférents aux périodes de fermeture administratives sont considérés comme non exigibles et ne seront pas régularisés.

Une nouvelle proposition d’avenant a été formulée courant 2021 et dans un courrier du 8 septembre 2021, dans lequel la société exploitante conditionne le paiement des loyers depuis le 1er juillet 2021 à la signature des avenants relatifs aux loyers sur la période du 1er juillet au 31 décembre 2021 dans les termes suivants : « Pour percevoir le 15 octobre 2021 votre quote-part de loyers pour la période du 15 mars 2020 au 30 juin 2021 et 100% de vos loyers depuis le 1er juillet aux dates de paiement contractuelles, il est indispensable que nous recevions l’avenant joint en deux exemplaires dûment signés et paraphés par vos soins, avant le 30 septembre 2021. »

Les demandeurs produisent également les « avoirs sur loyer Covid » émis par la société exploitante à son propre profit, au titre des périodes du 15 mars au 30 avril 2020, puis du 1er mai au 31 mai 2020, puis du 2 novembre au 14 décembre 2020, puis du 1er janvier au 30 avril 2021 et enfin du 1er mai au 30 juin 2021.

Il est établi par ces éléments que la société exploitante a décidé unilatéralement d’interrompre le paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative, sans consultation ni accord des bailleurs, n’hésitant pas à affirmer que ces loyers n’étaient pas exigibles, alors que sa qualité de professionnelle face à des bailleurs non professionnels aurait dû la conduire à plus de réserve dans une période d’incertitude jurisprudentielle. Après cette suspension unilatérale du paiement des loyers, elle a proposé des avenants contractuels modifiant notamment les loyers, élaborés, là encore, unilatéralement, n’hésitant pas à conditionner la reprise des paiements à la signature de ces avenants. Ce faisant, la société PV Exploitation France a non seulement manqué à son obligation contractuelle principale de paiement des loyers mais surtout rompu le lien de confiance indispensable à la relation contractuelle et à sa poursuite.

Le manquement reproché à l’obligation de loyauté contractuelle constitue, en l’espèce, un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

*Sur les effets du congé

Le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction étant valide et fondé sur un motif grave et légitime, la société PV Exploitation France sera déboutée de sa demande de nullité dudit congé, de ses demandes subsidiaires de fixation d’une indemnité d’occupation et de paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que de sa demande de désignation d’un expert judiciaire pour évaluer le montant de ces indemnités.

Il sera constaté que le bail liant les parties a expiré le 31 décembre 2022 à minuit, de sorte que la société PV Exploitation France est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande d’expulsion de la société PV Exploitation France et de tous occupants de son chef, dans le mois de la signification du jugement, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement et alors qu’aucun élément ne permet de juger que la société exploitante va se maintenir dans les lieux à l’issue de la présente instance.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La société PV Exploitation France occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Les époux [K] ne justifient pas le montant demandé égal au loyer contractuel majoré de 70 %, l’indemnité d’occupation ne pouvant être comparée aux prix de commercialisation des lots par la société exploitante en haute saison, lequel comprend des prestations proposées par l’exploitante pour accompagner la location des lots. L’indemnité d’occupation sera équitablement fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel TTC, outre les charges qui étaient contractuellement exigibles.

La demande principale des époux [K] en validité du congé et expulsion de la locataire ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner leur demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail.

Sur les autres demandes

La société PV Exploitation France qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à M. et Mme [K] la somme réclamée de 5.000 euros.

La société PV Exploitation France sollicite « la suspension » de l’exécution provisoire au regard des conséquences financières manifestement excessives pour chacune des parties, la preneuse perdant une partie de son fonds de commerce et les bailleurs risquant d’être condamnés à une indemnité d’éviction en cas d’appel.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La demande de suspension de l’exécution provisoire formée par la société PV Exploitation France, qui relève de la compétence du Premier Président de la Cour d’appel doit s’analyser comme une demande visant à voir écarter l’exécution provisoire.

En l’espèce, la société PV exploitation France allègue mais ne justifie pas en quoi la perte du fonds de commerce en cause, qui représente un lot d’une résidence exploitée par ses soins, aura des conséquences manifestement excessives à son égard. Pas plus elle n’est fondée à invoquer la potentielle situation des bailleurs en cas d’infirmation du présent jugement pour justifier sa demande visant à

[…texte tronqué, 2418 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]