Résolution judiciaire d’un bail pour défaut de délivrance conforme d’un terrain soumis aux règles d’urbanisme

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés obligent les parties et doivent être exécutés de bonne foi. L’article 1719 impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir conformément à l’usage prévu et d’en assurer la jouissance paisible. Cette obligation ne peut être écartée par une clause stipulant que le preneur prend les lieux dans leur état.

En application de l’article 1224 du Code civil, l’inexécution suffisamment grave justifie la résolution judiciaire. L’article 1229 fixe ses effets et prévoit les restitutions lorsque les prestations n’ont d’utilité que par l’exécution complète du contrat. Le tribunal a retenu que l’activité contractuellement prévue était interdite par les règles d’urbanisme et que le bailleur devait vérifier sa possibilité avant la conclusion du bail. La résolution a donc été prononcée à la date de l’assignation.

Le preneur, malgré sa connaissance des difficultés urbanistiques, a occupé le terrain et doit indemniser cette occupation contractuelle à hauteur de 20 000 euros, dont il restait 6 200 euros après déduction des paiements. Le bailleur a été condamné à indemniser les frais d’actes justifiés, soit 3 415 euros. Les autres préjudices ont été rejetés faute de preuve suffisante du paiement, du lien causal ou du chiffrage. Les articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil fondent la charge de la preuve. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, sans indemnité au titre de l’article 700.

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Un locataire avait pris à bail une parcelle pour y créer un dépôt et aménager un algeco, mais l’autorisation d’urbanisme a été refusée et les travaux ont donné lieu à des infractions. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, l’activité prévue étant interdite, entraînant la résolution du bail. Le locataire doit toutefois 6 200 euros pour l’occupation antérieure, tandis que le bailleur doit 3 415 euros de frais d’actes justifiés.

Par acte authentique du 6 septembre 2023, un bailleur a donné à bail une parcelle de terre à une société locataire, pour y créer un dépôt destiné à un parc de véhicules et à aménager un algeco. Le contrat prévoyait un loyer annuel de 24 000 euros, réduit à 1 000 euros mensuels jusqu’à la production d’un procès-verbal de réception des travaux.

La déclaration préalable déposée par le locataire a été rejetée et les travaux entrepris ont donné lieu à des constats d’infractions urbanistiques. Le locataire a assigné le bailleur pour obtenir la résolution du bail, l’annulation du commandement de payer et l’indemnisation de ses préjudices. Le bailleur a demandé le paiement des loyers, la résiliation du bail et l’expulsion.

Le tribunal a retenu un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, l’activité prévue étant interdite sur le terrain. Le bail a été résolu à la date de l’assignation. Le locataire a toutefois été condamné à payer 6 200 euros au titre de l’occupation antérieure et le bailleur à verser 3 415 euros pour des frais d’actes justifiés. Les autres demandes indemnitaires ont été rejetées.

• Usage contractuellement prévu précisément identifié
• Interdiction de l’activité établie par les règles d’urbanisme
• Manquement imputable au bailleur avant la conclusion du bail
• Impossibilité de régulariser la situation administrative
• Inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution
• Préjudices établis par des justificatifs et un lien causal

• Rejet de la déclaration préalable déposée par le locataire
• Constats d’infractions à la législation sur l’urbanisme
• Acte authentique mentionnant les difficultés liées au PLU
• Pièce 4 confirmant l’impossibilité administrative du projet
• Grand-livre établissant les loyers déjà payés
• Justificatifs de 3 415 euros de frais d’actes

Le bail est résolu à la date de l’assignation et le locataire doit quitter les lieux. Le bailleur récupère une créance d’occupation de 6 200 euros, tandis que le locataire obtient 3 415 euros pour ses frais d’actes, avec compensation entre les sommes.

• Expulsion du locataire et des occupants éventuels
• Paiement du solde locatif de 6 200 euros
• Indemnisation du locataire à hauteur de 3 415 euros
• Compensation des créances réciproques
• Prise en charge des dépens par le bailleur

À faire

• Vérifier les règles d’urbanisme avant toute signature
• Annexer les autorisations administratives au bail
• Documenter précisément la destination contractuelle des lieux
• Conserver les justificatifs de paiement et de travaux
• Établir le lien causal entre faute et préjudice

À éviter

• Reporter la conformité administrative sur le locataire
• Commencer des travaux sans autorisation préalable
• Produire une facture sans preuve de paiement
• Évaluer une perte de chance sans données détaillées
• Réclamer des dommages-intérêts sans justificatifs tangibles

L’obligation de délivrance conforme du bailleur

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée et de l’entretenir afin qu’elle serve à l’usage prévu. Cette obligation ne peut être écartée par une clause relative à l’état des lieux. Le bailleur devait vérifier, avant la conclusion du contrat, que l’activité prévue était permise ou susceptible de l’être. L’interdiction résultant des règles d’urbanisme et l’absence de régularisation caractérisaient un manquement à cette obligation.

La gravité de l’inexécution justifiant la résolution

Selon l’article 1224 du Code civil, la résolution judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave. Le tribunal a considéré que l’impossibilité d’exercer l’activité contractuellement prévue rendait le manquement suffisamment grave. En application de l’article 1229, la résolution a pris effet à la date de l’assignation, avec remise en état et prise en compte de l’occupation antérieure.

La preuve des préjudices et du lien causal

Les articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil imposaient aux parties de prouver les faits nécessaires à leurs prétentions. Les frais d’actes ont été retenus pour 3 415 euros car ils étaient justifiés. Les travaux, les vols, la perte de chance et les dégradations ont été rejetés faute de preuve suffisante du paiement, du lien causal ou d’un chiffrage exploitable.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Articles L.433-1 à L.433-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 à R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution