Compétence du tribunal de commerce pour la nullité d’un bail conclu en période suspecte et l’expulsion consécutive

La nullité d’un contrat commutatif conclu pendant la période suspecte sur le fondement de l’article L.632-1 du Code de commerce relève de la compétence spéciale et d’ordre public du tribunal saisi de la procédure collective. Cette compétence s’étend aux demandes d’expulsion qui constituent la conséquence de la nullité alléguée.

Les compétences générales du tribunal judiciaire prévues par l’article L.211-3 du Code de l’organisation judiciaire et celles du juge des contentieux de la protection prévues aux articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du même code sont écartées lorsque le litige trouve directement sa source dans la liquidation judiciaire. L’article R.662-3 du Code de commerce attribue alors compétence au tribunal de la procédure collective, y compris lorsque certaines parties ne sont pas commerçantes.

Le juge des contentieux de la protection devait donc se déclarer matériellement incompétent et renvoyer l’affaire au tribunal de commerce, sans trancher la validité du bail, l’expulsion ou l’indemnité d’occupation. Les droits, prétentions et dépens ont été réservés. L’absence de comparution de deux défendeurs ne faisait pas obstacle au jugement, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile.

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Le liquidateur judiciaire demandait l’expulsion d’occupants en invoquant la nullité d’un bail conclu pendant la période suspecte et l’absence de contrepartie. Le juge a estimé que ces demandes relevaient de la compétence spéciale du tribunal de commerce saisi de la liquidation, y compris l’expulsion présentée comme la conséquence de la nullité. L’affaire lui a été renvoyée.

Un liquidateur judiciaire, agissant pour une SNC placée en liquidation et pour le patrimoine d’un ancien représentant légal, a assigné trois occupants afin d’obtenir leur expulsion d’un logement et le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’action reposait principalement sur la nullité d’un bail d’habitation conclu après la date de cessation des paiements, pendant la période suspecte, au motif qu’il s’agirait d’un contrat commutatif déséquilibré. Subsidiairement, le liquidateur invoquait l’absence de contrepartie. Une occupante soutenait être titulaire d’un bail prévoyant la gratuité des loyers jusqu’en janvier 2027 et contestait les demandes d’expulsion. Deux autres occupants n’ont pas comparu.

Le juge a estimé que la demande de nullité fondée sur le droit des procédures collectives relevait de la compétence spéciale du tribunal de commerce saisi de la liquidation. La demande d’expulsion, présentée comme la conséquence de cette nullité, relevait également de cette juridiction. L’affaire a donc été renvoyée au tribunal de commerce, les droits et prétentions des parties étant réservés.

• Identifier une procédure de liquidation judiciaire relevant d’un tribunal de commerce.
• Vérifier que la nullité invoquée repose sur l’article L.632-1 du Code de commerce.
• Établir que le contrat a été conclu pendant la période suspecte.
• Relier la demande d’expulsion à la nullité alléguée du contrat.
• Appliquer la compétence spéciale et d’ordre public du tribunal de la procédure collective.

• Le bail d’habitation conclu le 1er janvier 2016.
• Le jugement ouvrant la liquidation judiciaire de la SNC.
• Le jugement d’extension de la liquidation au patrimoine du représentant légal.
• Les décisions et pièces relatives à la procédure collective.
• Les écritures invoquant la conclusion du bail pendant la période suspecte.

Le juge des contentieux de la protection ne statue ni sur la nullité du bail ni sur l’expulsion qui en dépend. Le tribunal de commerce devra examiner l’ensemble du litige, tandis que les droits, prétentions et dépens restent réservés.

• Le liquidateur doit poursuivre l’instance devant le tribunal de commerce.
• L’occupante peut faire valoir la validité et la contrepartie alléguée du bail.
• Les occupants restent concernés par la demande d’expulsion après renvoi.
• La nullité fondée sur la période suspecte sera examinée par la juridiction compétente.
• Les demandes d’indemnité d’occupation restent à trancher ultérieurement.

À faire

• Identifier précisément la procédure collective concernée.
• Produire le bail et sa date de conclusion.
• Vérifier la date de cessation des paiements.
• Justifier le lien entre nullité et expulsion.
• Saisir ou suivre le renvoi devant le tribunal de commerce.

À éviter

• Maintenir la demande devant une juridiction matériellement incompétente.
• Oublier le caractère d’ordre public de la compétence.
• Traiter l’expulsion indépendamment de la nullité invoquée.
• Affirmer une contrepartie sans pièces justificatives.
• Négliger la situation procédurale des défendeurs non comparants.

La compétence spéciale du tribunal de la procédure collective

La nullité invoquée repose sur l’article L.632-1 du Code de commerce et sur la conclusion alléguée d’un contrat commutatif pendant la période suspecte. Selon l’article R.662-3 du Code de commerce, le tribunal saisi de la liquidation connaît de ce qui concerne la procédure collective. Cette compétence est d’ordre public et s’applique même en présence de parties non commerçantes.

L’articulation entre compétence du juge des contentieux de la protection et procédure collective

Les articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire attribuent au juge des contentieux de la protection les actions relatives à l’expulsion et aux baux d’habitation. Toutefois, lorsque la demande trouve sa source dans la nullité prévue par le droit des procédures collectives, la compétence spéciale du tribunal de commerce écarte ces règles de droit commun.

La compétence pour statuer sur l’expulsion consécutive à la nullité

La demande d’expulsion n’est pas autonome : elle est présentée comme la conséquence de la nullité du bail. Le tribunal de commerce doit donc statuer sur l’ensemble du litige, sans que le juge des contentieux de la protection puisse examiner la validité du bail ou les demandes accessoires.

Article L.211-3 du Code de l’organisation judiciaire, Articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article R.662-3 du Code de commerce, Article L.632-1 du Code de commerce, Article 1169 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 83 et suivants du Code de procédure civile, Article L.653-8 du Code de commerce