Emplacement réservé et déclaration préalable : opposition légale aux travaux incompatibles avec un programme de logements sociaux

La cour rappelle qu’une demande de pièce non prévue par le code de l’urbanisme ne peut interrompre le délai d’instruction, mais retient que le formulaire Cerfa 13404 était requis pour des travaux ne portant pas sur une maison individuelle. Le dossier n’étant complet qu’à la réception de ce formulaire, le délai majoré de deux mois n’était pas expiré lors de l’opposition. Aucune décision implicite de non-opposition n’étant née, l’arrêté ne constituait pas un retrait et n’était pas soumis à une procédure contradictoire préalable, conformément aux articles R. 423-19, R. 423-22, R. 423-38, R. 423-41, R. 424-1, R. 431-36, R. 431-10, A. 441-1 et R. 423-24 du code de l’urbanisme.

Sur le fondement de l’article L. 151-41 du même code, l’administration doit refuser les travaux non conformes à la destination d’un emplacement réservé. La compatibilité d’un projet distinct ne peut être admise que lorsqu’un même permis porte également sur l’opération prévue par la réserve. Le droit de délaissement prévu par les articles L. 152-2 et L. 230-1 à L. 230-4 n’était pas invocable pour la parcelle concernée. Le refus était donc légal. La demande d’injonction a été rejetée et une somme de 2 000 euros a été mise à la charge du demandeur au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Une société avait réalisé des travaux sur un bâtiment situé dans le périmètre d’un emplacement réservé à des logements sociaux, puis demandé leur régularisation. La cour juge le dossier incomplet jusqu’à la réception du formulaire complémentaire, excluant toute décision tacite de non-opposition. Elle estime la réserve opposable et les travaux incompatibles avec sa destination.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un bâtiment d’habitation, a déposé une déclaration préalable concernant un ravalement complet ainsi que le remplacement d’un portail et de volets. Le terrain était grevé d’un emplacement réservé destiné à un programme de onze logements sociaux.

Après réalisation des travaux sans autorisation, la société a déposé une déclaration destinée à les régulariser. La commune a demandé un formulaire complémentaire, puis s’est opposée à la déclaration en estimant que les travaux compromettaient la destination de l’emplacement réservé.

Le tribunal administratif a rejeté le recours. En appel, la cour a jugé le dossier incomplet jusqu’à la réception du formulaire requis, de sorte qu’aucune décision tacite de non-opposition n’était née. Elle a également estimé que la réserve demeurait opposable et que les travaux n’étaient pas conformes à sa destination. Le rejet de la demande a été confirmé, avec mise à la charge du demandeur de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Vérifier que le formulaire exigé figure parmi les pièces prévues par le code
• Fixer le point de départ du délai à la réception du dossier complet
• Tenir compte de la majoration d’un mois liée à la consultation de l’architecte des bâtiments de France
• Établir l’absence de décision tacite avant l’arrêté d’opposition
• Contrôler l’absence d’erreur manifeste dans le maintien de l’emplacement réservé
• Vérifier la conformité des travaux avec la destination de la réserve

• Déclaration préalable déposée le 14 avril 2022
• Courrier de demande de pièces notifié le 13 mai 2022
• Formulaire Cerfa 13404*08 transmis le 25 juillet 2022
• Arrêté d’opposition motivé par le programme de onze logements sociaux
• Règlement du plan local d’urbanisme instituant l’emplacement réservé

La société civile immobilière ne peut obtenir l’annulation de l’opposition ni le réexamen de sa déclaration préalable. La commune conserve le bénéfice de sa décision et obtient 2 000 euros au titre des frais exposés, tandis que les travaux restent dépourvus de régularisation par cette procédure.

• Maintien de l’opposition à la déclaration préalable
• Absence d’injonction de réexamen
• Opposabilité maintenue de l’emplacement réservé
• Rejet de la demande de remboursement des frais
• Paiement de 2 000 euros à la commune

À faire

• Identifier le formulaire réglementaire applicable au projet
• Contrôler la complétude du dossier dès son dépôt
• Calculer le délai d’instruction majoré applicable
• Vérifier la destination exacte de l’emplacement réservé
• Comparer les travaux projetés avec cette destination

À éviter

• Utiliser un formulaire réservé à une autre catégorie de travaux
• Invoquer une décision tacite avant la complétude du dossier
• Confondre demande de pièces et retrait d’une autorisation
• Présumer l’inopposabilité d’une réserve visant une autre parcelle
• Présenter un projet distinct comme compatible sans opération réservée

Le délai d’instruction d’une déclaration préalable

Le délai court à compter de la réception d’un dossier complet. La demande d’un formulaire prévu par le code de l’urbanisme pouvait légalement compléter le dossier. Celui-ci n’étant complet qu’au 25 juillet 2022, le délai majoré de deux mois n’était pas expiré le 1er septembre 2022. Aucune décision tacite de non-opposition n’était donc née et l’opposition ne constituait pas un retrait soumis à procédure contradictoire.

Le maintien d’un emplacement réservé

Le contrôle du maintien d’un emplacement réservé est restreint. La seule renonciation alléguée à acquérir une autre parcelle ne suffisait pas à établir que le programme de logements sociaux était devenu impossible sur la parcelle concernée. L’erreur manifeste d’appréciation n’était pas démontrée.

La conformité des travaux à la destination réservée

L’administration doit refuser une demande dont l’objet n’est pas conforme à la destination de l’emplacement réservé. La possibilité d’autoriser un projet distinct compatible suppose un permis portant aussi sur l’opération prévue par la réserve, situation absente ici. Le ravalement et les remplacements projetés pouvaient donc faire l’objet d’une opposition.

Article R. 423-19 du code de l’urbanisme, Article R. 423-22 du code de l’urbanisme, Article R. 423-38 du code de l’urbanisme, Article R. 423-41 du code de l’urbanisme, Article R. 424-1 du code de l’urbanisme, Article R. 431-36 du code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du code de l’urbanisme, Article A. 441-1 du code de l’urbanisme, Article R. 423-24 du code de l’urbanisme, Article L. 151-41 du code de l’urbanisme, Article L. 152-2 du code de l’urbanisme, Article L. 230-1 du code de l’urbanisme, Article L. 230-3 du code de l’urbanisme, Article L. 230-4 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative