Indemnité d’immobilisation : condition d’urbanisme réputée accomplie faute de justificatif de dépôt des permis

Selon l’article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Le créancier doit établir ce comportement. En l’espèce, la bénéficiaire n’avait pas levé l’option et ne justifiait pas du dépôt, dans le délai contractuel, des demandes de permis de construire et de démolir. La condition d’urbanisme a donc été réputée réalisée, rendant l’indemnité d’immobilisation acquise aux promettants.

La somme de 36 500 euros est due à parts égales, l’article 1309 du Code civil excluant la solidarité en l’absence de stipulation ou d’indivisibilité. Les intérêts courent à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6. La défenderesse est également condamnée aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après renonciation à la condition de prêt, la bénéficiaire n’a ni levé l’option ni justifié du dépôt des demandes de permis dans le délai contractuel. Les promettants l’ont mise en demeure de payer l’indemnité, puis l’ont assignée. La société, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Le tribunal retient que la condition suspensive est réputée accomplie faute de preuve du respect des stipulations contractuelles et condamne la société au paiement de l’indemnité, à parts égales, avec intérêts, dépens et frais irrépétibles.

• Expiration du délai d’option sans levée de l’option
• Existence d’une condition suspensive d’obtention des autorisations d’urbanisme
• Obligation contractuelle de justifier du dépôt des demandes de permis
• Absence de récépissé établissant un dépôt conforme dans le délai
• Intérêt de la bénéficiaire à la réalisation de la condition
• Absence de preuve du respect des stipulations de la promesse
• Stipulation contractuelle prévoyant la perte de l’indemnité

• Promesse unilatérale de vente du 2 juillet 2024
• Avenant prorogeant le délai d’obtention des autorisations d’urbanisme
• Clause contractuelle fixant le délai d’option au 1er août 2025
• Clause imposant un justificatif de dépôt des demandes de permis
• Absence de récépissé ou de justificatif de dépôt conforme
• Mise en demeure reçue le 14 novembre 2025

• Indemnité d’immobilisation acquise aux promettants
• Répartition de la somme par parts égales
• Absence de condamnation solidaire au profit des créanciers
• Intérêts légaux à compter de la mise en demeure
• Prise en charge des dépens par la société
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Relire précisément les clauses de la promesse
• Vérifier les dates limites de dépôt et d’obtention
• Conserver les récépissés des demandes d’autorisation
• Adresser une mise en demeure documentée
• Chiffrer les intérêts à compter de sa réception

À éviter

• Présumer la réalisation d’une condition non documentée
• Négliger le délai contractuel de dépôt
• Confondre dépôt des demandes et obtention des permis
• Réclamer une condamnation solidaire sans stipulation
• Omettre les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles

La condition suspensive d’autorisation d’urbanisme

La promesse exigeait le dépôt des demandes de permis de construire et de démolir au plus tard le 14 février 2025, puis leur obtention avant le 15 juillet 2025. Aucun justificatif conforme n’étant produit, la condition n’était pas établie comme défaillante au bénéfice de la bénéficiaire.

La condition suspensive réputée accomplie

En vertu de l’article 1304-3 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque celui qui y a intérêt en empêche la réalisation. La bénéficiaire devait démontrer avoir respecté les stipulations de la promesse, notamment par un récépissé de dépôt. Cette preuve faisait défaut ; l’indemnité était donc acquise aux promettants.

La division de l’indemnité entre créanciers

L’article 1309 du Code civil impose la division de l’obligation entre plusieurs créanciers, sauf solidarité ou indivisibilité établie. La condamnation est donc prononcée à parts égales, sans solidarité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.