MOTIFS
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Selon les articles
1103 et
1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En application des articles
1224,
1227,
1228,
1229 et
1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Selon
l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.
L’
article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, applicable au présent logement s’agissant d’une habitation à loyer modéré, prévoit que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an et ne peut sous-louer son logement, le bailleur pouvant saisir le juge aux fins de résiliation du bail en cas de non-respect de ces dispositions.
L’article 5 des conditions générales du contrat de bail signé entre les parties rappelle que les locaux doivent être occupés par le locataire et que la sous-location même partielle du logement est prohibée hormis dans des cas strictement énumérés et avec l’accord de la bailleresse.
Une telle clause, qui découle de l’article L. 442-3-5 précité, est licite, en ce qu’elle n’a pas pour effet en vertu de l’article 8 § 1er de la Convention européenne des droits de l’homme de priver le locataire du droit d’héberger ses proches ; elle prohibe seulement toute cession de bail et toute sous-location.
En l’espèce, la preuve de la sous-location de la chambre de l’appartement est suffisamment rapportée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP).
En effet, outre le signalement de Madame [Q] [S] qui déclare que Madame [D] [E] [M] lui a sous-loué une chambre de son appartement de mai 2022 à juillet 2024 pour un loyer de 500 euros par mois dont 300 euros par virement plus 20 heures de baby-sitting par mois à raison de 10 euros l’heure et que la chambre avait été auparavant sous-louée à Madame [F] [D] [U], la bailleresse communique les relevés de compte de la sous-locataire démontrant que cette dernière lui a réglé chaque mois pendant toute la période d’occupation une somme d’au moins 300 euros, sauf en mai 2024, la plupart des virements portant la mention de « loyer ».
Madame [D] [E] [M] ne peut dès lors raisonnablement soutenir que cet hébergement aurait été consenti gratuitement, à titre amical.
Il s’ensuit que la locataire a violé ses obligations de locataire notamment l’article 5 des conditions générales du contrat de bail et elle ne peut prétendre que cette sous-location, totalement occulte puisque non déclarée à l’occasion des enquêtes d’occupation du parc locatif social (OPS) devant être remplies chaque année par le preneur, serait régulière.
Il sera souligné, comme le relève à juste titre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1], que Madame [D] [E] [M] a tiré profit de cette sous-location, puisque grâce aux virements mensuels de Madame [Q] [S] (300 euros) et aux heures de baby-sitting qu’elle n’a pas eu à régler (200 euros), après déduction de l’APL (195,05 euros en novembre 2024) et de la réduction de loyer de solidarité (RLS, 86,09 euros à la même date), le montant de son loyer (791,36 euros) a été, à quelques euros près, intégralement couvert.
Cette sous-location, qui a duré dans le temps (de décembre 2020 à fin avril 2022 d’après le témoignage de Madame [F] [D] [U] puis de mai 2022 à juillet 2024), n’est pas ponctuelle ni occasionnelle, mais répétée et lucrative et constitue un manquement renouvelé et répété de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail, et ce même si la sous-location a désormais cessé.
La résiliation du bail résultant du manquement à l’interdiction légale et contractuelle de sous-louer le logement loué par un bailleur social ne constitue pas en elle-même une sanction disproportionnée au but poursuivi, qui est le respect de ses obligations contractuelles par le locataire d’un logement attribué en considération de sa situation personnelle particulière et n’est pas contraire aux exigences de l’article 8 § 1er de la Convention européenne des droits de l’homme.
En effet, si le droit au logement se traduit par le droit de pouvoir conserver le logement occupé, il doit s’exercer dans le respect des dispositions légales et ne peut empêcher l’application de dispositions contractuelles qui permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de manquement caractérisé du locataire à ses obligations.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire et d’autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
L’
article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Le délai (…) ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée. » À cet égard, il convient de rappeler que selon l’
article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.
Si Madame [D] [E] [M] ne pouvait ignorer que la sous-location, même partielle, de son logement et qui lui a été attribué en considération de situation personnelle était interdite, il reste qu’elle n’a jamais cessé de l’occuper personnellement et de payer son loyer. Aussi, il convient de lui laisser le bénéfice du délai légal de deux mois pour quitter les lieux volontairement avant l’expulsion.
Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’
article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
Par application combinée des articles
544 et
1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.
Madame [D] [E] [M] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que le préjudice tenant à la perte des fruits civils fait l’objet d’une demande d’indemnisation distincte.
Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite
En vertu de
l’article 8 précité de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Selon l’
article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement
L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.
Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 précité.
Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi.
Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.
Toutefois, il appartient à celui-ci d’apporter la preuve du montant qu’il avance à ce titre et ce par des justificatifs circonstanciés et non par des suppositions et projections.
En l’espèce, il résulte des relevés bancaires de Madame [Q] [S] que cette dernière a réglé à la locataire une somme totale de 7 934 euros au titre de la location de la chambre pour la période de mai 2022 à juillet 2024.
En revanche, aucun élément n’est produit de nature à justifier du montant des sommes réglées par Madame [F] [D] [U] à la preneuse pour l’occupation de cette pièce entre décembre 2020 à fin avril 2022.
Il y a dès lors de lieu condamner Madame [D] [E] [M] à payer la somme de 7 934 euros en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée et, faute de justificatifs, de débouter la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) du surplus de ses demandes.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’
article 1154 du code civil auquel la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) fait référence dans ses écritures a été abrogé à la suite de l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de la réforme du droit des obligations.
Selon l’
article 1343-2 du code civil dans sa version applicable, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu de rappeler que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée et qu’à défaut de convention spéciale les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.
En l’espèce, dès lors que la preneuse n’est redevable d’aucun intérêt de retard, il ne peut être fait droit à la demande de capitalisation formée par la bailleresse.
En conséquence, il convient de débouter la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l’encontre de Madame [D] [E] [M].
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l’
article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Par ailleurs, en application de l’
article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
En l’espèce, dès lors que Madame [D] [E] [M] succombe, l’instance introduite par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ne peut être qualifiée d’abusive, étant observé que la défenderesse ne peut raisonnablement soutenir que l’assignation aurait été délivrée en représailles à la diffusion d’un rapport d’un « collectif de voisins » sur les « dysfonctionnements majeurs de la RIVP » (dans lequel son nom n’est pas mentionné), alors que ce document est daté de septembre 2025, soit plusieurs mois après l’engagement de la procédure.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [D] [E] [M] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [D] [E] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 28 février 2025.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.