Bail commercial : valider le congé et ordonner l’expulsion en cas de non-paiement et prescription de l’indemnité d’éviction

L’intervention volontaire d’héritiers dans une instance est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant (articles 66, 325, 327, 328 et 329 du Code de procédure civile). La nullité d’un congé portant refus de renouvellement du bail commercial peut être couverte par l’intervention des coïndivisaires (jurisprudence constante). Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, préciser les motifs et informer le locataire de son droit à saisir le tribunal dans un délai de deux ans (article L. 145-9 du Code de commerce). La prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction court à compter de la date d’expiration du bail (article L. 145-60 du Code de commerce). Le locataire prescrit devient occupant sans droit ni titre et doit être expulsé (jurisprudence constante). L’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre est fixée au montant du dernier loyer contractuel (articles 1709, 1728 du Code civil). Le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur en déduction des sommes dues (jurisprudence constante). Le juge peut condamner la partie perdante aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire (article 514 du Code de procédure civile).

L’intervention volontaire d’héritiers dans une instance est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. La nullité d’un congé portant refus de renouvellement du bail commercial peut être couverte par l’intervention des coïndivisaires. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, préciser les motifs et informer le locataire de son droit à saisir le tribunal dans un délai de deux ans.

Un bail commercial a été conclu entre des indivisaires et une société SARL. Après le décès de l’un des indivisaires, la conjointe survivante et les héritiers ont poursuivi la société locataire pour expulsion, paiement d’indemnités d’occupation et restitution du dépôt de garantie. Un congé portant refus de renouvellement du bail a été signifié. La société locataire est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020. Le tribunal a déclaré recevables les interventions des héritiers, validé le congé, prononcé la déchéance du droit au paiement d’indemnité d’éviction pour la société locataire, ordonné son expulsion en cas de non-restitution des locaux dans un délai de quatre mois, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 3 375 euros hors taxes et charges, condamné la société locataire au paiement des arriérés d’indemnités d’occupation avec intérêts, autorisé les indivisaires à conserver le dépôt de garantie en déduction des sommes dues, condamné la société locataire aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire.

• Actes d’huissier signifiant le congé pour refus de renouvellement
• Interventions volontaires des coïndivisaires
• Prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction
• Jugement déclarant la validité du congé
• Ordonnance d’expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation
• Autorisation de conserver le dépôt de garantie

Les indivisaires sont recevables à intervenir, le congé portant refus de renouvellement du bail est validé, et la SARL est déchue du droit à indemnité d’éviction. L’expulsion est ordonnée avec fixation d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie. La SARL est condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 CPC.

• Recevabilité des interventions volontaires des indivisaires
• Validation du congé portant refus de renouvellement
• Déchéance du droit à indemnité d’éviction pour la SARL
• Ordonnance d’expulsion avec délai de restitution des clés
• Fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle
• Conservation du dépôt de garantie par les indivisaires
• Condamnation aux dépens et indemnité au titre de l’article 700 CPC

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de prescription pour indemnité
• Produire actes de congé valides et complets
• Informer tous les indivisaires concernés
• Fixer indemnité d’occupation au montant du dernier loyer
• Assurer la restitution ou expulsion dans les délais

À éviter

• Ne pas contester la qualité à agir sans preuve
• Omettre la médiation judiciaire préalable
• Ignorer les règles de prescription biennale
• Retarder la restitution des locaux
• Ne pas appliquer les intérêts légaux sur arriérés

Quels sont les critères de recevabilité de l’intervention volontaire au procès ?

Selon l’article 66 du Code de Procédure Civile, l’intervention est la demande d’un tiers pour devenir partie au procès entre les parties originaires.

L’intervention volontaire émane du tiers et n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant (article 325 du même code).

L’article 329 précise que l’intervention principale élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt (article 724 du Code civil).

En l’espèce, les héritiers disposent d’un intérêt à intervenir, leur intervention se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Quelle est la validité du congé portant refus de renouvellement du bail commercial délivré par un indivisaire ?

L’article L. 145-9 du Code de Commerce impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire, précise les motifs et indique que le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans pour contester ou demander une indemnité d’éviction.

L’article 815-3 du Code civil prévoit que les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis, dont conclure et renouveler les baux, à condition d’informer les autres indivisaires.

Le consentement de tous est requis pour les actes de disposition autres que ceux visés.

Un indivisaire agissant sans opposition des autres est réputé avoir reçu mandat tacite pour les actes d’administration mais non pour les actes de disposition.

L’article 117 du Code de Procédure Civile énonce que le défaut de capacité ou de pouvoir constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’article 121 du même code prévoit que la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

La jurisprudence rappelle que la nullité du congé ne mentionnant pas le nom d’un des propriétaires indivis peut être couverte par l’intervention des autres coïndivisaires dans la procédure subséquente.

En l’espèce, le congé délivré par Madame veuve agissant seule est réputé valide car elle a reçu mandat tacite des autres indivisaires, qui n’ont pas manifesté d’opposition et sont intervenus volontairement dans la procédure.

Quelle est la prescription applicable à l’action en paiement d’une indemnité d’éviction ?

L’article 122 du Code de Procédure Civile définit la fin de non-recevoir comme un moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable sans examen au fond.

La prescription extinctive est régie par les articles 2219 à 2229 du Code civil.

L’article L. 145-60 du Code de Commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Le point de départ de la prescription biennale pour la demande d’indemnité d’éviction est fixé à la date d’expiration du bail, soit la date pour laquelle le congé est donné.

En l’espèce, la locataire disposait d’un délai de deux ans à compter du 1er mars 2018 pour agir, délai expiré le 29 février 2020.

La locataire n’ayant pas formé de demande, son action est prescrite.

Quelles sont les conséquences de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction sur le droit au maintien dans les lieux ?

Selon l’article L. 145-28 du Code de Commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et il a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré.

La prescription de l’action entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux.

Le locataire devient occupant sans droit ni titre à la date d’acquisition de la prescription extinctive.

En l’espèce, la locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020.

Quelle est la nature et les conditions de l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre ?

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme un contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose moyennant un prix.

L’article 1728 impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1315 (ancien) impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve.

L’article 1382 (ancien) impose la réparation du dommage causé par la faute.

La jurisprudence précise que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre est de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, visant à réparer le préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation est fixé au dernier loyer contractuel.

Quels sont les intérêts applicables aux indemnités d’occupation ?

L’article 1153 (ancien) prévoit que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution consistent en la condamnation aux intérêts au taux légal, dus sans justification de perte.

L’article 1154 (ancien), devenu 1231-7, prévoit que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même sans demande expresse.

L’indemnité d’occupation étant une créance indemnitaire due en exécution de la loi, les intérêts courront à compter de la date de la décision.

Quelle est la règle applicable à la restitution du dépôt de garantie ?

L’article 1134 (ancien) dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1184 (ancien) prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander la résolution avec dommages et intérêts.

Le dépôt de garantie garantit notamment le paiement du loyer.

La jurisprudence précise que le dépôt doit être restitué déduction faite des sommes dues, y compris l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, le dépôt de garantie de 4.573 euros est conservé par les bailleurs et imputé sur les sommes dues.

Quels sont les frais et dépens applicables en cas de condamnation ?

Selon l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Les frais irrépétibles sont fixés à 1.500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Quelle est la force exécutoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du Code de Procédure Civile prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire de droit, sauf disposition contraire.

En l’espèce, l’exécution provisoire est maintenue, malgré la demande de la S.A.R.L. de l’écarter.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 21/05354 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.