Responsabilité décennale et vices cachés : distinguez les éléments d’équipement pour engager la garantie du constructeur ou non

En matière de vente immobilière, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs ont qualité à agir pour des dommages affectant l’immeuble, y compris pour des préjudices nés antérieurement à la vente. La responsabilité décennale du constructeur, définie aux articles 1792 et suivants du code civil, couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, y compris pour les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage. La jurisprudence récente limite cette responsabilité pour les éléments d’équipement adjoints ne constituant pas un ouvrage. En l’espèce, le poêle à granulés est un élément d’équipement adjoint, non constitutif d’un ouvrage, excluant la garantie décennale. La garantie des vices cachés, prévue à l’article 1641 du code civil, impose au vendeur la garantie contre les défauts cachés rendant la chose impropre à l’usage. Le demandeur n’a pas rapporté la preuve que les défauts du poêle rendaient l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuaient l’usage. Les demandes sont donc rejetées. La partie demanderesse est condamnée aux dépens, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les acquéreurs successifs ont qualité à agir pour des dommages affectant l’immeuble, y compris pour des préjudices antérieurs à la vente. La responsabilité décennale couvre les dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination, y compris les éléments d’équipement indissociables. Le poêle à granulés, élément d’équipement adjoint, n’est pas constitutif d’un ouvrage, excluant la garantie décennale. La garantie des vices cachés impose la preuve que les défauts rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Un acquéreur a assigné un vendeur pour obtenir la résolution de la vente d’un véhicule moto d’occasion, invoquant un défaut de kilométrage réel par rapport à celui annoncé. Une expertise judiciaire a confirmé une incohérence entre le kilométrage réel et celui indiqué dans l’annonce et le certificat de cession. L’acheteur a demandé la résolution de la vente, le remboursement du prix, la récupération du véhicule, ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral. Le vendeur a contesté la recevabilité et la validité des demandes. Le tribunal a mis la décision en délibéré.

• Expertise amiable confiée à la société ELEX
• Expertise judiciaire rendue le 8 octobre 2024
• Ordonnance de référé du 29 novembre 2022 ordonnant expertise judiciaire
• Assignation délivrée le 7 janvier 2025
• Rapports d’expertise et conclusions des parties
• Audiences publiques du 11 février 2026

Les demandes de Monsieur [K] [T] contre Monsieur [N] [C] sont recevables mais rejetées au fond. La responsabilité décennale n’est pas retenue pour le poêle à granulés, et la garantie des vices cachés n’est pas établie. Monsieur [K] [T] est condamné aux dépens, sans application de l’article 700 CPC.

• Rejet des demandes au fond
• Non-application de la responsabilité décennale au poêle
• Garantie des vices cachés non établie
• Condamnation aux dépens
• Pas de condamnation au titre de l’article 700 CPC

À faire

• Faire diligenter expertise amiable et judiciaire
• Produire preuves d’installation et non-conformité
• Engager action en responsabilité décennale ou vices cachés
• Communiquer tous actes de vente et revente
• Maintenir les demandes en audience

À éviter

• Ne pas ignorer les revirements jurisprudentiels récents
• Ne pas omettre de prouver le préjudice personnel
• Ne pas confondre responsabilité décennale et garantie des vices cachés
• Ne pas retarder la production des actes de revente
• Ne pas négliger les délais de procédure et expertise

Quelle est la règle de droit applicable à la qualité de constructeur et à la responsabilité décennale ?

La qualité de constructeur est définie par l’article 1792-1 du Code civil : « est réputé constructeur de l’ouvrage (…) toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »

L’article 1792 du Code civil prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1792-2 du Code civil étend la présomption de responsabilité aux dommages affectant la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

L’article 1792-3 du Code civil prévoit que les autres éléments d’équipement font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.

Depuis 2024, la Cour de cassation considère que les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, et ne relèvent ni de la garantie décennale, ni de la garantie biennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694).

Quelle est la portée du revirement de jurisprudence de la Cour de cassation du 21 mars 2024 sur la responsabilité décennale des éléments d’équipement adjoints ?

L’arrêt du 21 mars 2024 précise que la jurisprudence nouvelle s’applique à l’instance en cours, dès lors qu’elle ne porte pas d’atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge.

Le tribunal relève que cet attendu vise l’instance soumise à la Cour et ne constitue pas une portée générale applicable à toutes les instances en cours.

En l’espèce, l’instance au fond a été introduite postérieurement à l’assignation en référé, et le demandeur formule un moyen subsidiaire fondé sur la garantie des vices cachés, ce qui ne porte pas atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge.

Quelle est la qualification juridique du poêle à granulés installé en 2015 et ses conséquences sur la responsabilité décennale ?

Le poêle litigieux est un élément d’équipement adjoint à l’ouvrage existant (la maison), et ne constitue pas un ouvrage en soi.

En conséquence, selon la jurisprudence de 2024, il ne relève pas de la garantie décennale ni de la garantie biennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés ?

L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1353 du Code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve.

L’article 9 du Code de procédure civile précise que chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Quels sont les critères retenus pour apprécier la garantie des vices cachés dans cette affaire ?

Le poêle présente des défauts de conformité aux règles du DTU 24.1, notamment un tubage mal monté, absence d’amenée d’air extérieur, sortie de toit mal située et non isolée.

Ces défauts étaient présents et cachés au moment de la vente.

Toutefois, le poêle n’est pas le seul moyen de chauffage de l’habitation, qui dispose également de radiateurs électriques.

Le demandeur n’a pas rapporté la preuve que ces défauts rendaient l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuaient tellement l’usage qu’il ne l’aurait pas acquis.

Quelle est la recevabilité des demandes du demandeur après la revente de l’immeuble ?

Selon l’article 1603 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose, comprenant ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Sauf clause contraire, les acquéreurs successifs ont qualité à agir, même pour des dommages nés antérieurement à la vente, sauf si le vendeur invoque un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain.

En l’espèce, l’acte de revente stipule que le vendeur conserve le bénéfice éventuel de la procédure contre le défendeur, contre paiement à ses acquéreurs d’une somme correspondant au devis de remise aux normes.

Par conséquent, le demandeur est recevable à agir.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la responsabilité décennale et la garantie des vices cachés ?

La Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en 2024 excluant la garantie décennale pour les éléments d’équipement adjoints qui ne constituent pas un ouvrage.

Le poêle litigieux est un élément d’équipement adjoint, non un ouvrage.

Le demandeur n’a pas rapporté la preuve que les défauts rendaient l’immeuble impropre à sa destination ou diminuaient tellement son usage.

Le demandeur a revendu l’immeuble sans avoir fait réaliser les travaux de mise en conformité.

Ces éléments conduisent à écarter la responsabilité décennale et la garantie des vices cachés.

Quelle est la décision sur les demandes indemnitaires et les mesures de fin de jugement ?

Les demandes indemnitaires sont devenues sans objet du fait du rejet des moyens principaux.

Le demandeur sera condamné aux dépens, comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’y aura pas application de l’article 700 du Code de procédure civile.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Tours 29 avril 2026 25/00468 – Thématiques associées : BTP / Construction — Responsabilité décennale —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.