TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alice ZIADE, Me Yossi ELKABAS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 22/08475 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIR3

N° MINUTE :
1 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [F] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, toque : P293

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [C]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Yossi ELKABAS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/035498 du 18/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [T] [H] en qualité de tuteur de M. [C] [W]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Yossi ELKABAS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012022035498 du 18/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 22/08475 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIR3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2007 à effet au 1er juillet 2007, M. [F] [N] a donné à bail meublé à M. [W] [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 485 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 10 euros.

Par jugement du 6 septembre 2017, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Paris 10ème a ouvert une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de M. [W] [C], et désigné M. [E] [V], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curateur.

Par ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déchargé M. [E] [V] de ses fonctions de curateur et désigné M. [T] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, pour le remplacer.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 10 décembre 2021, M. [F] [N] a fait délivrer à M. [W] [C] et à son curateur M. [T] [H] un congé pour vendre à effet au 30 juin 2022.

Selon exploits signifiés le 2 novembre 2022, M. [F] [N] a fait assigner M. [W] [C] ainsi que son curateur M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir notamment la validation de ce congé pour vendre et l’expulsion du défendeur.

Par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris a autorisé M. [T] [H], en sa qualité de curateur, à représenter M. [W] [C] dans la procédure civile l’opposant à M. [F] [N] sur le fondement de l’article 469 du code civil.

Selon jugement rendu le 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de ce siège a sursis à statuer dans l’attente que le tribunal administratif se prononce sur la requête dont l’a saisi le curateur de M. [W] [C] relativement à l’insalubrité du logement pris à bail à M. [F] [N] et dit que la durée de ce sursis à statuer était fixée à un an à compter du prononcé du présent jugement, soit jusqu’au 11 décembre 2024.

Par jugement rendu le 6 mai 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête en annulation de la décision de l’agence régionale de santé Ile-de-France du 7 janvier 2022 refusant de proposer au préfet d’engager la procédure d’insalubrité.

La cour administrative d’appel de Paris, par un arrêt du 13 juin 2025, a rejeté la requête en annulation du jugement du 6 mai 2024 et sollicitant l’annulation de la décision de l’agence régionale de santé Ile-de-France du 7 janvier 2022 refusant de proposer au préfet d’engager la procédure d’insalubrité.

Par jugement rendu le 17 octobre 2025, le juge des tutelles de ce siège a aggravé la mesure de protection dont bénéficiait M. [W] [C] pour la transformer en tutelle. Le mandataire judiciaire est demeuré M. [T] [H].

M. [W] [C], représenté par son tuteur, a déposé le 28 octobre 2025 une requête devant le Conseil d’Etat en annulation de la décision rendue par la cour administrative d’appel de Paris.

Par jugement rendu le 23 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection de ce siège a constaté que l’évènement ayant motivé le sursis à statuer était intervenu, et révoqué la décision de sursis à statuer.

A l’audience du 9 juin 2026 M. [F] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et visées par le greffier, par conséquent demande au juge des contentieux de la protection de :
le recevoir en ses demandes, débouter M. [W] [C], représenté par son tuteur, de l’ensemble de ses demandes, En conséquence,
valider le congé pour vente au fond et en la forme, délivré le 10 décembre 2021 pour le 30 juin 2022, prendre acte de la remise volontaire des clefs intervenue le 20 juillet 2023, condamner M. [W] [C] à lui payer la somme de 8 745 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er février 2022 au 20 juillet 2023, En tout état de cause,
condamner M. [W] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.
Il forme ses demandes au visa des articles 3-2, 7, 15 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1104 et 459-2 du code civil, 108, 109, 110, 378 et 700 du code de procédure civile, 14 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, L.511-1, L.511-2 et L.511-8 du code de la construction et de l’habitation, L.131-22 du code de la santé publique, 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En réponse M. [W] [C], représenté par son tuteur M. [T] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et visées par le greffier, par conséquent demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter M. [F] [N] de l’ensemble de ses demandes, déclarer ses demandes recevables et bien fondées,qualifier le contrat de bail en location de logement vide soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, juger que le bien donné à bail dont la superficie est inférieure à 9m² est insalubre ou à tout le moins n’est pas un logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989, du règlement sanitaire du département de Paris et du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent,juger que le bailleur a failli à ses obligations contractuelles, juger nul le congé pour vente délivré de mauvaise foi par le bailleur, juger nul le procès-verbal de restitution des clés par M. [C] au commissaire de justice mandaté par le bailleur à l’insu du curateur, représentant le majeur vulnérable et ce, en violation de l’ordonnance du juge des tutelles en date du 18 juillet 2023, juger nul l’état des lieux de sortie diligenté par le bailleur en l’absence et à l’insu du curateur, ou à tout le moins dire qu’il est dénué de valeur probante,En conséquence,
donner injonction à M. [N] de restituer les clés du logement à son locataire sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision, faire défense au bailleur de troubler son locataire en sa résidence, et dire qu’il pourra solliciter le concours de la force publique pour faire cesser ce trouble par toutes voies et moyens de droit, donner injonction à M. [N] de procéder aux travaux de mise aux normes du logement susvisé sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, faire injonction à M. [N], pendant la durée des travaux de mise aux normes du logement, de reloger M. [C] à ses frais exclusifs, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,dire que le loyer d’un logement vide, de surcroît insalubre, est nécessairement inférieur au prix initialement convenu entre les parties le 1er juillet 2007 pour une location meublée, ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’au complet achèvement des travaux de mise aux normes du logement ou relogement du locataire, ordonner le remboursement à son profit de la somme de 485 euros au titre du dépôt de garantie indûment perçu par son bailleur, donner injonction à M. [N] de transmettre à son tuteur, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, les quittances de loyers pour la période de février 2019 à janvier 2022 à la suite du paiement intervenu le 1er mars 2022,condamner M. [N] à lui payer la somme de 17 460 euros au titre du préjudice de jouissance en raison de l’insalubrité du logement donné à bail, somme correspondant au paiement de trois années de loyers,condamner M. [N] à lui payer la somme de 5 045,76 euros au titre du préjudice financier subi en raison des mesures de protection complémentaires correspondant aux diligences complémentaires rendues nécessaires par le contentieux qui l’oppose à son bailleur, condamner M. [N] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral subi en raison de l’insalubrité du logement donné à bail et des agissements du bailleur à l’encontre d’une personne vulnérable, handicapée et sous protection de justice, condamner M. [N] à payer à son conseil la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il forme ses demandes au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1217 et 1231-1 du code civil et du décret du 30 janvier 2002.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du bail et ses conséquences

Sur la qualification de bail meublé

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 14 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a précisé que pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi – soit le 27 mars 2014 – et mentionnés au premier alinéa de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables.

En tout état de cause, il est constant qu’avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, le juge saisi d’une telle question devait vérifier que le logement meublé était pourvu de mobilier suffisant pour être qualifié comme tel.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 21 juin 2007, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du n°2014-366 du 24 mars 2014. Il a ensuite été reconduit tacitement chaque année, notamment après le 27 mars 2014, de sorte qu’il a été soumis, à compter du 21 juin 2014, aux dispositions nouvelles de la loi précitée.

En tout état de cause, avant même la loi Alur, il est constant que le juge devait examiner, pour le cas où cet élément était contesté, si le logement loué en bail meublé était pouvu d’un mobilier en nombre suffisant pour être qualifié comme tel.

Or ici, ni le bail ni l’état des lieux d’entrée daté du 1er juillet 2007 ne mentionnent la présence d’éléments mobiliers dans le logement. L’existence de plaques de cuisson et d’un réfrigérateur, dont se prévaut le demandeur, ne peuvent être considérés comme suffisants pour caractériser un bail meublé.

Dans ces conditions, le bail signé entre les parties sera requalifié en bail d’un local à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur, soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le dépôt de garantie

L’article 22 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat, disposait que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.

En l’espèce, lors de la signature du bail le 21 juin 2007, le bailleur pouvait prétendre au paiement d’un dépôt de garantie d’un montant maximum de deux mois de loyers en principal.

M. [C] a versé un dépôt de garantie de 970 euros tandis que le loyer convenu en principal s’élevait à 485 euros.

Par tant, le montant du dépôt de garantie n’excédait pas deux mois de loyer et la demande de restitution formée à ce titre sera rejetée.

Sur le montant du loyer

L’article 4 du code de procédure civile prévoit que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 5 ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, si M. [W] [C] sollicite au terme de ses conclusions de « dire que le loyer d’un logement vide, de surcroit insalubre, est nécessairement inférieur au prix initialement convenu entre les parties 1er juillet 2007 pour une location meublée », il ne forme pas de demande de restitution à ce titre et ne chiffre davantage pas le montant d’une telle demande.

Par conséquent, elle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 précité et le juge ne peut statuer sur une demande n’ayant pas été formulée.

Sur la validité du congé délivré le 10 décembre 2021

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la délivrance du congé, prévoit que « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
[…]
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
[…]
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
[…].
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
[…]
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.
III. – […]
IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. ».

Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 22/08475 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIR3

Il est constant que l’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

A cet égard, il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

En l’espèce, M. [F] [N] a fait délivrer le 10 décembre 2021 à M. [W] [C] et à son curateur M. [T] [H] un congé pour vendre à effet du 30 juin 2022.

Il résulte des correspondances échangées entre M. [F] [N] et le curateur de M. [W] [C] (ou sa collaboratrice) qu’à cette date, M. [F] [N] connaissait l’existence d’une cause d’indécence du logement, en ce que le logement loué était d’une surface inférieure à 9 m², pour avoir fait réaliser en octobre 2020 un certificat de surface habitable dont les conclusions (9,26 m²) comprenaient 0,50 m² au titre des combles, alors que M. [F] [N] a toujours affirmé que les combles ne faisaient pas partie de la surface louée et qu’en tout état de cause, ceux-ci ne pouvaient être loués faute pour lui d’en être le propriétaire.

Ainsi, M. [F] [N] disposait de toutes les informations lui permettant de conclure à l’indécence du logement à raison de la surface louée, par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, étant ici rappelé que nul ne peut ignorer la loi.

Pour autant, il ne peut être considéré que ce congé a été délivré frauduleusement par le bailleur aux fins d’échapper à son obligation de relogement dès lors que, d’une part, aucune procédure d’insalubrité n’a été mise en oeuvre impliquant une obligation de relogement et que, d’autre part, il ne pouvait être remédié à cette cause d’indécence par des travaux.

Par ailleurs, le congé pour vendre délivré par M. [F] [N] à M. [W] [C] contenait une offre de vente du logement à la somme de 160 000 euros.

M. [W] [C], qui invoque le caractère excessif du prix proposé de nature à l’empêcher volontairement d’exercer son droit de préemption et supporte la charge de la preuve, produit des estimations réalisées en août et septembre 2023, soit dans une temporalité différente de celle du congé délivré en décembre 2021. Par ailleurs, et comme le souligne à juste titre M. [F] [N], ces estimations ont été réalisées sans visite préalable du bien, dont les clés avaient été restituées par M. [W] [C]. Par conséquent, elles sont insuffisantes à prouver le caractère excessif du prix offert par M. [F] [N].

Enfin, il sera rappelé que le congé pour vente n’empêche pas le propriétaire de proposer un prix à des conditions avantageuses pour lui. Ainsi, le caractère frauduleux d’un congé ne peut se déduire d’une offre de prix au delà du marché, mais il faut encore caractériser l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption. En l’occurrence, M. [W] [C] n’allègue ni ne justifie d’avoir envisagé d’exercer son droit de préemption mais d’en avoir été empêché par le prix proposé par son bailleur.

Par ailleurs, le congé a été délivré pour l’échéance du bail, envisagée par renouvellement tacite de trois ans conformément à la requalification opérée, et conformément à un délai de préavis de six mois.

L’ensemble de ces éléments conduit à débouter M. [W] [C] de sa demande d’annulation de congé, lequel a dès lors été valablement délivré et a produit effet le 30 juin 2022 à minuit.

Depuis cette date, M. [W] [C] est devenu sans droit ni titre et demeure tenu de verser à M. [F] [N] une indemnité d’occupation jusqu’au 20 juillet 2023, conformément à la demande.

Par suite, M. [W] [C] représenté par son tuteur sera débouté de sa demande tendant à enjoindre M. [F] [N] de lui restituer les clés du logement sous astreinte, ainsi qu’à lui faire défense de troubler sa résidence.

Sur la libération des lieux

L’article 649 du code de procédure civile prévoit que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

L’article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 118 du code de procédure civile ajoute que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, M. [F] [N] a fait délivrer le 20 juillet 2023 à M. [W] [C] et à son curateur un commandement d’avoir à justifier de l’occupation du logement sis [Adresse 5]. Cet acte à été délivré à la personne de M. [W] [C], à [Localité 3] (45). A cette occasion, le commissaire a recueilli les clés du logement des mains de M. [W] [C] ainsi qu’un document par lequel celui-ci certifiait avoir libéré les lieux. Ce document, ainsi qu’une photographie des clés, sont annexés au commandement.

Ensuite, un procès-verbal de constat de sortie des lieux a été dressé le 31 août 2023, en présence de M. [W] [C], mais sans que son curateur ne soit présent ni préalablement convoqué.

Or, par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris avait autorisé M. [T] [H], en sa qualité de curateur, à représenter M. [W] [C] dans la procédure civile l’opposant à M. [F] [N] sur le fondement de l’article 469 du code civil.

Il s’en suit que l’acte du 20 juillet 2023 par lequel M. [W] [C] atteste remettre les clés et avoir libéré les lieux, annexé au commandement d’avoir à justifier de l’occupation du logement, mais également le procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 31 août 2023 sont nuls, pour défaut de capacité de M. [W] [C].

Pour autant, il est constant que M. [W] [C] ne dispose plus des clés de l’appartement, pour en solliciter la restitution dans le cadre de la présente instance, et qu’il a libéré les lieux, M. [F] [N] limitant sa demande au titre des loyers et charges impayés – plus exactement des indemnités d’occupation par application de l’article 12 du code de procédure civile – au mois de juillet 2023.

A cette date, M. [W] [C] était occupant sans droit ni titre des lieux, conformément au congé lui ayant été délivré à effet du 30 juin 2022 à minuit.

Dans ces conditions, il sera constaté que les lieux ont été restitués le 20 juillet 2023.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et ses conséquences

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné.

L’article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En outre, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence qu’un logement doit respecter. Ainsi, l’article 4 prévoit qu’afin qu’un logement assure la sécurité physique et la santé des locataires, il doit notamment disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En l’espèce, à la suite de l’enquête de salubrité réalisée par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1], il a été conclu le 28 octobre 2021 que le logement donné à bail présentait un danger pour l’occupant en raison de l’exiguité des locaux. Il résulte en effet tant du rapport d’enquête que du diagnostic réalisé le 19 octobre 2020 par la société SDA, mandatée par M. [F] [N], que le logement est d’une superficie de 8,74 m². Le rapport d’enquête du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] précise par ailleurs que le volume habitable de la pièce principale est de 16 m3, et est dès lors inférieur à 20 m3.

Les autres désordres allégués (chauffage non fonctionnel, absence d’eau chaude, accès dangereux aux combles), au demeurant non cités au titre des causes de l’indécence reprises au dispositif des écritures de M. [W] [C], ne sont pas établis dans la mesure où d’une part, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] ne les a pas retenus, et où d’autre part, les combles ne faisaient pas partie de la surface louée, faute pour M. [F] [N] d’en être le propriétaire.

Par conséquent, le logement donné à bail ne satisfait pas aux critères d’un logement décent, compte tenu de sa surface, ce depuis l’origine compte tenu du caractère structurel d’un tel désordre. Dès lors, M. [F] [N] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le bail ayant pris fin, M. [W] [C] n’a plus qualité pour solliciter la mise en conformité des lieux loués, laquelle ne peut en tout état de cause être réalisée compte tenu de la nature de l’indécence relevée (le bien ne pouvant être agrandi et dès lors, ne pouvant qu’être repris ou vendu pour l’habitation personnelle de son propriétaire).

Ainsi, M. [W] [C] ne peut que solliciter une indemnisation de son trouble de jouissance, lequel a pris fin par l’effet du congé le 30 juin 2022 à minuit. A cet égard, l’indemnisation de son trouble de jouissance n’est pas soumise à mise en demeure préalable du bailleur.

La surface habitable du logement étant de 8,74 m² tandis que la surface habitable minimale est de 9m², il sera relevé que le manquement du bailleur revêt une ampleur limitée, devant être appréciée à 3% du montant du loyer versé par le locataire, hors charges, pendant trois années de bail, cette durée d’indemnisation correspondant à la demande.

En conséquence, le préjudice subi par M. [W] [C] du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent sera fixé comme suit :
0,03 x 485 € x 36 mois = 523,80 €

M. [F] [N] sera par conséquent condamné à payer à M. [W] [C] la somme de 523,80 euros au titre de son préjudice de jouissance tiré de l’indécence du logement.

Par ailleurs, il n’est pas justifié d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance précédemment indemnisé, et les autres désordres allégués n’ont pas été retenus au titre de l’indécence du logement.
Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 22/08475 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIR3

En conséquence, M. [W] [C] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral lié à l’insalubrité du logement.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, M. [F] [N] sollicite la condamnation de M. [W] [C] à lui payer la somme de 8 745 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er février 2022 au 20 juillet 2023.

Le bail ayant pris fin le 30 juin 2022 à minuit, il y a lieu de requalifier d’office la demande postérieure en une demande au titre des indemnités d’occupation échues.

M. [W] [C] n’invoque ni ne justifie de paiement postérieur au mois de janvier 2022, de sorte qu’il est redevable d’une somme de 2 475 euros au titre des loyers et charges impayés (5 mois x 495 euros) pour la période allant du 1er février 2022 au 30 juin 2022.

L’indemnité d’occupation est quant à elle fixée par le juge, et présente un aspect indemnitaire mais également compensatoire, correspondant à la valeur équitable des locaux. A cet égard, le juge saisi d’une demande d’indemnité d’occupation ne peut se référer au seul accord des parties pour déterminer la valeur équitable des locaux mais doit également prendre en considération le dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 1], d’ordre public.

En l’espèce, M. [W] [C] établit que le loyer de référence pour une location non meublée s’élève à la somme de 28,10 euros par m², soit (28,10 x 8,74 =) 245,59 euros par mois.

Par suite, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 245,59 euros par mois pour la période allant du 1er juillet 2022 au 20 juillet 2023, soit :
245,59 € x 12,66 mois = 3 109,16 €

M. [W] [C] sera dès lors condamné à payer à