COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 24/02687 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O45F
Pôle Civil section 1

Date : 24 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [L] [D]
née le 11 Septembre 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [K] [T]
né le 06 Février 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]

représentés conjointement par Me Florian KAUFFMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 419 750 252, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social,

représentée par Maître Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocats au barreau de MONTPELLIER

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY
Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 22 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 24 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 24 Septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 10 septembre 2020, Madame [L] [D] et Monsieur [K] [T] ont réservé auprès de la société Marignan Résidences un appartement de type T3 niveau R+4 ainsi qu’un box situés au sein d’un immeuble à construire dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 8] à [Localité 5].
L’achèvement de l’immeuble commandé était prévu pour le premier trimestre 2022.
Par acte reçu le 28 mai 2021 par Maître [W] [A], la vente en l’état de futur achèvement a été régularisée entre Madame [D] et Monsieur [T] et la société Marignan Résidences.
Par courrier du 10 novembre 2021, la société Marignan Résidences a informé Madame [D] et Monsieur [T] d’un report de livraison au second semestre 2022 en raison de la cessation d’activité du maitre d’œuvre d’exécution et de la difficulté d’approvisionnement en matériel et matériaux.
Par lettre recommandée du 6 décembre 2021, Madame [D] et Monsieur [T] ont fait part de leur mécontentement en contestant les motifs de retard invoqués et en informant la société de leur intention de solliciter la réparation des préjudices résultant de ce retard.
En réponse, la société Marignan Résidences a indiqué que cette situation était indépendante de sa volonté.
Par courrier du 11 septembre 2022, Madame [D] et Monsieur [T] ont relancé la société afin d’obtenir une date précise de livraison, sollicité la communication d’éléments relatifs à l’exécution des différents lots pour appréhender la bonne justification du retard accusé et informé la société qu’ils seront contraints de quitter leur logement actuel au-delà de la fin du second semestre au profit d’un bien adapté à l’arrivée de leur enfant et que la prise en charge de ce logement provisoire devra incomber à la société.

Cependant, aucune réponse n’a été apportée à ces demandes.
Par courrier du 30 septembre 2022, le promoteur a reporté la date de livraison au second trimestre 2023 en invoquant une série de motifs de retard.
Par courrier du 3 février 2023, la société Marignan Résidences a informé Madame [D] et Monsieur [T] que la livraison de leurs lots interviendrait selon les étapes suivantes :
– Une pré-livraison de l’appartement ayant pour objet de relever des réserves de finition éventuelles pour le 31 mars 2023 ;
– Une livraison ayant pour objet de constater la levée des réserves émises lors de la pré-livraison et la remise des clés du logement en juin 2023.
Le 31 mars 2023, la pré-livraison de l’appartement est intervenue et a donné lieu à l’établissement de 45 réserves.
La livraison a été programmée le 9 juin 2023, date à laquelle Madame [D] et Monsieur [T] ont relevé d’importantes réserves et non conformités et ont refusé de remettre à la société Marignan Résidences les 5% restant dus au titre du prix de vente.
Par acte introductif d’instance du 23 mai 2024, Madame [L] [D] et Monsieur [K] [T] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier la SNC Marignan Résidences aux fins d’obtenir, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et suivants du Code civil, la condamnation de cette société au paiement de diverses sommes dont certaines majorées des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait règlement. Ils souhaitent également obtenir sa condamnation au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [D] et Monsieur [T], au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1231-1 et suivants du Code civil, demandent au tribunal de :
« – Dire et juger que les biens objet du contrat du 28 mai 2021 ont été livrés avec un retard de 14 mois et 23 jours ;
– Dire et juger que la société Marignan Résidences ne justifie d’aucune cause légitime de suspension ;
– Dire et juger que la responsabilité de la société Marignan Résidences est engagée au titre de l’ensemble des désordres, vices et non conformités affectant les biens achetés par Madame [D] et Monsieur [T], ainsi qu’au titre de l’ensemble des préjudices en résultant.
En conséquence,
– Condamner la société Marignan Résidences à payer à Madame [D] et Monsieur [T] les sommes suivantes majorées des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait règlement :
– 22.500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;
– 2.580,04 € à titre de dommages et intérêts pour les intérêts intercalaires ;
– 9.684,77 € à titre de dommages et intérêts pour les loyers et charges ;
– 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;
– Condamner la société Marignan Résidences à payer à Madame [D] et Monsieur [T] la somme de 15.000 € au titre des travaux de reprises des désordres, vices et non conformités ;
– Ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;
– Condamner la société Marignan Résidences à payer à Madame [D] et Monsieur [T] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »
A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent que la société Marignan Résidences n’a pas respecté le délai de livraison et que le chantier a accusé un retard injustifié. Ils font valoir qu’elle ne peut bénéficier de report de livraison au titre de la pandémie Covid-19, ni au titre de la cessation d’activité du maître d’œuvre, de la liquidation judiciaire de l’entreprise de gros œuvre et des intempéries. Ils soutiennent également que ce retard de livraison leur a causé un préjudice de jouissance, un préjudice moral ainsi que des préjudices financiers. Les demandeurs soutiennent que les biens sont affectés de vices et non conformités puisqu’à ce jour, les réserves n’ont pas été levées.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Marignan Résidences, au visa des articles 1103, 1231-1 du Code civil, de l’acte de vente du 28 mai 2021 et du cahier des charges du 15 octobre 2020, demande au tribunal de :
« – Juger la SNC Marignan Résidences contractuellement fondée à opposer aux consorts [D] [T] l’application de causes légitimes de suspension de son délai de livraison ;
– Juger que les causes de suspension invoquées ont à bon droit pu décaler la livraison au titre pour un total de 435 jours calendaires, soit 15 mois, au titre des événements suivants
– COVID 19 et difficultés d’approvisionnement de 150 jours calendaires ;
– Défaillance du maître d’œuvre GECKO : 71 jours calendaires ;
– Redressement puis liquidation de l’entreprise EGBI PERRIN : 151 jours calendaires ;
– Intempéries : 63 jours calendaires ;
En conséquence,
– Débouter les consorts [D] [T] de toutes prétentions, fins et conclusions tendant à obtenir indemnisation du décalage de la livraison de leur appartement sur 15 mois au titre des préjudices de jouissance, de logement, des intérêts intercalaires et du préjudice moral pour la somme totale de 39.764,81 € ;
– Débouter les mêmes des sommes réclamées au titre des travaux de reprise des réserves à hauteur de 15.000 € ;
A titre reconventionnel,
– Condamner les consorts [D] [T] à payer le solde de 5% du prix de vente de leur appartement, pour la somme de 14.830 €, augmentée de 215 € au titre du solde des travaux modificatifs acquéreurs (TMA), soit la somme totale de 15.045 €.
En tout état de cause enfin,
– Débouter les consorts [D] [T] de toutes prétentions, fins et conclusions tendant à obtenir indemnisation du décalage de la livraison de leur appartement sur 15 mois au titre des préjudices de jouissance qu’ils estiment à 22.500 € et qui font doublon avec leurs frais de location à 9.684,77 € ;
– Juger que toute cause de préjudice retenue devra être calculée au prorata des jours de retard retenus par le Tribunal et qui ne seraient pas selon lui de nature à justifier une cause légitime du report du délai de livraison ;
– Condamner les consorts [D] [T] à payer et porter à la SNC Marignan Résidences la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
En défense, la société Marignan Résidences soutient notamment que la pandémie covid-19 a fait l’objet d’une clause de suspension du délai de livraison au sein de l’acte authentique de vente ou encore que les difficultés d’approvisionnement étaient réelles et que les préjudices revendiqués ne sont pas établis.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 26 mai 2026. A l’issue de l’audience en juge unique du 22 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le retard de livraison

Aux termes de l’article 1104 du Code civil « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».
L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l’espèce, selon l’acte d’acquisition de Monsieur [T] et Madame [D], page 19, la date de livraison prévue était fixée au premier trimestre 2022, soit au plus tard le 31 mars 2022 « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison prévus dans le document d’information ».

Il n’est pas contesté que les lots devant revenir aux consorts [T] et [D] leur ont été livrés le 9 juin 2023, soit avec un retard de 435 jours (14 mois et 9 jours).
Il s’ensuit que le retard de livraison est ainsi caractérisé.
Néanmoins, ainsi qu’il est précisé en page 20 de l’acte de vente « Dans le cahier des conditions générales sus-analysé, et auquel les parties entendent se référer, a été indiquée la liste des événements qui seraient notamment considérés comme causes légitimes de suspension de délai. »
Ainsi, il convient d’analyser si le retard dans le délai de livraison est justifié par des clauses de suspension des délais de livraison insérées dans le cahier des conditions générales de ventes en l’état futur achèvement, intitulé « CAHIER DES CHARGES – DOCUMENT D’INFORMATION 1ère et 2ème TRANCHE [Adresse 8] » annexé à l’acte de vente et faisant partie intégrante de ce dernier.

S’agissant de la crise sanitaire liée au Covid-19
Au sein de l’acte de vente du 28 mai 2021, page 19, au paragraphe « DELAI DE LIVRAISON – ACHEVEMENT DES TRAVAUX », il est prévu que « seront en outre considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment des troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes, épidémies, infections endémiques, pandémies, accidents ou incidents de chantier ».
Plus précisément, s’agissant de l’épidémie de Covid-19, une autre clause contractuelle a été insérée, page 20, selon laquelle « Compte tenu des « circonstances exceptionnelles » liées au virus Covid-19 et à l’Etat d’Urgence Sanitaire déclaré dans la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour lutter contre la propagation dudit virus, les Parties acceptent que les présentes soient grevées de cet aléa pouvant bouleverser le délai de livraison stipulé ».
Ainsi, si l’Etat d’Urgence Sanitaire devait être prorogé au-delà du 10 juillet 2020, les Parties conviennent que le délai de livraison serait différé :
– d’un temps égal, à compter du 11 juillet 2020, au temps pendant lequel il aura été mis obstacle à la poursuite des travaux et/ou du temps pendant lequel les travaux auront été substantiellement ralentis,
– augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé dans les mêmes conditions de remise en route du chantier qu’en cas de survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.
Etant ici précisé que la loi du 17 octobre 2020 a déclaré l’état d’urgence sanitaire.
Les Parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs ».
Il est rappelé que l’état d’urgence sanitaire a été déclaré nationalement à deux reprises
– entre le 24 mars 2020 et le 10 juillet 2020 par la loi n°2020-290 et le décret n°2020-293 du 23 mars 2020 ;
– entre le 17 octobre 2020 et le 1er juin 2021 par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020.
Un régime spécifique de sortie progressive de la crise sanitaire a, par la suite, été appliqué par la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 ayant vocation à s’appliquer jusqu’au 31 juillet 2022.

Par attestation du 25 octobre 2021, la société Ecome, prise en la personne de M. [N] [E], maître d’œuvre d’exécution pour la construction de la résidence « [Adresse 8] » à [Localité 5] certifie « Le retard de cent cinquante jours calendaires sur l’échéance « démarrage cloisons » des six villas, des bâtiments C & D et sur l’avancement général des travaux ; ces retards sont liés aux arrêts de productions et au manque de matières premières, conséquences de la pandémie mondiale (COVID 19) ».

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 28 mai 2021, les lots de Madame [D] et Monsieur [T] portant sur un appartement de type T3, niveau R+4 et un box situé au niveau -1, sont concernés par cette attestation qui précise le retard pour le démarrage des cloisons des villas et des bâtiments C et D et qui concerne de manière générale le chantier puisque cette attestation mentionne un retard de 150 jours calendaires sur « l’avancement général des travaux ». Elle vise par voie de conséquence un retard sur la durée de réalisation de l’ensemble des lots du chantier.
Par une seconde attestation du 10 juillet 2023, M. [N] précise les délais de retard dans la livraison selon les périodes d’interruption :
« – Du 30 octobre au 15 décembre 2020 : 47 jours calendaires auxquels s’additionnent le délai de remise en route du chantier de deux semaines (15 jours calendaires), contractuellement prévu : soit 62 jours de retards
– Du 3 avril au 3 mai 2021 : 31 jours calendaires auxquels s’additionnent le délai de remise en route du chantier de deux semaines contractuellement prévu (15 jours calendaires), contractuellement prévu : soit 46 jours de retards ».
Il est en effet prévu, en page 50 du cahier des conditions générales de vente, s’agissant de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison que, « l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit : […]
– Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines, en plus de la période d’arrêt. »
Bien que la première période visée par le maître d’œuvre soit antérieure à la signature de l’acte notarié, il convient de la prendre en compte, les parties ayant expressément convenu au sein de l’acte de vente précité que si l’état d’urgence sanitaire devait être prorogé au-delà du 10 juillet 2020, – ce qui a été le cas dès le 17 octobre 2020 – le délai de livraison sera différé d’un temps égal, à compter du 11 juillet 2020, au temps pendant lequel il aura été mis obstacle à la poursuite des travaux et/ou du temps pendant lequel les travaux auront été substantiellement ralentis.
En outre, il convient de rappeler qu’il a été convenu contractuellement entre les parties que la période Covid-19 devrait être justifiée par la production d’un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux.
En l’espèce, la société Ecome, prise en la personne de M. [N], a agi en qualité de maître d’œuvre d’exécution et a établi une attestation.
La dernière attestation indique un décalage de 108 jours calendaires contre 150 jours calendaires pour la première attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution. La dernière attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution étant plus récente, il convient de retenir que la cause de suspension du délai de livraison des biens de Madame [D] et Monsieur [T] est justifiée à hauteur de 108 jours.

S’agissant de la défaillance du premier maître d’œuvre, la société GeckoEn application des dispositions de l’article 3.1.3 alinéa 3 du CAHIER DES CHARGES – DOCUMENT D’INFORMATION entrant dans le champ contractuel des parties « seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison […] la défaillance de l’une des entreprises ou prestataires intervenant sur le chantier ou d’un de leurs fournisseurs ou sous-traitants ».
L’alinéa 5 prévoit que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit : […]
– Si la suspension est due à l’un des événements évoqués ci-dessus relatifs à la défaillance, la mise sous procédure collective ou la résiliation du marché d’une entreprise, le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq (45) jours calendaires à compter de l’ordre de service donné à la nouvelle entreprise ».
En l’espèce, et par courrier du 6 août 2021, l’entreprise Gecko, maître d’œuvre d’exécution, a informé la SNC Marignan Résidences de ce qu’elle cessait son activité et de son impossibilité d’assurer la mission de maîtrise d’œuvre en conséquence.
Dès lors, le défendeur s’est incontestablement trouvé dans le cas de la défaillance d’une entreprise ou d’un prestataire intervenant sur le chantier.
Il ressort des termes de l’attestation du 10 juillet 2023 que la société Ecome est devenue maître d’œuvre d’exécution en remplacement de la société Gecko depuis le 1er septembre 2021.
Dès lors, et en application des dispositions du cahier des charges précitées, la suspension de la livraison du bien est justifiée pour un délai de 71 jours correspondant aux 26 jours s’étant écoulés entre la défaillance de l’entreprise Gecko du 6 août 2021 et son remplacement par la société Ecome le 1er septembre 2021, auxquels s’ajoutent les 45 jours de remise en route du chantier.
Monsieur [T] et Madame [D] ne peuvent valablement soutenir que la société Marignan Résidences avait connaissance de la volonté de la société Gecko de cesser son activité et qu’elle n’a pas été en mesure d’anticiper cette cessation, en l’absence de preuve. En outre, la société Marignan Résidences a fait preuve de célérité en contractant avec un nouveau maître d’œuvre d’exécution (26 jours).
S’agissant du redressement et de la liquidation judiciaire de l’entreprise de gros œuvre EGBI PerrinEn application des dispositions de l’article 3.1.3 alinéa 3 du CAHIER DES CHARGES – DOCUMENT D’INFORMATION entrant dans le champ contractuel des parties « seraient notamment considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison […] tous retards résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la sauvegarde des ou de l’une des entreprises, de leurs fournisseurs ou sous-traitants ».
En l’espèce, il est établi que la société EGBI Perrin a fait l’objet, d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Grenoble du 30 novembre 2021 puis d’une procédure de conversion en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Grenoble du 22 mars 2022.
En outre, la SNC Marignan Résidences communique des mises en demeure adressées par plis recommandés des 17 mai 2021, 3 et 9 décembre 2021, un courrier recommandé du 7 janvier 2022 signalant la persistance de désordres et l’application de pénalités de retard et enfin une lettre recommandée du 20 janvier 2022 adressée également par courriel constatant que tous les bâtiments sont impactés par l’existence « d’ouvrages extérieurs et intérieurs non terminés ce jour, de nombreuses malfaçons à reprendre et finition à réaliser ». Ce retard dans le gros œuvre impliquant nécessairement des répercussions sur l’intervention des autres corps dans la réalisation du chantier.
La société Ecome atteste de l’impact de ce redressement et de cette liquidation judiciaire sur la réalisation du chantier et plus précisément sur le décalage du délai de livraison dans son courrier du 10 juillet 2023 où elle précise que : « le chantier a subi depuis le 30 novembre 2021 jusqu’au 15 mars 2022 la cause légitime de suspension de délai suivante: Redressement et Liquidation judiciaire de la société EGBI.
Le délai prévisionnel de livraison du programme immobilier est donc décalé de 106 jours calendaires au titre de cette cause.
Il convient également de prendre en compte un délai de remise en route du chantier de 45 jours calendaires ainsi que contractuellement prévu.
Le délai prévisionnel de livraison du programme immobilier est donc décalé au total au titre de cette cause légitime de suspension de délai de 151 jours calendaires ».
La SNC Marignan Résidences ayant confié la réalisation du gros œuvre aux sociétés TSC et Darver selon ordres de service des 15 mars et 26 juin 2022, un délai de 106 jours s’est écoulé entre le redressement judiciaire de la société EGBI Perrin et la signature d’un nouveau contrat pour la réalisation du lot gros œuvre.
Dès lors, il est justifié d’une suspension du délai de livraison de 151 jours en raison du redressement et de la liquidation judiciaire de la société EGBI Perrin, correspondant aux 106 jours de décalage auxquels s’ajoutent les 45 jours de remise en route du chantier.
S’agissant des intempériesEn application des dispositions de l’article 3.1.3 alinéa 3 du CAHIER DES CHARGES – DOCUMENT D’INFORMATION entrant dans le champ contractuel des parties « seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison […] les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par une attestation de ce dernier ».
En l’espèce, par une attestation du 9 mai 2023, la société Ecome, maître d’œuvre d’exécution, a retenu une suspension des délais prévisionnels d’achèvement des travaux de 150 jours compte tenu des intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment, ces événements ont été enregistrés depuis le démarrage du chantier, soit pour la période du 9 décembre 2019 au 29 avril 2023.
Par attestation du 10 juillet 2023, la société Ecome, maître d’œuvre d’exécution, atteste « au regard des bulletins météorologique couvrant la période du 11 septembre 2020 au 29 avril 2023, une suspension dans les délais prévisionnels d’achèvement des travaux de : 105 jours d’intempéries ».
Or, et contrairement à ce que soutiennent Madame [D] et Monsieur [T], il n’était nullement contractuellement prévu qu’il faille démontrer l’incidence des jours d’intempéries sur les travaux en cours puisqu’il était contractuellement prévu que les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre, la société Ecome, soient justifiés par une attestation de ce dernier, ce qui est le cas en l’espèce.
Selon tableau récapitulatif des intempéries rédigé par la société Ecome, sur ces 105 jours d’intempéries, 63 jours ont été relevés depuis l’acquisition par Madame [D] et Monsieur [T] de leurs lots le 28 mai 2021.

Dès lors, la suspension alléguée de ce chef est justifiée pour les 63 jours puisqu’il est prévu contractuellement uniquement la justification par attestation du maître d’œuvre des intempéries et phénomènes climatiques retenus, ce qui est produit en l’espèce, sans plus d’éléments probants à rapporter.

S’agissant du décalage du délai de livraison total
Au total, la SNC Marignan Résidences justifie d’une cause légitime de retard de livraison du lot acquis pour 393 jours sur 435 jours subis, correspondant à :
– 108 jours au titre de la crise sanitaire liée au Covid-19 ;
– 71 jours au titre de la défaillance du maître d’œuvre, la société Gecko ;
– 151 jours au titre du redressement et de la liquidation judiciaire de la société EGBI Perrin
– 63 jours au titre des intempéries.
Dès lors, le retard de livraison non justifié par une cause légitime de suspension des délais s’élève à 42 jours.

II. Sur l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [D] et [T]

Au titre de leurs préjudices financiers, Madame [D] et Monsieur [T] sollicitent l’indemnisation des intérêts intercalaires.
S’agissant des intérêts intercalaires dont Monsieur [T] et Madame [D] sollicitent le paiement, ils correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils permettent de retarder le début du remboursement du prêt immobilier à l’entrée de l’acquéreur dans son bien et ils sont donc inhérents à l’opération d’achat en l’état futur d’achèvement.
Par suite, les acquéreurs ne peuvent réclamer que la part des intérêts intercalaires qu’ils ont été contraints de payer au-delà de la date prévue de livraison soit, en l’occurrence, à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu’au déblocage de la totalité des fonds. Ces intérêts correspondent en effet au montant des intérêts payés par les acquéreurs tant que le capital n’est pas entièrement débloqué et il s’agit de frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d’acquisition d’un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté. Ils ne correspondent donc pas aux intérêts du capital, lesquels sont dus en tout état de cause par les emprunteurs.
Or, Monsieur [T] et Madame [D] produisent le tableau d’amortissement démontrant que le capital a commencé à être remboursé à compter du 05 juillet 2023. Ils ajoutent que si leurs biens immobiliers avaient été livrés au 31 mars 2022, date contractuelle de livraison, ils n’auraient pas eu à supporter les intérêts intercalaires depuis le 1er avril 2022 jusqu’au mois de juin 2023, date effective de livraison représentant ainsi la somme totale de 2 580,04 €.
Ce préjudice en lien causal avec le retard de livraison sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 249,11 € (2 580,04 €/435 x 42).
S’agissant du préjudice de jouissance, un tel préjudice n’est pas fixé en considération de la valeur locative du bien dont la livraison a été retardée, mais il se calcule en fonction d’une part, des postes de dépenses que l’acquéreur a acquittés pour continuer à se loger dans l’attente de pouvoir occuper le bien acquis, et d’autre part, du trouble de jouissance consistant en l’écart qualitatif de superficie et de confort existant entre le bien occupé pendant le retard et le bien que l’acquéreur aurait occupé en l’absence de retard à la livraison.
Or, Monsieur [T] et Mme [D] n’allèguent, ni ne justifient que les conditions de jouissance du logement qu’ils ont occupé durant le temps d’indisponibilité du bien acquis auprès de la SNC Marignan Résidences aient été moins bonnes que celles au sein du logement litigieux.
Ils invoquent et justifient d’avoir entre avril 2022 et juillet 2023 acquitté la somme de 620,48 € au titre des loyers d’avril à mai 2022 puis de 702,53 au mois de juin 2022, 641,11  € en juillet 2022 et de 645,47 € à compter du mois d’août 2022 jusqu’au mois de juillet 2023 pour continuer à se loger dans l’attente de la livraison du bien acquis auprès de la SNC Marignan Résidences, de sorte que cette somme sera retenue, soit 9 684,77 euros sur 435 jours de retard.
Par voie de conséquence, seuls 42 jours de retard sont injustifiés, de sorte qu’il convient d’indemniser les consorts [T] [D] par l’allocation de la somme de 935,07 euros (9 684,77 / 435 x 42 ).
Au titre de leur préjudice de jouissance, les demandeurs sollicitent une somme de 1 500 € par mois de retard en produisant un avis de valeur de l‘agence immobilière ORPI en date du 3 septembre 2025.
Comme indiqué précédemment, seule la différence qualitative entre les deux logements peut ouvrir droit à indemnisation, de sorte que le loyer mensuel du bien qu’ils louaient ressort à 645 € alors que l’avis de valeur du bien acquis en VEFA fait ressortir une valeur locative mensuel de 1 200 € par mois.
Il s’ensuit que le différentiel, soit 555 € est la valeur devant servir de référence à leur préjudice de jouissance, soit 777€ (555 /30 x 42).
Il sera alloué à Madame [D] et Monsieur [T], un montant total de 1 961,18€.
Monsieur [T] et Madame [D] ne développent aucun moyen circonstancié ni ne produisent aucune pièce justifiant d’un préjudice moral distinct du trouble de jouissance, ayant déjà fait l’objet d’une indemnisation.
S’ils invoquent l’impossibilité d’accueillir leur enfant dans un logement comportant une chambre pour lui, aucun acte de naissance n’est produit permettant au tribunal d’apprécier la date de naissance de leur enfant.
La demande indemnitaire formulée par Madame [D] et Monsieur [T] au titre du préjudice moral sera écartée en ce qu’elle n’est pas établie.
III. Sur les désordres, vices et non-conformités
L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
L’article 1642-1 du même code prévoit que « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».
L’article 1646-1 du même code dispose que « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3 ».
Enfin, l’article 1792 du même code précise que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Madame [D] et Monsieur [T] font état de désordres ayant fait l’objet de réserves au moment de la livraison de leurs biens. Les demandeurs produisent un constat de commissaire de justice en date du 23 juin 2023 réalisé par Maître [R] pour étayer leurs demandes au titre de réserves non levées.
La SNC Marignan Résidences démontre avoir levé un certain nombre de réserves par la production de quitus en date des 18/07/2023, 20/09/2023, 09/11/2023,10/10/2023, 02/02/2024, 23/11/2023, 27/03/2024, 29/04/2024, 27/10/2024.
Au regard des pièces produites, le tribunal demeure dans l’ignorance des réserves encore à lever, les demandeurs n’ayant pas tenté d’indiquer à la juridiction les reprises restant à effectuer depuis les interventions post livraison.
Aucun autre élément probant n’est produit au soutien de leurs dires.
A titre surabondant, les demandeurs formulent une demande d’indemnisation globale et forfaitaire de 15 000 euros sans même produire le moindre devis d’entrepreneurs.
Il s’ensuit que leurs demandes au titre des travaux de reprise ne peuvent qu’entrer en voie de rejet.

Sur la demande reconventionnelle formée par la SNC Marignan Résidences
Sur le solde du prix de venteAux termes de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitat, le solde du prix d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est payable lors de sa mise à disposition à l’acquéreur, mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
La SNC Marignan indique que les consorts [D] [T] n’ont pas souhaité procéder au versement entre les mains de leur vendeur des 5 % de garantie à la livraison des lots.
Les consorts [D] [T] ont fait le choix de consigner la somme de 15 000 euros entre les mains de leur commissaire de justice, à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Selon le contrat de vente liant les parties, page 10, le règlement du prix, soit 296 600 € est échelonné selon l’achèvement de tranches déterminées jusqu’à la date de livraison, représentant le solde, soit 5%, correspondant à la somme de 14 830 €.
En raison des non-conformités invoquées par les consorts [D] [T], ils ont fait le choix de consigner cette somme et la SNC Marignan Résidences a donné son accord pour la remise des clés.
Toutefois, en l’absence de non-conformités constatables par le tribunal, il convient de condamner les consorts [D] [T] à payer à la SNC Marignan Résidences la somme de 14 830 euros, somme consignée entre les mains de Maître [R], commissaire de justice, et déposée sur les comptes de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Sur le solde des travaux modificatifs acquéreursLa SNC Marignan Résidences sollicite également le paiement du solde de ces travaux correspondant à des choix effectués par les consorts [D] [T] pour un montant de 215 euros.
Toutefois, la SNC Marignan Résidences ne produit aucune facture relative à ce solde de travaux.
Par voie de conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte de ce qui précède que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens et qu’il n’apparait pas inéquitable de laisser également à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. En l’état de la procédure et compte tenu de l’ancienneté du litige, aucun motif ne justifie d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Condamne la SNC Marignan Résidences à payer à Madame [D] et Monsieur [T], ensemble, les sommes suivantes :
– 249,11 € au titre des frais intercalaires ;
– 935,07 € au titre des frais de location ;
– 777 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

Déboute Monsieur [T] et Madame [D] de leur demande d’indemnisation au titre des autres préjudices ;

Déboute Monsieur [T] et Madame [D] de leur demande d’indemnisation au titre des travaux de reprise et vices de construction ;

Condamne in solidum Monsieur [T] et Madame [D] à payer à la SNC Marignan Résidences le solde de 5 % du prix de vente de leur appartement et box, soit la somme de 14 830 €, consignée entre les mains de la SCP Alfier [R] Afforti, et déposée à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

Déboute la SNC Marignan Résidences de sa demande de paiement de la somme de 215 € au titre du solde des travaux modificatifs acquéreurs ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.