Résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs et suspension des effets par délais de paiement

Le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire au titre des articles 7 de cette loi, 1709 et 1728 du code civil. En application des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, des impayés répétés peuvent caractériser une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. La dette, établie par un décompte non contesté, est due solidairement avec intérêts au taux légal.

L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 permet toutefois d’accorder au locataire des délais de paiement pouvant atteindre trois ans et de suspendre les effets de la résiliation. Le respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant rend la résiliation réputée n’avoir jamais été prononcée. À défaut d’une échéance après mise en demeure, le solde devient immédiatement exigible et l’expulsion peut être poursuivie.

Les dépens sont mis à la charge des locataires sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, tandis que l’article 700 n’est pas appliqué au regard de la situation économique des parties. La décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du même code.

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Les locataires ont invoqué des difficultés financières liées à l’arrêt maladie de l’un d’eux, tout en faisant état de la reprise du paiement des loyers courants et de versements destinés à apurer la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

La juridiction a retenu l’existence d’un arriéré non contesté et a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Elle a toutefois accordé un échéancier sur trente-six mois, suspendu les effets de la résiliation sous réserve du respect des paiements, et condamné solidairement les locataires à régler la dette ainsi que les dépens.

• Assignation notifiée à l’État plus de deux mois avant l’audience.
• Commission de prévention des expulsions saisie dans le délai requis.
• Impayés locatifs établis par un décompte non contesté.
• Manquement grave et répété aux obligations du bail.
• Capacité des locataires à apurer la dette dans trois ans.
• Respect simultané du loyer courant et de l’échéancier.

• Décompte locatif arrêté au 11 juin 2026.
• Sommation de payer délivrée le 20 mars 2025.
• Justificatifs de reprise du paiement des loyers courants.
• Diagnostic social et financier communiqué au tribunal.
• Éléments justifiant la situation financière des locataires.

• Apurement de la dette selon l’échéancier judiciaire.
• Paiement simultané du loyer courant et des mensualités.
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé.
• Expulsion possible après commandement et délai légal.
• Condamnation solidaire aux dépens et aux intérêts.

À faire

• Vérifier le décompte locatif et son actualisation.
• Documenter les paiements du loyer courant.
• Respecter chaque échéance à la date fixée.
• Transmettre rapidement les justificatifs sociaux nécessaires.
• Suivre le dossier FSL avec l’accord du bailleur.

À éviter

• Omettre une mensualité d’apurement.
• Accumuler un nouvel impayé de loyer courant.
• Contester sans preuve le montant de la dette.
• Négliger une mise en demeure reçue.
• Attendre le commandement avant de régulariser.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action du bailleur est recevable lorsque l’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience et que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La gravité des impayés locatifs

Les articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1103, 1709 et 1728 du code civil imposent le paiement du loyer aux échéances convenues. La juridiction retient qu’un défaut de paiement régulier et répété constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire, sur le fondement des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil. Le décompte produit, non contesté, établit la dette.

La suspension de la résiliation par délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais dans la limite de trois ans lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette. Le respect de l’échéancier et du loyer courant rend la résiliation réputée n’avoir jamais été prononcée. Le défaut d’une échéance après mise en demeure rend le solde exigible et permet l’expulsion.