Cour d’appel, Pôle 1 – Chambre 3, 1 octobre 2026, RG n° 25/08402

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 1er OCTOBRE 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08402 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKSJ

Décision déférée à la cour : ordonnancedu 27 février 2025 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 24/07146

APPELANT

M. [H] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Christian Guillaume-Combecave, avocat au barreau de Paris, toque : C 1046

INTIMÉE

Mme [R] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-Camille Henin, avocat au barreau de Paris, toque : D0563

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 juillet 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel Rispe, président de chambre et par Mélanie Métays, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Résumé des faits et de la procédure :

Par acte sous seing privé du 23 mai 1996, et à effet du 8 juin 1996, Mme [U] [W] a donné à bail à M. [O] un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, charges et taxes comprises, de 2 917 francs.

Le bail a été régulièrement renouvelé tacitement et pour la dernière fois, le 8 juin 2023.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 13 mai 2023, Mme [U] [W] a demandé à M. [O] de régulariser le montant des charges dues sur les trois dernières années.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 8 septembre 2023, Mme [U] [W] a mis en demeure M. [O] de régulariser sa situation dans un délai de 10 jours.

Par courrier du 21 septembre 2023, Mme [U] [W] a également demandé à M. [O] de régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les trois dernières années.

Par exploit de commissaire de justice du 15 février 2024, Mme [U] [W] a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer la somme de 1 725,13 euros, visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été régulièrement dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, Mme [U] [W] a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir prononcer l’expulsion de M. [O] et le condamner, à titre provisionnel, au paiement des arriérés de charges ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 février 2025, le juge des référés a :

– constaté à compter du 16 avril 2024 la résiliation du bail du 23 mai 1996 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], escalier A, porte 3 ;

– ordonné l’expulsion de ce local de M. [O] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– autorisé, en ce cas, Mme [U] [W] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné ;

– dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné M. [O] à payer à Mme [U] [W], à titre de provision, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

– condamné, au titre de l’arriéré des charges récupérables, M. [O] à payer à Mme [U] [W] la somme de provisionnelle de 1 980,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2023 pour les sommes dues au titre du solde des charges récupérables de 2021 à 2023, sous réserve des charges impayées depuis cette date jusqu’au 15 février 2024, date du commandement de payer lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter dudit commandement de payer à concurrence de 1 725,13 euros, et sous réserve des charges impayées depuis lors, qui seront grevées de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

– débouté Mme [U] [W] du surplus de ses prétentions ;

– condamné M. [O] aux dépens ;

– condamné M. [O] à payer à Mme [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 2 mai 2025, M. [O] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle :

– a constaté à compter du 16 avril 2024 la résiliation du bail du 23 mai 1996 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], escalier A, porte 3 ;

– a ordonné son expulsion de ce local ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– a autorisé, en ce cas, Mme [U] [W] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné ;

– a dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– l’a condamné à payer à Mme [U] [W], à titre de provision, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

– l’a condamné, au titre de l’arriéré des charges récupérables, à payer à Mme [U] [W] la somme de provisionnelle de 1 980,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2023 pour les sommes dues au titre du solde des charges récupérables de 2021 à 2023, sous réserve des charges impayées depuis cette date jusqu’au 15 février 2024, date du commandement de payer lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter dudit commandement de payer à concurrence de 1 725,13 euros, et sous réserve des charges impayées depuis lors, qui seront grevées de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

– l’a condamné aux dépens ;

– l’a condamné à payer à Mme [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– a rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, M. [O] demande à la cour, au visa des articles 31, 32, 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1345-5, 1347, 1719 du code civil, 6, 7-1, 23 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’avis de la Cour de cassation n° 24-70.002 du 13 juin 2024, de :

– le déclarer bien fondé et recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

– infirmer l’ordonnance du 27 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n°24/07146) en ce qu’elle :

a constaté à compter du 16 avril 2024 la résiliation du bail du 23 mai 1996 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], escalier A, porte 3 ;

a ordonné son expulsion de ce local ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

a autorisé, en ce cas, Mme [U] [W] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné ;

a dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

l’a condamné à payer à Mme [U] [W], à titre de provision, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

l’a condamné, au titre de l’arriéré des charges récupérables, à payer à Mme [U] [W] la somme de provisionnelle de 1 980,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2023 pour le sommes dues au titre du solde des charges récupérables de 2021 à 2023, sous réserve des charges impayées depuis cette date jusqu’au 15 février 2024, date du commandement de payer lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter dudit commandement de payer à concurrence de 1 725,13 euros, et sous réserve des charges impayées depuis lors, qui seront grevées de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

l’a condamné aux dépens ;

l’a condamné à payer à Mme [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

a rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

et statuant à nouveau,

in limine litis,

– déclarer irrecevable l’action de Mme [U] [W] pour défaut de preuve d’intérêt à agir et du droit à agir ;

au fond,

– le déclarer bien fondé et recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

– dire et juger que la demande de Mme [U] [W] au titre des régularisations de charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 est prescrite ;

– dire et juger que Mme [U] [W] n’a jamais procédé à la régularisation des charges depuis l’entrée dans les lieux le 8 juin 1996 jusqu’à l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 inclus ;

– dire et juger que Mme [U] [W] récupère irrégulièrement depuis le 1er octobre 1998 auprès de lui la taxe additionnelle de droit de bail ;

– constater que Mme [U] [W] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

– constater que les causes du commandement de payer du 15 février 2024 ont été réglées dans le délai légal, subsidiairement qu’il n’était redevable d’aucune dette au jour de la signification du commandement de payer du 15 février 2024 ;

– dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 février 2024 a été signifié de mauvaise foi ;

– dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 février 2024 est nul ou à tout le moins privé d’effet ;

– constater en conséquence l’existence de contestations sérieuses ;

– débouter en conséquence Mme [U] [W] de l’ensemble ses demandes ;

– inviter Mme [U] [W] à mieux se pourvoir au fond ;

si la Cour n’entendait pas retenir l’existence de contestations sérieuses, elle prendra en considération ce qui suit :

à titre principal,

– dire et juger que la demande de Mme [U] [W] au titre des régularisations de charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 est prescrite ;

– dire et juger que Mme [U] [W] n’a jamais procédé à la régularisation des charges depuis dans les lieux le 8 juin 1996 jusqu’à l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 inclus ;

– dire et juger que Mme [U] [W] récupère irrégulièrement depuis le 1er octobre 1998 auprès de lui la taxe additionnelle de droit de bail ;

– constater que Mme [U] [W] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

– constater que les causes du commandement de payer du 15 février 2024 ont été réglées dans le délai légal, subsidiairement qu’il n’était redevable d’aucune dette au jour de la signification du commandement de payer du 17 février 2024 ;

– dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 février 2024 a été signifié de mauvaise foi ;

– dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 février 2024 est nul ou à tout le moins privé d’effet ;

– débouter en conséquence Mme [U] [W] de l’ensemble ses demandes ;

à titre reconventionnel,

– fixer à titre provisionnel à compter du mois de mai 2023 le loyer dû par lui au titre du bail à 80 % du montant contractuellement fixé en réparation du préjudice de jouissance qu’il subit, soit la somme de 329,39 euros euros par mois hors charges ;

– condamner à titre provisionnel Mme [U] [W] à lui verser la somme de 10 370,99 euros, somme à parfaire soit :

6 669,79 euros à titre de la restitution des provisions sur charges versées par lui depuis dans les lieux (sic) le 8 juin 1996 jusqu’à l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 inclus ;

408,40 euros, en restitution de la taxe additionnelle de droit de bail irrégulièrement récupérée par Mme [U] [W], depuis le terme d’août 2022 jusqu’au terme de décembre 2025 inclus (10,21 euros x 40 mois), somme à parfaire ;

3 292,80 euros (20 % de 411,61 euros soit 82,32 euros x 40) à compter du mois de mai 2023, somme à parfaire jusqu’à réalisation par Mme [U] [W] des travaux nécessaires à un logement décent en restitution de 20 % du loyer hors charges ;

subsidiairement, en cas de condamnation,

– l’autoriser à apurer toutes sommes auxquelles il pourra être condamné pendant 36 mois ;

– ordonner l’imputation des versements qui seront effectués pendant les délais de paiement qui seront accordés sur le principal ainsi que le gel des intérêts et majorations de retard pendant lesdits délais de paiement ;

très subsidiairement, dans l’hypothèse où la clause résolutoire était réputée acquise,

– suspendre les effets de la clause résolutoire ;

– l’autoriser à apurer toutes sommes auxquelles il pourra être condamné pendant 36 mois ;

– ordonner l’imputation des versements qui seront effectués pendant les délais de paiement qui seront accordés sur le principal ainsi que le gel des intérêts et majorations de retard pendant lesdits délais de paiement ;

– dire et juger que la clause résolutoire de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué s’il se libère de sa dette dans le respect du plan qui sera accordé ;

– lui accorder, si son expulsion était ordonnée, le délai maximum d’un an pour quitter les lieux en application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– ordonner la compensation de ces sommes avec toutes sommes auxquelles Mme [U] [W] pourrait être condamnée à son égard ;

en tout état de cause,

– condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel et ses suites.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 février 2026, Mme [U] [W] demande à la cour, au visa des articles 6, 7, 7-1, 23 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 114, 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile et l’avis de la Cour de cassation n° 24-70.002 du 13 juin 2024, de :

– déclarer M. [O] irrecevable et mal fondé en son appel ;

– l’en débouter ;

– confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 27 février 2025 en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [O] du logement situé [Adresse 1] à Paris (75008) et non 75017 comme indiqué par erreur matérielle à rectifier dans l’ordonnance ;

– condamner M. [O] à payer à Mme [U] [W] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2026.

SUR CE,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [U] [W]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que  » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. « .

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile,  » L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.  »

M. [O] considère que Mme [U] [W] n’est pas recevable à agir en ce qu’elle ne prouve pas sa qualité de propriétaire du bien litigieux.

Mme [U] [W] réplique qu’elle a signé le bail accordé à M. [O] en sa qualité de propriétaire. Elle ajoute que ce dernier lui a réglé les loyers depuis près de 30 ans sans contester sa qualité de propriétaire et qu’elle a toujours correspondu avec lui en cette qualité.

Au soutien de sa prétention, elle produit la taxe foncière pour l’année 2023 et une attestation notariée de propriété confirmant sa qualité de propriétaire du logement.

En conséquence, il est démontré que Mme [U] [W] est propriétaire de l’appartement litigieux.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] sera rejetée.

Sur la rectification d’erreur matérielle

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile,  » Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.  »

Il résulte des pièces produites que le bien litigieux se situe à [Localité 3] et non ([Localité 5] comme indiqué dans l’ordonnance entreprise.

Il convient d’en ordonner la rectification en ce que  » [Localité 6]  » sera mentionné à la place de  » [Localité 7]  » s’agissant de l’adresse du bien litigieux.

Sur la contestation de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Selon l’article 1355, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige :

 » I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII.-Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

IX.-La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.  »

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement. En revanche, la demande tendant à ce que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, prononce la nullité du commandement excède sa compétence. Reste que la question de l’irrégularité du commandement de payer, à la supposer établie, peut constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par un avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Au cas présent, M. [O] considère que cette erreur de délai dans le commandement de payer lui cause un grief en ce qu’il a pu croire que la clause résolutoire état acquise aux termes d’un délai plus court que celui auquel il avait droit.

Il est constant que la clause résolutoire prévoit un délai de deux mois et que le commandement de payer a mentionné un délai de six semaines.

Or, le bail ayant été reconduit tacitement le 8 juin 2023, le délai mentionné dans le commandement de payer aurait dû être de deux mois.

Le premier juge a retenu que  » En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 février 2024 […] demandait au locataire de s’acquitter de la dette d’arriérés de charges de 1.725,13 € en principal sous un délai de six semaines (délai qui en l’espèce, mais sans grief soulevé, aurait dû être de deux mois, le bail ayant été renouvelé avant la réforme du 27 juillet 2023).

Le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 1 725,13 euros dans les deux mois du commandement, comme le démontre le décompte non contesté, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 avril 2024.  »

Toutefois, au regard du délai de six semaines qui lui était signifié dans le commandement de payer, M. [O] pouvait légitimement penser qu’il ne disposait pas du délai supplémentaire de paiement qui restait à courir si le délai de deux mois avait été dûment indiqué.

En conséquence, M. [O] soulève une contestation sérieuse relativement à la date d’acquisition de la clause résolutoire et au délai de paiement dont il bénéficiait.

Dès lors, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [O]

Il sera référé aux articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1353 du code civil précédemment énoncés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil,  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, dispose que :

 » Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.  »

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la cour d’appel qui a accueilli la demande reconventionnelle des locataires ayant demandé la réparation d’un trouble de jouissance subi en raison du caractère non décent du logement, s’agissant d’un litige relatif à l’acquisition de la clause résolutoire (3e Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-19.466).

Au cas présent, M. [O] indique avoir signalé à Mme [U] [W] l’état d’usure du logement et les travaux qui incombent à cette dernière.

Mme [U] [W] n’oppose aucun moyen de fait ou de droit en réplique.

M. [O] sollicite à ce titre que le juge des référés fixe à titre provisionnel à compter du mois de mai 2023 le loyer dû par lui au titre du bail à 80 % du montant contractuellement fixé en réparation du préjudice de jouissance qu’il subit, soit la somme de 329,39 euros par mois hors charges.

Il sollicite également à titre provisionnel, la restitution d’une partie des sommes versées au titre des loyers, charges et de la taxe additionnelle de droit de bail.

Néanmoins, s’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance lorsque la créance ne se heurte pas à une contestation sérieuse, les demandes de fixation de loyer et de restitutions excèdent ses pouvoirs.

En tout état de cause, au vu des pièces en débat, M. [O] échoue à démontrer l’existence d’un préjudice à ce titre.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696, alinéa 1er, du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard du sens du présent arrêt, l’ordonnance entreprise sera infirmée au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Madame [U] [W] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à M. [O] la somme 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la demande de Mme [U] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du prétendu défaut de qualité à agir de Mme [U] [W] ;

Ordonne la rectification de l’ordonnance entreprise en ce qu’il convient de lire  » [Localité 6]  » au lieu de  » [Localité 7]  » ;

Infirme l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M. [O] ;

Condamne Mme [U] [W] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [U] [W] à verser à M. [O] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [U] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT