Commandement de payer et clause résolutoire : l’inefficacité pour mauvaise foi du bailleur commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’effet de la clause résolutoire à un commandement demeuré infructueux pendant un mois et mentionnant ce délai. Le commandement doit permettre au locataire d’identifier clairement les sommes réclamées et de vérifier les paiements effectués. Une somme erronée ou supérieure à la créance réelle n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’acte, mais celui-ci ne produit effet qu’à concurrence de la somme exigible.

La mauvaise foi du bailleur, appréciée au jour de la délivrance, prive le commandement d’effet lorsqu’il est utilisé déloyalement pour mettre en œuvre la clause résolutoire. Elle n’entraîne pas sa nullité. En l’espèce, le bailleur avait inclus des charges de travaux dont l’exigibilité était rendue incertaine par deux décisions judiciaires antérieures, tout en réitérant la procédure malgré la contestation persistante du locataire. Le commandement a donc été déclaré sans effet, sans examen du grief tiré de son imprécision.

Sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil, le bailleur a également manqué à l’exécution de bonne foi du bail. Toutefois, la demande indemnitaire a été rejetée faute de preuve du préjudice et de son montant. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur en application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire était de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Après plusieurs commandements de payer, le bailleur a délivré un nouvel acte réclamant notamment des charges de travaux déjà discutées judiciairement. Le locataire en demandait l’annulation, invoquant la mauvaise foi et un préjudice. La réitération de demandes portant sur des charges dont l’exigibilité était incertaine a caractérisé la mauvaise foi du bailleur. Le commandement a été déclaré sans effet, tandis que l’indemnisation a été rejetée faute de preuve du préjudice.

La société ALDETA a donné à bail commercial un local à la société L COMME LAURENT. Plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont ensuite été délivrés pour des loyers, charges et frais, notamment au titre de travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial.

Après qu’un précédent commandement eut été annulé et que des décisions judiciaires eurent retenu l’incertitude de l’exigibilité des charges de travaux, le bailleur a délivré un nouveau commandement le 12 avril 2024. Le locataire en a demandé l’annulation, a invoqué la mauvaise foi et a sollicité des dommages-intérêts ainsi qu’un délai de paiement.

Le tribunal a retenu la mauvaise foi du bailleur, qui avait réitéré la demande de paiement de charges litigieuses malgré les décisions antérieures. Il a déclaré le commandement sans effet, rejeté sa demande d’annulation et refusé l’indemnisation faute de preuve du préjudice.

• Apprécier la bonne foi du bailleur au jour de la délivrance.
• Vérifier l’existence de décisions antérieures affectant l’exigibilité de la créance.
• Identifier les sommes réellement nouvelles dans le commandement.
• Rechercher une volonté déloyale de provoquer la résiliation du bail.
• Contrôler la précision et la vérifiabilité du décompte.
• Établir distinctement l’existence et le montant du préjudice invoqué.

• Commandement de payer du 12 avril 2024 et décompte annexé.
• Commandements antérieurs des 22 décembre 2023 et 8 février 2024.
• Jugement antérieur déclarant nul le commandement relatif aux travaux.
• Arrêt définitif excluant la refacturation des travaux de restructuration.
• Reconnaissance des paiements des loyers postérieurs aux commandements précédents.

Le locataire échappe aux effets de la clause résolutoire attachée au commandement litigieux, mais n’obtient pas de dommages-intérêts faute de preuve du préjudice. Le bailleur supporte les conséquences procédurales de la mauvaise foi retenue.

• Exclusion de l’effet résolutoire du commandement du 12 avril 2024.
• Maintien du rejet de la demande d’annulation de l’acte.
• Absence d’indemnisation du locataire pour préjudice non démontré.
• Prise en charge des dépens par le bailleur.
• Paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Détailler chaque loyer et chaque catégorie de charges réclamée.
• Vérifier l’imputation des paiements déjà effectués par le locataire.
• Écarter les créances affectées par une décision judiciaire antérieure.
• Documenter précisément l’exigibilité des charges de travaux.
• Établir et chiffrer distinctement tout préjudice allégué.

À éviter

• Réitérer une demande de charges déjà judiciairement contestée.
• Mélanger loyers courants et charges litigieuses dans le décompte.
• Utiliser la clause résolutoire dans un but déloyal.
• Ignorer les règlements intervenus après un précédent commandement.
• Réclamer des dommages-intérêts sans justificatifs du préjudice.

La mauvaise foi dans la délivrance d’un commandement de payer

La mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance et doit être prouvée par le locataire. Elle est caractérisée lorsque le commandement est utilisé déloyalement pour mettre en œuvre la clause résolutoire, notamment malgré des décisions antérieures rendant la créance incertaine. Elle prive l’acte d’effet, sans entraîner sa nullité.

La précision des sommes réclamées au locataire

Le commandement doit informer clairement le locataire du montant réclamé et lui permettre d’identifier les causes de la dette ainsi que la prise en compte des paiements. Une somme erronée ou supérieure à la créance réelle ne rend pas nécessairement l’acte nul : le commandement ne produit effet qu’à concurrence de la somme exigible.

La preuve du préjudice contractuel indemnisable

Sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil, le manquement à l’exécution de bonne foi peut ouvrir droit à réparation. Toutefois, le créancier doit établir l’existence de son préjudice et en justifier le montant. La demande indemnitaire a été rejetée faute de preuve suffisante.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 606 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1142 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1724 du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 112 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1134 du Code civil, Article 1315 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 1149 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile