Responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs pour défaut de solidité et insuffisance acoustique d’un immeuble rénové

Sur le fondement de l’article 1792 du code civil, le vendeur qui a réalisé ou fait réaliser, après achèvement, des travaux importants est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1, 2°. Sa responsabilité est engagée de plein droit lorsque les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sauf cause étrangère. L’absence de faute ne constitue pas une cause d’exonération.

Le tribunal retient que la souplesse du plancher porte atteinte à la solidité, tandis que la performance acoustique mesurée, comprise entre 35 et 45 dB pour un minimum réglementaire supérieur à 53 dB, rend l’immeuble impropre à sa destination. L’expertise établit également l’origine des désordres dans les travaux lourds de transformation réalisés par les vendeurs en 2004-2005.

La fin de non-recevoir tirée de la forclusion décennale, fondée sur l’article 1792-4-1 du code civil, n’est pas examinée au fond : en application de l’article 789, 6° du code de procédure civile, elle relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état et ne pouvait plus être soulevée devant la formation de jugement.

Concernant le diagnostic technique de mise en copropriété, l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation impose un constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, sans que le contenu précis du diagnostic soit défini par un texte réglementaire. Le tribunal relève toutefois que le poteau visible n’avait pas été mentionné dans le diagnostic.

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Après la vente d’un appartement, une expertise a révélé une forte souplesse du plancher, des déformations, une atteinte à la solidité et une isolation acoustique insuffisante. Le tribunal retient l’impropriété à destination ainsi que la qualité de constructeurs des vendeurs, dont la responsabilité décennale est engagée. Le diagnostic technique n’avait pas signalé le poteau en bois pourtant visible.

Les vendeurs ont transformé un immeuble en 2004-2005 afin de créer plusieurs appartements, notamment par la réalisation d’une dalle en béton, des travaux sur les bois et une division des niveaux. En 2016, ils ont vendu un appartement situé au premier étage à des acquéreurs, en annexant notamment un diagnostic technique de solidité établi lors de la mise en copropriété.

Après la vente, les acquéreurs ont découvert qu’un poteau en bois, visible dans le séjour, soutenait une poutre et le plancher. Des investigations puis une expertise judiciaire ont mis en évidence une forte souplesse du plancher, des déformations dépassant les limites admises, une atteinte à la solidité et une isolation acoustique très inférieure au seuil réglementaire.

L’expert a conclu que la structure devait être renforcée et que l’insuffisance acoustique rendait l’immeuble impropre à sa destination. Le tribunal retient la qualité de constructeurs des vendeurs et leur responsabilité décennale. Il constate également que le diagnostic n’avait pas signalé le poteau pourtant visible, l’examen de la responsabilité du diagnostiqueur étant développé dans la suite non reproduite de la décision.

• Travaux lourds de transformation assimilables à la construction d’un ouvrage
• Qualité de constructeur résultant de l’article 1792-1, 2° du Code civil
• Atteinte à la solidité du plancher objectivée par l’expertise
• Impropriété à destination résultant notamment des nuisances acoustiques
• Imputabilité des désordres aux travaux réalisés par les vendeurs
• Absence de cause étrangère exonératoire

• Rapport d’expertise judiciaire du 13 juin 2019
• Calculs des déformations et contraintes du solivage
• Constat de la présence visible du poteau et de sa fonction porteuse
• Analyse acoustique du bureau spécialisé ALHYANGE ACOUSTIQUE
• Photographies anciennes montrant le poteau lors des travaux de 2004
• Diagnostic technique n’ayant pas mentionné le poteau visible

Les acquéreurs obtiennent la reconnaissance de la responsabilité décennale des vendeurs pour les désordres structurels et acoustiques établis par l’expertise. Les vendeurs doivent indemniser les préjudices et financer les travaux de reprise, tandis que la responsabilité du diagnostiqueur et la mobilisation de ses assureurs doivent être appréciées au regard de la mission légale et de l’omission du poteau visible.

• Prise en charge des travaux de renforcement du plancher
• Réparation des conséquences de l’insuffisance acoustique
• Vérification des garanties d’assurance mobilisables
• Exploitation du rapport d’expertise pour établir causalité et préjudice
• Contrôle de la compétence procédurale du juge saisi

À faire

• Produire le rapport d’expertise judiciaire complet
• Documenter la date et l’ampleur des travaux de transformation
• Établir la qualité de constructeur du vendeur
• Mesurer précisément les performances acoustiques
• Vérifier les contrats et périodes de garantie d’assurance

À éviter

• Soulever tardivement une fin de non-recevoir décennale
• Confondre diagnostic visuel et étude structurelle complète
• Négliger un élément porteur visible lors du diagnostic
• Contester l’expertise sans analyse technique circonstanciée
• Invoquer l’absence de faute pour écarter la garantie décennale

La responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs

Les vendeurs ayant réalisé des travaux lourds de transformation sont réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1, 2° du code civil. L’article 1792 engage leur responsabilité de plein droit lorsque les désordres compromettent la solidité ou rendent l’immeuble impropre à sa destination. L’expertise établit ces deux effets : souplesse structurelle du plancher et performance acoustique très inférieure au minimum réglementaire.

La forclusion de l’action décennale

Le délai de dix ans prévu par l’article 1792-4-1 du code civil constitue une fin de non-recevoir. Toutefois, l’article 789, 6° du code de procédure civile attribue compétence exclusive au juge de la mise en état pour en connaître. Les vendeurs ne pouvaient donc plus soulever cette fin de non-recevoir devant la formation de jugement, sauf circonstance révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Le diagnostic technique de mise en copropriété

L’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation porte sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, ainsi que sur certains équipements collectifs. Le texte ne définit pas précisément le contenu du diagnostic. Le tribunal constate néanmoins que le poteau, visible lors de la vente et du diagnostic, n’a pas été mentionné.

Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 15 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 135 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 238 du Code de procédure civile, Article 789, 6° du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-4-1 du Code civil, Article 1792-5 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 124-1 du Code des assurances, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article L. 124-5 du Code des assurances, Article L. 112-6 du Code des assurances, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000