Résolution judiciaire d’un contrat de rénovation pour abandon de chantier et indemnisation de la perte locative

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, le contrat légalement formé s’impose aux parties et doit être exécuté de bonne foi. Les articles 1224, 1227 et 1228 permettent au juge de prononcer la résolution en cas d’inexécution suffisamment grave. L’abandon du chantier, établi par l’expertise et l’absence d’achèvement malgré les relances et la mise en demeure, justifie la résolution du contrat portant sur les travaux non réalisés.

En application de l’article 1229 du Code civil, la résolution entraîne les restitutions correspondant aux prestations dépourvues d’utilité ou non exécutées. Le remboursement est fixé après déduction de la valeur des travaux de démolition et des travaux effectivement réalisés. Les articles 1231, 1231-1 et 1231-2 fondent l’indemnisation du gain manqué lorsque l’inexécution contractuelle, le dommage et le lien causal sont établis. La perte de chance locative est retenue au regard du rapport d’expertise, de l’habitabilité du logement et du délai raisonnable d’achèvement.

La demande de préjudice moral est rejetée faute de préjudice autonome démontré. La restitution des clés est ordonnée sous astreinte. La condamnation personnelle de l’entrepreneur est refusée, l’entreprise individuelle n’étant pas en procédure collective et l’article L.526-22 du Code de commerce prévoyant la réunion des patrimoines en cas de cessation d’activité. Les dépens, les frais d’expertise et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge de l’entrepreneur individuel.

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Après l’abandon du second chantier, la propriétaire a obtenu la résolution du contrat, la restitution d’une partie des acomptes et l’indemnisation de la perte locative liée à l’impossibilité de louer le logement. La remise du double des clés a été ordonnée sous astreinte. En revanche, le préjudice moral et la condamnation personnelle de l’entrepreneur ont été rejetés.

Une propriétaire loue plusieurs appartements et confie à un entrepreneur individuel des travaux de rénovation dans deux logements, selon deux devis distincts. Le premier chantier, situé au rez-de-chaussée, est achevé. Le second, concernant l’appartement du premier étage, est abandonné après la réalisation de travaux de démolition בלבד, laissant le logement inhabitable et impropre à la location.

Après plusieurs relances, une mise en demeure et une tentative de médiation, la propriétaire sollicite une expertise judiciaire. Le rapport constate l’inachèvement des travaux, évalue les prestations exécutées et chiffre la perte locative résultant de l’impossibilité de louer le logement.

La propriétaire demande ensuite la résolution du contrat, la restitution d’une partie des acomptes, l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, la réparation d’un préjudice moral et la restitution d’un double des clés. Elle demande également une condamnation personnelle de l’entrepreneur. Celui-ci ne comparaît pas. La juridiction prononce la résolution, accorde les restitutions et l’indemnisation locative, ordonne la remise des clés sous astreinte, mais rejette le préjudice moral et la condamnation personnelle.

• Inexécution contractuelle suffisamment grave
• Abandon du chantier et absence d’achèvement des travaux
• Relances et mise en demeure restées infructueuses
• Absence de cause exonératoire démontrée
• Logement inhabitable et impropre à la location
• Lien causal entre l’inexécution et les loyers manqués
• Évaluation expertale du montant du préjudice

• Rapport d’expertise judiciaire du 4 novembre 2025
• Constat des travaux de démolition effectivement réalisés
• Devis signés des 8 mai et 12 septembre 2023
• Preuve du versement total de 9 227 euros
• Mise en demeure et relances adressées à l’entrepreneur
• Échanges SMS établissant la détention du double des clés

L’entrepreneur individuel doit restituer les acomptes excédant la valeur des travaux utiles, indemniser la perte locative retenue et restituer les clés sous astreinte. La propriétaire obtient également les dépens et une indemnité procédurale, mais sa demande de préjudice moral et sa demande de condamnation personnelle sont rejetées.

• Résolution du contrat de rénovation non achevé
• Remboursement de 4 222 euros avec intérêts légaux
• Indemnisation de 11 019,40 euros au titre des loyers manqués
• Restitution des clés sous astreinte de 50 euros par jour
• Prise en charge des dépens et frais d’expertise
• Rejet du préjudice moral et de la condamnation personnelle

À faire

• Conserver les devis signés et justificatifs de paiement
• Formaliser les relances et mises en demeure
• Documenter précisément l’état d’avancement du chantier
• Solliciter une expertise pour chiffrer les travaux
• Établir le calcul des loyers non perçus

À éviter

• Confondre prestations réalisées et prestations inexécutées
• Réclamer une restitution sans déduire les travaux utiles
• Invoquer un préjudice moral sans dommage autonome
• Négliger la preuve du lien causal locatif
• Demander une condamnation personnelle sans fondement applicable

La résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave

La résolution peut être demandée en justice lorsque l’inexécution présente une gravité suffisante, conformément aux articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil. L’abandon du chantier, l’absence d’achèvement malgré les sollicitations et la mise en demeure, ainsi que l’absence de justification exonératoire, établissent cette gravité.

Les restitutions consécutives à la résolution contractuelle

Selon l’article 1229 du Code civil, les prestations dépourvues d’utilité ou non contrebalancées doivent être restituées. La juridiction déduit de la somme versée la valeur des travaux de démolition et des prestations effectivement réalisées, puis fixe le trop-versé à restituer avec intérêts à compter de l’assignation.

La preuve de la perte de chance locative

Les articles 1231, 1231-1 et 1231-2 du Code civil permettent l’indemnisation du gain manqué lorsque l’inexécution, le dommage et le lien causal sont établis. Le rapport d’expertise établit l’inhabitabilité du logement, estime les loyers manqués et retient qu’un délai raisonnable aurait permis une location à compter de janvier 2024.

Articles 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil, Articles 1231, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, Article L.526-22 du Code de commerce, Articles L.631-3 et L.640-3 du Code de commerce, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile