Nullité pour réticence dolosive du bail commercial et de la cession d’un fonds hôtelier : infiltrations antérieures, fermetures administratives et absence de bac dégraisseur

Le défaut de mise en œuvre d’une clause de conciliation obligatoire et préalable constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile. L’urgence ne dispense de cette tentative que pour obtenir des mesures provisoires relevant du juge des référés ; une assignation à jour fixe visant une décision au fond ne suffit pas. La clause de médiation, formulée comme une faculté, n’est pas obligatoire. La clause de conciliation stipulée dans la promesse de vente ne peut toutefois être étendue au bail et à la cession en raison de l’effet relatif des contrats.

Sur le fondement des articles 1112-1, 1130 et 1137 du Code civil, la juridiction retient une réticence dolosive lorsque des informations déterminantes ont été intentionnellement dissimulées. Sont ici retenus l’état antérieur des canalisations et des infiltrations, les fermetures administratives de la cuisine et de l’établissement, l’absence de bac dégraisseur et la modification non révélée d’un contrat de travail. Les rapports techniques, le constat de commissaire de justice, les témoignages et l’absence de justificatifs suffisamment probants établissent l’antériorité et la dissimulation.

En application des articles 1178, 1352-1, 1352-3, 1352-6 et 1352-7 du Code civil, l’annulation produit un effet rétroactif et impose des restitutions réciproques. La venderesse doit restituer le prix du fonds avec intérêts depuis son paiement, tandis que l’acquéreur restitue le fonds. La bailleresse restitue les loyers et taxes avec intérêts ; l’occupante doit restituer les locaux et une indemnité d’occupation fixée judiciairement, sans indemnisation des dégradations faute de faute établie de sa part.

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Après la découverte d’infiltrations et de dégâts des eaux affectant les locaux d’un hôtel-restaurant-bar, le tribunal a retenu une réticence dolosive concernant plusieurs désordres et éléments déterminants. Il a annulé la cession du fonds de commerce et le bail commercial, ordonné les restitutions réciproques ainsi qu’une indemnité d’occupation. L’action relative à la promesse de vente a été déclarée irrecevable faute de tentative préalable de conciliation.

Une société a acquis un fonds de commerce d’hôtel, de restaurant et de bar, puis a pris les locaux à bail auprès de la société propriétaire. Une personne physique a parallèlement signé une promesse synallagmatique d’achat de l’immeuble.

Après la prise de possession, plusieurs infiltrations et dégâts des eaux ont affecté les chambres, le bar, la cuisine et d’autres locaux. Des recherches de fuite, un constat de commissaire de justice et une expertise amiable ont décrit l’aggravation des désordres et l’impossibilité d’exploiter plusieurs chambres ainsi que la cuisine.

Les acquéreurs ont invoqué la dissimulation de désordres antérieurs, de fermetures administratives, de l’absence de bac dégraisseur et d’une modification d’un contrat de travail. Le tribunal retient la réticence dolosive et annule la cession du fonds et le bail commercial. L’action relative à la promesse de vente est déclarée irrecevable faute de tentative préalable de conciliation. Des restitutions réciproques et une indemnité d’occupation sont ordonnées.

• Information déterminante pour le consentement du cocontractant
• Dissimulation intentionnelle par le cocontractant
• Antériorité des désordres aux contrats conclus
• Concordance des rapports techniques et des témoignages
• Absence de contradiction probante apportée par les vendeurs
• Clause de conciliation non respectée pour la promesse de vente

• Rapports successifs de recherche de fuite
• Constat de commissaire de justice du 26 septembre 2025
• Rapport d’expertise amiable évaluant les travaux réparatoires
• Témoignages de salariés sur les désordres récurrents
• Rapport établissant l’absence de bac dégraisseur
• Avenant au contrat de travail non communiqué à l’acquéreur

La cession du fonds et le bail commercial sont annulés avec effet rétroactif. La venderesse et la bailleresse doivent restituer les sommes reçues, tandis que l’acquéreur restitue le fonds et les locaux ; la personne physique ne peut obtenir réparation dans l’action déclarée irrecevable.

• Restitution du prix du fonds avec intérêts légaux
• Restitution des loyers et taxes versés
• Restitution immédiate des locaux à la bailleresse
• Paiement d’une indemnité d’occupation de 4 000 euros mensuels
• Rejet de la demande de 418 460 euros pour dégradations

À faire

• Identifier les clauses de médiation et de conciliation applicables
• Saisir le conciliateur désigné avant toute action au fond
• Documenter l’état des locaux avant la signature
• Conserver rapports techniques, constats et témoignages
• Vérifier les obligations réglementaires de la cuisine

À éviter

• Assimiler une mise en demeure à une conciliation
• Étendre une clause contractuelle à des contrats tiers
• Omettre les fermetures administratives antérieures
• Déclarer l’existence d’un équipement sans justificatif
• Modifier les contrats de travail sans information du cessionnaire

La conciliation préalable obligatoire et l’accès au juge

La clause de médiation, rédigée avec le terme « pourront », constitue une faculté. La clause de conciliation, formulée avec le terme « devront », impose en revanche une saisine préalable. Une mise en demeure ne vaut pas tentative de conciliation. L’urgence ne permet d’écarter cette obligation que pour des mesures provisoires relevant du juge des référés ; l’assignation à jour fixe tendait ici à obtenir un jugement définitif. La demande visant la promesse de vente est donc irrecevable, tandis que la clause ne s’étend pas au bail ni à la cession.

La réticence dolosive comme vice du consentement

Au regard des articles 1112-1, 1130 et 1137 du Code civil, le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante du consentement. La juridiction retient l’antériorité et la dissimulation de l’état dégradé des canalisations, des fermetures administratives, de l’absence de bac dégraisseur et d’un avenant modifiant les horaires d’une salariée. Les rapports techniques, témoignages et pièces produites établissent ces éléments, que les vendeurs ne contredisent pas utilement.

Les restitutions consécutives à l’annulation

Selon les articles 1178, 1352-1, 1352-3, 1352-6 et 1352-7 du Code civil, l’annulation anéantit rétroactivement les contrats et impose la restitution des prestations. La venderesse restitue le prix du fonds avec intérêts depuis le paiement, l’acquéreur restitue le fonds, et la bailleresse restitue loyers et taxes avec intérêts. L’occupante restitue les locaux et doit une indemnité d’occupation depuis août 2024, fixée à 4 000 euros par mois.

Article 122 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1104 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1128 du Code civil, Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1139 du Code civil, Article 1178 du Code civil, Article 1190 du Code civil, Article 1352-1 du Code civil, Article 1352-3 du Code civil, Article 1352-6 du Code civil, Article 1352-7 du Code civil, Articles 1352 à 1352-9 du Code civil