Logement indécent : rejet des travaux, de la suspension des loyers et de l’expertise faute de preuve suffisante

Au titre de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir et assurer la jouissance paisible des lieux. L’article 20-1, alinéa 3, permet au juge d’ordonner des travaux ou de suspendre le loyer lorsque l’indécence est établie. En l’absence de preuves suffisamment circonstanciées concernant le logement loué, ces demandes sont rejetées. Une expertise ne peut pallier la carence probatoire, conformément aux articles 144, 146 et 263 du code de procédure civile. Les demandes indemnitaires sont également écartées faute de preuve d’une faute, d’un trouble de jouissance, d’un préjudice et d’un lien causal. La résiliation du bail n’est pas prononcée, faute de manquement contractuel suffisamment grave établi. Le locataire supporte les dépens et verse 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Les demandes du locataire tendant à la remise en état d’un bungalow, à la suspension des loyers, à une indemnisation et à une expertise ont été rejetées. Les photographies produites étaient insuffisantes, le constat concernait un autre logement et aucune mise en demeure n’était établie. Les demandes du bailleur en résiliation et indemnisation ont également été écartées. Le locataire a supporté les dépens et 1 000 euros de frais irrépétibles.

Un bailleur a donné en location un bungalow à un locataire pour un loyer mensuel de 350 euros. Le locataire a saisi le juge afin d’obtenir la remise en état du logement, la suspension des loyers et une indemnisation, soutenant que le logement était indécent et que sa jouissance avait été troublée. Il sollicitait subsidiairement une expertise.

Le bailleur a contesté ces demandes, proposé un relogement et demandé la résiliation du bail, l’expulsion, une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts. Le juge relève que les photographies sont insuffisantes, que le constat concerne un autre logement et qu’aucune mise en demeure n’a été produite. Le locataire n’a pas établi les troubles de jouissance ni son préjudice. Le bailleur n’a pas davantage prouvé un manquement justifiant la résiliation ou une faute ouvrant droit à indemnisation.

Toutes les demandes principales sont rejetées. Le locataire est condamné aux dépens et à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir l’indécence du logement effectivement loué
• Produire des éléments de preuve précis et circonstanciés
• Mettre le bailleur en mesure de remédier aux désordres
• Démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité
• Établir un manquement contractuel suffisamment grave pour résilier
• Justifier la nécessité subsidiaire d’une expertise

• Photographies produites, jugées de mauvaise qualité et non probantes
• Constat d’indécence concernant le logement d’un autre locataire
• Attestations d’autres locataires relatives à leurs difficultés personnelles
• Attestation personnelle évoquant une pression et une tentative de suicide
• Preuve de travaux réalisés dans le logement proposé en relogement

Le locataire ne fait pas établir l’indécence, la suspension des loyers ni son préjudice et reste tenu aux conséquences financières du procès. Le bailleur évite la remise en état et la résiliation, mais sa demande indemnitaire est également rejetée.

• Rejet des travaux et de la suspension des loyers
• Rejet de l’expertise sollicitée par le locataire
• Maintien du bail faute de manquement grave prouvé
• Condamnation du locataire aux dépens
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter précisément chaque désordre du logement
• Produire des photographies datées et circonstanciées
• Faire établir un constat par commissaire de justice
• Adresser une mise en demeure au bailleur
• Conserver les preuves des troubles et du préjudice

À éviter

• Produire un constat concernant un autre logement
• Se limiter à des photographies illisibles ou non datées
• Compter sur une expertise pour remplacer les preuves manquantes
• Invoquer des attestations étrangères à la situation personnelle
• Quitter les lieux sans formaliser la situation locative

Les conditions de la décence du logement

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un logement exempt de risques manifestes pour la sécurité ou la santé. L’article 20-1, alinéa 3, permet d’ordonner des travaux ou de suspendre le loyer. La demande est rejetée lorsque les pièces ne permettent pas d’établir l’indécence du logement effectivement loué et que le bailleur n’a pas été mis en mesure d’y remédier.

Les limites de la mesure d’expertise

Selon les articles 144, 146 et 263 du code de procédure civile, l’expertise suppose une insuffisance des preuves, ne doit pas suppléer la carence d’une partie et présente un caractère subsidiaire. Le juge refuse donc l’expertise lorsque des photographies datées, témoignages circonstanciés ou constatations de commissaire de justice pouvaient être produits directement.

Les conditions de la résiliation du bail

Au regard des articles 1134 et 1184 anciens du code civil, la résiliation suppose une inexécution contractuelle suffisamment grave. Le seul départ précipité du locataire, sans preuve d’un manquement à l’entretien ni plainte précise concernant l’état des lieux, ne justifie ni la résiliation, ni l’indemnité d’occupation.

Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1184 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 144 du Code de procédure civile, Article 146 du Code de procédure civile, Article 263 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile