Responsabilité locative : absence de préjudice démontré après la vente du logement et maintien de la caution pour les loyers impayés

Le bailleur doit établir l’existence d’un préjudice effectif résultant d’un manquement locatif. Au regard des articles 9 du code de procédure civile, 1231-1, 1231-2, 1731 et 1732 du code civil, ainsi que des articles 3-2 et 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la comparaison des états des lieux peut caractériser les dégradations, mais elle ne suffit pas à établir le préjudice lorsque le bien a été vendu en l’état. Un simple devis et un courriel évoquant une baisse de prix ne démontrent ni travaux réalisés ni dépréciation certaine.

Les demandes indemnitaires dérivant du bail sont soumises au délai triennal de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les demandes reconventionnelles antérieures au 21 octobre 2022 sont prescrites ; celles postérieures restent recevables, sans que leur bien-fondé soit automatiquement établi.

La dette locative de 776,75 euros est retenue sur la base du décompte de sortie, la locataire ne la contestant pas. Le cautionnement solidaire est déclaré valable au regard de l’article 2288 du code civil et de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, les mentions obligatoires et la remise du bail étant établies. La caution est donc tenue solidairement des loyers impayés. Les demandes indemnitaires réciproques sont rejetées faute de preuve suffisante d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

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Après la restitution des clés, la bailleresse réclamait des loyers et le coût de réparations, tandis que la locataire invoquait l’humidité et les moisissures. Les loyers impayés et le cautionnement ont été retenus, mais la demande relative aux dégradations a été rejetée faute de préjudice établi. Les demandes indemnitaires de la locataire ont également été rejetées, faute de preuve suffisante d’un manquement causal du bailleur.

Une bailleresse a donné à bail une maison d’habitation à une locataire, avec un cautionnement solidaire. Après la restitution des clés, la bailleresse a réclamé des loyers impayés et le coût de réparations locatives, tandis que la locataire a demandé l’indemnisation de troubles liés à l’humidité et aux moisissures.

La bailleresse avait vendu le logement en l’état peu après le départ de la locataire. Elle produisait les états des lieux, un décompte de sortie, un devis de travaux et un courriel évoquant une baisse du prix de vente, sans justifier de travaux réalisés ni d’une dépréciation chiffrée.

La juridiction retient les loyers impayés et la validité du cautionnement, mais rejette la demande relative aux dégradations faute de préjudice établi. Les demandes indemnitaires de la locataire sont partiellement prescrites et, pour le surplus, rejetées faute de preuve d’un manquement imputable au bailleur et d’un lien causal.

• Établir un manquement locatif imputable au preneur
• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie
• Distinguer les dégradations anormales de la vétusté
• Justifier un préjudice effectif, certain et directement causal
• Produire des éléments précis sur les travaux réalisés ou la dépréciation
• Respecter le délai triennal applicable aux actions dérivant du bail

• État des lieux d’entrée contradictoire du 24 septembre 2020
• État des lieux de sortie contradictoire du 24 janvier 2023
• Décompte de sortie du 22 mars 2023
• Devis de peinture et nettoyage de 924,60 euros
• Courriel évoquant une baisse du prix de vente
• Acte de cautionnement comportant les mentions obligatoires

La locataire et la caution sont tenues solidairement du paiement des loyers impayés, mais la demande de réparations locatives échoue faute de préjudice démontré. Les demandes indemnitaires de la locataire sont prescrites pour la période ancienne et rejetées pour le surplus faute de preuve d’un manquement imputable au bailleur.

• Paiement solidaire de 776,75 euros au titre des loyers
• Rejet de l’indemnisation des dégradations locatives
• Rejet des préjudices de jouissance, matériel et moral
• Absence de compensation entre créances réciproques
• Condamnation in solidum aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Conserver les états des lieux contradictoires
• Établir un décompte locatif détaillé et daté
• Documenter les travaux effectivement réalisés
• Chiffrer précisément toute dépréciation du bien
• Vérifier les mentions et annexes du cautionnement

À éviter

• Réclamer des réparations sur la base d’un seul devis
• Confondre dégradation locative et vétusté
• Invoquer une baisse de prix non documentée
• Négliger le délai triennal des actions locatives
• Alléguer un préjudice sans établir le lien causal

La prescription triennale des actions dérivant du bail

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 soumet à trois ans les actions dérivant du contrat de bail, y compris les actions en responsabilité et en exécution forcée. Les demandes indemnitaires de la locataire fondées sur des faits antérieurs au 21 octobre 2022 sont prescrites ; celles postérieures à cette date sont recevables, sous réserve de leur bien-fondé.

La preuve du préjudice locatif après restitution

Les articles 9 du code de procédure civile, 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, ainsi que les articles 3-2 et 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, imposent de prouver le manquement et le préjudice. Les états des lieux et un devis pouvaient documenter les dégradations, mais la vente en l’état, l’absence de travaux réalisés et l’absence de dépréciation chiffrée excluaient la preuve d’un préjudice effectif.

La validité du cautionnement solidaire locatif

Au regard de l’article 2288 du code civil et de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement est valable lorsque l’acte comporte les mentions obligatoires, la reproduction requise et la preuve de la remise du bail. La caution est tenue solidairement des loyers impayés compris dans son engagement.

Article 472 du code de procédure civile, Article 122 du code de procédure civile, Article 31 du code de procédure civile, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du code civil, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 9 du code de procédure civile, Article 1231-1 du code civil, Article 1231-2 du code civil, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1731 du code civil, Article 1732 du code civil, Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2288 du code civil, Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1240 du code civil, Article 1720 du code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1721 du code civil, Article 1347 du code civil, Article 1348 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile