Résiliation judiciaire d’un bail HLM pour sous-locations touristiques répétées : restitution des fruits civils et expulsion

La sous-location d’un logement social est interdite, sauf exceptions légales, et le locataire doit l’occuper au moins huit mois par an. Les articles L442-3-5 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation permettent au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation en cas de manquement. La juridiction retient des sous-locations répétées sur plusieurs années, établies par un constat de commissaire de justice et corroborées par les annonces et les aveux des locataires. La résiliation judiciaire est prononcée aux torts des locataires à compter de l’assignation, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, contrairement au mécanisme de la clause résolutoire.nnSur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, les sous-loyers constituent des fruits civils revenant au propriétaire par accession. Les loyers versés au bailleur ne sont pas déductibles, les locataires n’étant pas possesseurs de bonne foi au sens de l’article 549. La restitution est donc fixée à 13 425 euros, sans exigence d’un préjudice distinct.nnL’occupation postérieure à la résiliation donne lieu, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à une indemnité égale au loyer jusqu’au jugement, puis majorée de 15 % jusqu’à libération. Le bailleur obtient également 300 euros au titre du préjudice d’image et 500 euros au titre des frais utiles, tandis que le préjudice moral est rejeté faute de preuve distincte. Un report de paiement de trois mois est accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

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Des locataires sociaux ont sous-loué leur logement sur une plateforme touristique, en violation du bail. Malgré une injonction judiciaire, ils n’ont pas produit tous les relevés de la plateforme. La juridiction a prononcé la résiliation du bail à leurs torts, ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement au paiement des fruits civils, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts partiels.

Un établissement public d’habitat a donné à bail un logement social à deux locataires. Le bail interdisait la sous-location.nnUn commissaire de justice a constaté la publication d’une annonce sur une plateforme de location touristique, concernant un logement de quatre pièces proposé à la nuitée. Les avis recueillis faisaient apparaître 75 nuitées réparties entre 2022 et 2025. Une enquête privée a également été réalisée. Les locataires ont reconnu des sous-locations, tout en invoquant une séparation, des difficultés financières et l’état de santé de l’une d’elles.nnAprès une injonction judiciaire, les locataires n’ont pas produit l’ensemble des relevés de la plateforme, en invoquant la suppression du compte. Le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement des sous-loyers, des indemnités d’occupation et des dommages-intérêts.nnLa juridiction a prononcé la résiliation judiciaire aux torts des locataires, ordonné leur expulsion après commandement de quitter les lieux et condamné solidairement ceux-ci au paiement des fruits civils, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts partiels.

• Sous-location interdite par la loi et le contrat de bail
• Manquements répétés sur plusieurs années de location
• Preuve d’annonces et de séjours proposés sur une plateforme touristique
• Gravité suffisante des manquements pour prononcer la résiliation judiciaire
• Absence de nécessité justifiée par les éléments médicaux et financiers
• Occupation sans titre ouvrant droit à une indemnité compensatoire
• Sous-loyers qualifiés de fruits civils revenant au propriétaire

• Constat de commissaire de justice du 19 juin 2025
• Annonces et avis de voyageurs publiés sur la plateforme Abritel
• Reconnaissance des sous-locations dans les conclusions des locataires
• Avis d’imposition établissant les adresses successives des locataires
• Documents médicaux et bulletins de salaire examinés par le juge
• Absence de production complète des relevés Abritel ordonnés

Les locataires perdent le bénéfice du bail, doivent libérer le logement après commandement et supportent une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Le bailleur obtient la restitution des sous-loyers et une indemnisation partielle, mais ses demandes de préjudice moral et de libération sous 48 heures sont rejetées.n

• Résiliation du bail aux torts des locataires
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement des fruits civils et des indemnités d’occupation
• Restitution ou séquestration des meubles aux frais des locataires
• Versement de 300 euros pour préjudice d’image
• Versement de 500 euros pour préjudice financier

À faire

• Vérifier les clauses de sous-location du bail
• Faire constater les annonces par commissaire de justice
• Conserver les avis, tarifs et dates de séjour
• Demander les relevés de plateforme disponibles
• Chiffrer séparément les fruits civils et préjudices

À éviter

• Sous-louer un logement social sans autorisation
• Attendre une mise en demeure pour agir judiciairement
• Ignorer une injonction de communication de pièces
• Confondre loyers contractuels et sous-loyers restituables
• Réclamer un préjudice moral non distinctement démontré

La sous-location interdite des logements sociaux

nL’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation impose l’occupation des locaux au moins huit mois par an et interdit la sous-location hors des cas prévus par l’article L442-8-1. L’article L442-8 prohibe également la sous-location. Des annonces, des avis de voyageurs et les reconnaissances des locataires ont établi des sous-locations répétées sur plusieurs années, caractérisant des manquements graves justifiant la résiliation judiciaire.n

La gravité des manquements contractuels

nSur le fondement des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil, la résiliation judiciaire suppose des manquements suffisamment graves. La mise en demeure n’est pas exigée pour cette action, contrairement à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. La répétition des sous-locations, leur durée et l’absence de cessation volontaire suffisamment établie ont justifié la résiliation à compter de l’assignation.n

Les fruits civils issus d’une sous-location illicite

nLes articles 546 et 547 du code civil attribuent au propriétaire les fruits civils par accession. Les loyers de sous-location sont donc dus au bailleur indépendamment des loyers contractuels. L’article 548 ne permet pas de déduire les loyers versés, les locataires étant sous-loueurs illicites et non possesseurs de bonne foi au sens de l’article 549.

Article 446-2 du Code de procédure civile, Article 20 de la loi du 10 juillet 1991, Article 61 du décret du 28 décembre 2020, Article 133 du Code de procédure civile, Article L442-6 du Code de la construction et de l’habitation, Article L411-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L442-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article 78 de la loi du 1er septembre 1948, Article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Article 547 du Code civil, Article 546 du Code civil, Article 548 du Code civil, Article 549 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile