TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/10836 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XOC5

Jugement du 29 Septembre 2026

Notifié à :
Maître Raoudha BOUGHANMI de la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES – 172
Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS – 359

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 29 Septembre 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Mai 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2026 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Présidente,
Marlène DOUIBI, Juge,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile,

Assistées de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Présidente,
Marlène DOUIBI, Juge,
François LE CLEC’H, Juge,

Assisté de Léa FAURITE, Greffière lors du prononcé

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CONSOC-CPC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Raoudha BOUGHANMI de la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [G] [L] [O] [H], né le 10 Juillet 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [D] [P] [C] épouse [H], née le 13 Août 1946 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [V] [T] [O] [H], né le 13 Septembre 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

tous trois représentés par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [H], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [V] [H] sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5].

Selon contrat du 4 juillet 2019, la société CONSOC CPC a pris à bail commercial des locaux situés dans l’immeuble et formant le lot n°4 ainsi décrit : « 2 pièces au rez-de-chaussée et 17 pièces dans les étages 1 et 2 ».

Le bail a été consenti à destination exclusive de commerce de chambres meublées, moyennant un loyer annuel de 3.507,96 € hors taxes et hors charges, outre indexation annuelle suivant l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1 er janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2027.

Par acte extra-judiciaire du 30 juin 2021, les consorts [H] ont fait signifier à la société CONSOC – CPC un congé pour travaux de construction ou reconstruction de l’immeuble à la fin de la période triennale, soit le 31 décembre 2021 avec offre d’indemnité d’éviction au visa des dispositions des articles L 145-4, L 145- 9, L 145-14 et L 145-18 du Code de Commerce.

A la requête des consorts [H], par ordonnance de référé du 30 mai 2022, une expertise confiée à Monsieur [W] [B] a été ordonnée avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction susceptible d’être due à la société CONSOC-CPC ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci depuis la fin du bail en application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce.
Par assignation du 20 décembre 2022, la société CONSOC-CPC a assigné Monsieur [G] [H], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [V] [H] devant le tribunal judiciaire au fond afin de contester la validité du congé au motif qu’il n’est pas justifié de la réalité d’un projet au sens des dispositions de l’article L 145-18 du code de commerce, permettant l’exercice d’un droit de reprise à l’échéance triennale.

L’expert a déposé son rapport le 31 mai 2023.

En conséquence de l’humidité d’une chambre du rez-de-chaussée louée par la société CONSOC CPC à Monsieur [K], en raison de venues d’eau, après l’établissement d’un rapport par Monsieur [Z], un arrêté de péril a été pris par la Métropole de [Localité 1] le 23 juin 2023, suivi d’un arrêté de mise en sécurité pris par le président de la Métropole le même jour et un rapport d’insalubrité a été établi par l’[Localité 6] notifié par courrier du 21 juillet 2023.

Selon acte extra judiciaire du 18 août 2023, les consorts [H] ont fait délivrer à la société CONSOC CPC un commandement visant la clause résolutoire la mettant en demeure d’avoir à SUPPRIMER « Tous les travaux réalisés sans l’accords du bailleur soit tous les réseaux d’eau chaude et froide, les wc et colonnes de chute de ces wc traversant les murs et planchers, illustrés ci-dessus et relevés dans les documents annexes au présent commandement ainsi que les sanitaires et leur raccordement à la descente d’eau pluviale dans la cour, ainsi que le ballon d’eau chaude fuyard ci-dessus visé.
Toutes les sources d’insalubrité relevées dans le rapport de l’[Localité 6] notifié à Monsieur [H] par courrier du 21 juillet 2023 et REMEDIER A LA VETUSTE DES INSTALLATIONS ELECTRIQUES DES LOCAUX LOUES AINSI QUE LES VENTILATIONS DESDITS LOCAUX et enfin JUSTIFIER de la souscription de la police d’assurance nécessaire à la réalisation des travaux réalisés dans les locaux et la police d’assurance garantissant le preneur contre tout dommage résultant de l’incendie, fumée, dommages électriques, des explosions, foudre, bris, vol, de dégâts des eaux, inondations, refoulement d’égout et canalisations, effondrement, les installations, constructions et aménagements éventuellement effectues dans les locaux loues, son mobilier, son matériel et ses marchandises ainsi que les risques locatifs, la responsabilité civile et le recours des voisins auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable et de son maintien ainsi que de l’acquit des primes ».

Le 18 septembre 2023, la société CONSOC CPC a fait délivrer aux consorts [H] une assignation en opposition à commandement de faire visant la clause résolutoire.

Cette procédure a fait l’objet d’une jonction à l’instance principale.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 mai 2025, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 10 mars 2026.

Par conclusions notifiées le 04 mars 2026, la société CONSOC-CPC a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture afin de produire de nouvelles pièces. Les consorts [H] avaient également demandé à entendre rabattre l’ordonnance de clôture afin de rectifier une erreur matérielle affectant leurs dernières écritures. Les parties se sont finalement accordées afin de voir révoquer l’ordonnance de clôture sans renvoi de l’affaire à la mise en état.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 04 mars 2026, la sarl CONSOC-CPC sollicite qu’il plaise :
Vu les articles L.145-5, L.145-9, L.145-14, L.145-18, L.145-28 et R.145-35 du Code de commerce,
Vu la jurisprudence afférente,
Vu les pièces versées aux débats,
FIXER l’indemnité d’éviction due à la Société CONSOC CPC à la somme de 229.334 € se décomposant comme suit, outre le coût de relogement de certains locataires sur présentation
des justificatifs :
– Valeur du fonds de commerce : 124.920 €
– l’indemnité de remploi : 14.991 €
– Indemnité de trouble commercial : 2.082 €
– l’indemnité de déménagement : 19.800 €
– Coûts des licenciements : 9.463 €
– Dépenses d’équipements et d’agencements non amorties : 58.078 €
– coût de relogement de certains locataires : sur présentation des justificatifs,
CONDAMNER Madame [E] [C], épouse [H], usufruitière ayant seule la qualité de bailleur et la charge du paiement de l’indemnité d’éviction, à payer à la Société CONSOC CPC la somme de 229.334 €, outre le coût de relogement de certains locataires sur présentation des justificatifs,
DECHARGER la Société CONSOC CPC de toute indemnité d’occupation, étant placée dans l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce loué pendant son droit au maintien dans les lieux,
CONDAMNER solidairement Madame [C], épouse [H], et Messieurs [V] et [G] [H] à payer à la Société CONSOC CPC la somme de 161.920 €, à parfaire jusqu’au jugement à intervenir, à titre d’indemnité réparant la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,
ANNULER le commandement délivré à la Société CONSOC CPC de supprimer les réseaux d’eau chaude et froide, les WC et leurs colonnes de chutes, ainsi que les sanitaires de douches installés dans les studettes louées aux occupants, les lieux donnés à bail n’étant pas conformes à leur destination contractuelle
DECLARER nul et non avenu le commandement de supprimer les sources d’insalubrité ou de remédier à la vétusté des installations électriques et des ventilations comme contraire aux dispositions d’ordre public de l’article R.145-35 du Code du commerce,
DEBOUTER les consorts [H] de leur de demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée dans le commandement de faire du 18 août 2023 en l’absence d’infraction aux stipulations conventionnelles imputable à la Société CONSOC CPC,
DECLARER les consorts [H] non fondés à invoquer un prétendu non-respect par la Société CONSOC CPC du délai d’un mois pour répondre aux points de la sommation lui incombant strictement et personnellement,
DEBOUTER les consorts [H] de leurs demandes tendant à voir ordonner l’expulsion de la Société CONSOC CPC,
DEBOUTER les consorts [H] de leur demande tendant à voir prononcer la déchéance du droit de la Société CONSOC CPC à son indemnité d’éviction,
DEBOUTER les consorts [H] de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer et charges au moment du congé,
SUBSIDIAIREMENT, ACCORDER un délai de deux années à la Société CONSOC CPC pour réaliser les travaux incombant au preneur,
CONDAMNER solidairement les bailleurs, Madame [C] et Messieurs [V] et [G] [H], à payer à la Société CONSOC CPC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement les bailleurs, Madame [C] et Messieurs [V] et [G] [H], aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SELARL CHAUPLANNAZ & ASSOCIES, représentée par Maître Raoudha BOUGHANMI, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 11 mars 2026, Monsieur [G] [H], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [V] [H] sollicitent qu’il plaise :
Vu les dispositions des articles L145-14 et L. 145-28 du code de commerce,
Vu les pièces,
CONSTATER que la société CONSOC CPC ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois du commandement de payer qui lui a été signifié le 18 août 2023,
En conséquence,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 18 septembre 2023,
Subsidiairement,
DIRE ET JUGER que le défaut de suppression des installations réalisées sans autorisation, l’absence d’entretien conforme aux dispositions du bail et la non justification des garanties d’assurances souscrites conformément au bail constituent des manquements suffisamment graves aux obligations du preneur pour justifier la résiliation du bail et la déchéance de son droit à indemnité d’éviction,
En conséquence,
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial un mois après la date du commandement de payer soit le 18 septembre 2023,
JUGER que la société CONSOC CPC est déchue de tous droits au maintien dans les lieux et à
indemnité d’éviction,
En conséquence,
REJETER toutes les demandes de la société CONSOC CPC,
ORDONNER l’expulsion de la société CONSOC CPC et de tous occupants de son chef, des locaux au besoin avec le concours de la force publique,
DIRE que le bail régularisé le 4 juillet 2019 à effet au 1 er janvier 2019 a pris fin le 31 décembre
2021 par l’effet du congé signifié le 30 juin 2021,
SUBSIDIAIREMENT,
FIXER l’indemnité d’éviction au montant du loyer au jour de la date d’effet du congé, soit 64.000 €,
FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 1.200 € ;
CONDAMNER la société CONSOC CPC à payer cette indemnité d’occupation de 1.200 € par mois rétroactivement à compter de la fin du bail échu ;
REJETER toutes les autres demandes de la société CONSOC CPC,
CONDAMNER la société CONSOC-CPC à payer la somme de 10.000 € à chacun des concluants en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société CONSOC-CPC aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience les parties ont été avisées de la date de délibéré au 07 juillet 2026, finalement prorogé au 29 septembre 2026.

MOTIFS

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « constater » ou « dire et juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Vu les articles 802 et 803 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 mai 2025 ;

Vu la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par les parties ;

Les motifs invoqués constituent une cause légitime de rabat de l’ordonnance de clôture.

Il apparaît d’une bonne administration de la justice de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture, sans renvoi à la mise en état dès lors qu’il s’agit uniquement de permettre aux parties de régulariser leurs écritures, de produire de nouvelles pièces et qu’elles s’accordent sur le fait de ne pas renvoyer l’affaire à la mise en état.

Il y a lieu de clôturer la procédure au 10 mars 2026 et de maintenir l’affaire à l’audience de plaidoiries du même jour.

Sur la validité du commandement visant la clause résolutoire

Les demandeurs sollicitent l’annulation du commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 août 2023.

Les défendeurs concluent à titre principal, au visa de l’article L145-28 du code de commerce, à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, faute pour la société CONSOC CPC d’avoir, dans le délai d’un mois du commandement de payer signifié le 18 août 2023, supprimer les installations réalisées sans autorisation, d’avoir remédié à la vétusté des locaux ayant justifié les arrêtés pris par les autorités et d’avoir justifié de la souscription de l’assurance prévue au bail et par conséquent à la résiliation du bail, à l’expulsion de la locataire et à la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

A titre subsidiaire, ils demandent à entendre prononcer la résiliation du bail commercial un mois après la date du commandement de payer, soit le 18 septembre 2023 en raison du défaut de suppression des installations réalisées sans autorisation, de l’absence d’entretien conforme aux stipulations du bail et de la non justification des garanties d’assurance souscrites conformément au bail, constituant des manquements suffisamment graves aux obligations du preneur pour justifier la résiliation du bail et la déchéance de son droit à indemnité d’éviction.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

Vu l’article 1217 du code civil et les articles 1224 et suivants du même code ;

Vu l’article L 145-28 du Code de Commerce ;

Aux termes de l’article 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1225, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Cette résolution est subordonnée à une mise en demeure demeurée infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon l’article 1227, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il appartient au juge d’apprécier si le manquement allégué à l’appui d’une telle demande revêt une gravité suffisant à justifier la résiliation judiciaire.

En application combinée de ces dispositions légales, tout manquement aux obligations légales ou conventionnelles du preneur durant sa période de maintien dans les lieux est susceptible de provoquer la résiliation judiciaire du contrat de bail, sous réserve qu’il revête un caractère de gravité suffisant.

La résiliation du bail provoque l’anéantissement du fonds de commerce et le preneur se trouve conséquemment déchu du droit à indemnité d’éviction.

En application de l’article II, C – 1°) a) du bail commercial liant les parties, le preneur ne peut « faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur, voûte ou plancher, ni construction, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur et de la copropriété s’il en existe pour les travaux requérant l’agrément de cette dernière, toute demande d’autorisation devant être accompagnée de la fourniture d’un dossier complet comportant un descriptif technique et des plans faisant également mention de l’existant. ».

Il n’est pas discuté que la société CONSOC CPC a réalisé, sans autorisation du bailleur, des installations sanitaires dans les studettes et dans les dégagements des étages en faisant cheminer des flexibles rouge et bleu dans les différents logements et le couloir traversant la structure des planchers pour descendre à l’étage en dessous. Elle a fait installer des toilettes et une cabine de douche dans les 17 chambres meublées des étages R+1 et R+2.

Il en revanche établi par le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 18 juin 2019, que la demanderesse a fait réaliser avant l’entrée dans les lieux que le wc commun situé sur le palier du 1er étage existait déjà de sorte que le bailleur ne saurait faire grief à la preneuse de l’avoir installé.

Ce même procès-verbal de constat d’huissier de justice démontre que ces chambres meublées étaient toutes équipées de lavabos situés à l’intérieur des chambres et étaient alimentées en eau chaude par un ballon électrique situé dans les parties communes ; que les 17 chambres avaient pour seules commodités sanitaires la douche commune située sur le palier du 2ème étage posée sur un plancher à même le sol et un wc commun situé sur le palier du 1er étage (procès-verbal de constat d’huissier et expertise [Z]).

Il résulte des diverses photographies versées au débat que la société CONSOC CPC n’a pas crée, ni modifié le réseau existant, les tuyaux neufs installés dans les chambres ayant été raccordés au réseau déjà existant dans les parties communes.

Il n’y a eu ni démolition, ni changement de distribution, mais nécessairement des percements de murs, en particulier en parties communes et des percements de sols, pour faire cheminer les évacuations, travaux pour lesquels la preneuse devait requérir l’autorisation expresse de son bailleur, à charge pour lui d’en informer la copropriété pour solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour autant, le bail commercial liant les parties est à destination exclusive d’exploitation de chambres meublées.

Or, en application de l’article 1719 du code civil, il pèse sur le bailleur, par la nature du contrat, une obligation de délivrance du bien loué impliquant la délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle.

Il résulte des divers rapports produits aux débats, y compris le rapport d’expertise de Monsieur [B] relatif aux indemnités d’éviction et d’occupation, que l’immeuble est insalubre.

Le bailleur a donné à bail commercial à destination de chambres meublées 17 studettes disposant d’un seul wc commun et d’une seule douche situés dans les parties communes de l’immeuble.

L’insalubrité couplée à l’insuffisance d’équipements sanitaires caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour n’avoir pas délivré des locaux conformes à leur destination contractuelle. La clause contractuelle selon laquelle « le preneur déclare bien connaître les locaux loués » et « les prendre dans l’état où ils se trouvent lors son entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucuns travaux, ni remise en état, le preneur renonçant par ailleurs expressément à tous recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée, par dérogation à l’article 1721 du code civil » n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Ce faisant, les consorts [H] n’apparaissent pas fondés à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire motif pris de l’absence de suppression des installations sanitaires réalisées sans leur autorisation expresse, dans le mois de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

Ils y sont d’autant moins fondés, que contrairement à ce qu’ils soutiennent, aucun des rapports ou expertise techniques produits au débat n’établit que le dégât des eaux dans l’appartement du rez-de-chaussée et les infiltrations d’eau dans l’immeuble auraient pour origine le réseau d’évacuation des eaux provenant des wc et/ou des douches installées dans les studettes par la preneuse sans autorisation. Il résulte de l’expertise [Z] que le dégât des eaux provient plutôt d’une fuite du WC commun du 1er étage en raison de la présence d’un bouchon dans les canalisations. La société HERA ASSAINISSEMENT est intervenue le 06 juin 2023 pour un « refoulement colonne verticale eaux vannes locaux super U et CONSOC CPC… partie commune ».

L’article II, B – 2° du bail litigieux fait obligation au preneur de « Tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements en bon état d’entretien et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, y compris celles découlant de la vétusté et/ou de la force majeure, en remplaçant s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé, à l’exception uniquement des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code Civil, à savoir celles concernant les gros murs et les voûtes, la réfection des poutres et des couvertures entières et la reconstruction totale des murs de soutènement et de clôture, qui resteront seules à la charge du bailleur ».

Son article II, B – 3° stipule que le preneur doit « Effectuer à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives, lors de l’entrée en jouissance ou en cours de bail aux fins notamment de permettre l’utilisation des locaux tels qu’autorisé par le bail, en conformité avec la réglementation actuelle ou future, quelle que soit la nature des prescriptions administratives, y compris les normes et obligations relevant de l’accessibilité handicapés… de façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété, ni même recherché à ce sujet, mais à l’exclusion de tous travaux relevant de l’article 606 du Code civil ».
Les consorts [H] s’estiment encore bien fondés à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire faute pour la preneuse d’avoir justifié dans le mois de la délivrance du commandement du 18 août 2023, de la suppression de toutes les sources d’insalubrité relevées dans le rapport de l’[Localité 6] notifié à Monsieur [H] par courrier du 21 juillet 2023 et d’avoir remédié dans le même délai à la vétusté des installations électriques des locaux loués ainsi que les ventilations des locaux loués.

Contrairement à ce qui se trouve soutenu par la preneuse, aux termes des stipulations du bail commercial telles que ci-dessus rappelées, la remise en état des installations électriques vétustes et la mise en place d’un système de ventilation adapté lui incombent. L’article R145-35 du code de commerce ne l’exonère pas de cette obligation dès lors qu’il ne s’agit pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. La société CONSOC CPC reconnaît par ailleurs que s’agissant de la suppression des sources d’insalubrité, elle a l’obligation contractuelle de remettre en état les équipements dégradés (fixer le lavabo) et de mettre en place un système de chauffage adapté. Elle ne verse aucune pièce, en particulier des factures, attestant de ce qu’elle réalisé les travaux lui incombant dans le délai d’un mois du commandement du 18 août 2023.

Il résulte cependant de l’expertise [Z] que la cause de l’état des locaux se trouve dans des infiltrations d’eau provenant du wc commun bouché et surtout en partie de plusieurs défauts d’étanchéité de la structure même de l’immeuble dont certaines sont des erreurs de construction de l’immeuble :
– la liaison entre l’escalier et le mur de l’appartement du rez-de-chaussée,
– les chéneaux en toiture à l’aplomb en façade et sur rue défectueux,
– le défaut d’étanchéité de la toiture au-dessus de l’escalier côté cour,
– la condensation sur tous les murs verticaux et plafond faute de ventilation aggravée par une isolation insuffisante des murs extérieurs.

Cet expert a constaté, pour l’ensemble des logements, des phénomènes d’humidité importants dont certains sont dus aux défauts d’étanchéité de la toiture particulièrement de la zinguerie de la toiture centrale entre le R+2 et l’aile d’angle sur le [Adresse 7], partie non louée par la Société CONSOC CPC.

Les défauts d’étanchéité de la toiture et l’insuffisance d’isolation des murs extérieurs qui expliquent en partie les infiltrations et l’humidité dans l’immeuble et par conséquent l’insalubrité, ont trait aux grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Ces réparations incombent au seul bailleur. Ce dernier ne justifie pas avoir procédé aux travaux lui incombant, propres à supprimer les sources d’insalubrité, hormis une facture ponctuelle de réparation de cheneaux.

La société PEXIN, qui a réalisé un diagnostic structurel le 11 juillet 2023, a relevé des défauts touchant la structure même de l’immeuble, sources de désordres nécessitant donc de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, à la charge du bailleur.

Il est ainsi établi que les consorts [H] ont donné à bail commercial un bien insalubre nécessitant de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et qu’en cela, ils n’ont pas rempli leur obligation de délivrance.

Ce faisant, le non-respect par la preneuse de ses obligations locatives tenant aux travaux lui incombant, dans le mois de la délivrance du commandement, ne saurait emporter acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur n’apparaît ainsi pas fondé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail faute pour la preneuse d’avoir respecté ses obligations dans le mois de la délivrance du commandement.

Il ne l’est pas davantage s’agissant de la non justification de la souscription de l’assurance prévue au bail, alors que la preneuse justifie avoir communiqué ses attestations d’assurance par courrier de son avocat du 13 septembre 2023, soit dans le mois de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

Il s’ensuit que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 août 2023 par les consorts [H] doit être déclaré nul et de nul effet.

Au regard des manquements contractuels du bailleur, dont il est établi qu’il a donné à bail des locaux non conformes à la destination contractuelle au sein d’un immeuble insalubre présentant des défauts de structure, d’étanchéité au niveau de la toiture et une insuffisance d’isolation extérieure, les manquements de la preneuse tels que ci-dessus rappelés, ne sauraient être considérés comme d’une gravité suffisante pour justifier du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de la déchéance subséquente du droit à indemnité d’éviction.

Les consorts [H] doivent être déboutés tant de leur demande tendant à entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail que de celle visant à voir prononcer la résiliation du bail commercial les liant à la société CONSOC CPC et de leur demande d’expulsion de cette dernière.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur le principe du droit à indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Aux termes de ses dernières écritures, la société CONSOC CPC fait connaître qu’elle ne conteste plus la validité du congé.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice en date du 30 juin 2021, Madame [C] et ses deux fils, Messieurs [J] et [G] [H] on fait signifier à la société CONSOC CPC un congé sans offre de renouvellement pour travaux ou reconstruction de l’immeuble à la fin de la période triennale.

Ce congé était assorti d’une offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en application des dispositions susvisées.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Le deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur l’indemnité principale

L’expert judiciaire a retenu que la société CONSOC CPC ne pourra pas se réinstaller dans les mêmes conditions, en l’absence de locaux similaires dans le même quartier. Elle va donc perdre sa clientèle. Il est donc établi et non contesté que le fonds de commerce exploité par la société CONSOC CPC n’est pas transférable. Il y a lieu en conséquence d’indemniser la perte totale de ce fonds par la détermination d’une indemnité de remplacement correspondant à sa valeur marchande.

Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, l’expert a appliqué la méthode classique dite « des barêmes professionnels » consistant à fixer cette valorisation en se basant sur le chiffre d’affaires TTC, méthode conforme aux usages professionnels du secteur, en appliquant à la moyenne de chiffre d’affaires des quatre dernières années connues un coefficient multiplicateur.

L’expert a choisi de retenir un chiffre d’affaires TTC et non pas hors taxes, en se référant à différentes monographies retenant le chiffre d’affaires TTC, ce que le tribunal valide.

Même s’il est vrai que la société CONSOC CPC n’a pas produit ses bilans comptables, l’expert judiciaire a néanmoins estimé qu’il pouvait mener à bien sa mission en retenant les éléments transmis par le cabinet d’expertise comptable DESCOLLONGES à [Localité 7].

Il a retenu et est resté formel sur point en particulier en réponse à un dire du bailleur, que l’activité exercée de commerce de chambres meublées s’assimile à une activité d’administration de biens et non pas du tout à celle d’hébergement touristique ou d’hôtel meublé. Il est en effet indéniable que la société CONSOC CPC n’offre aucune prestation de service de type hôtelier ou des prestations annexes aux locataires, lesquels louent les studettes pour une année renouvelable. Il est ainsi tout-à-fait cohérent d’assimiler l’activité litigieuse à une activité d’administration de biens.

Même si la pandémie de Covid 2019 ne peut expliquer à elle seule la baisse des chiffres d’affaires de 2020 et 2021, la société CONSOC CPC explique qu’en raison du confinement, les studettes libérées n’ont pu être relouées, ce qui paraît plausible. En revanche, l’expert a refusé de prendre en compte les travaux réalisés par la société CONSOC CPC, en soulignant, à juste titre, que la période d’exécution des travaux aurait pu avoir lieu avant et que cela reste un choix de la preneuse. Il n’est donc pas justifié de ne retenir que le chiffre d’affaires de 2019 ainsi que le souhaite la demanderesse.

Le tribunal adopte donc la méthode de calcul de l’expert qui a retenu la moyenne des quatre derniers chiffres d’affaires 2019/2020/2021/2022, soit 42 563€ par année qu’il a valorisé en appliquant un coefficient de 2, 5 correspondant à la valorisation d’un chiffre d’affaires pour la gérance (location) pour parvenir à la somme de 106 409€.

L’indemnité principale doit donc être arrêtée à la somme de 106 409€.

Sur les indemnités accessoires

-Sur l’indemnité de remploi

Ainsi que le rappelle l’expert, elle consiste à mesure la valeur des frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur ou d’un droit au bail