Fraude au permis de construire : extension agricole dépassant les limites d’emprise et de surface de plancher

L’intérêt à agir contre un permis de construire suppose d’établir, par des éléments suffisamment précis et étayés, une atteinte susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien, conformément à l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Le voisin immédiat bénéficie d’une appréciation particulière lorsque la nature, l’importance ou la localisation du projet sont invoquées. Les conditions de recevabilité des articles R. 600-4 et L. 600-1-2 ne s’appliquent pas au recours contre le refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction.

La fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration afin d’échapper à une règle d’urbanisme. En l’espèce, les incohérences des plans, la démolition de la remise et les déclarations minorant l’emprise au sol et la surface de plancher ont établi une volonté de contourner les limites du règlement du PLUi. Le refus de retrait constituait donc une erreur manifeste d’appréciation.

En vertu des articles L. 480-1, L. 480-4 et L. 610-1 du code de l’urbanisme, le maire qui connaît une infraction doit faire dresser un procès-verbal et le transmettre au ministère public. Cette obligation subsiste même si les travaux sont ultérieurement régularisables. La démolition de la remise, contraire au permis délivré, caractérisait une infraction imposant l’établissement du procès-verbal.

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Un permis de construire prévoyait l’intégration d’une remise existante dans l’extension d’une maison située en zone agricole, mais cette remise a été détruite après la délivrance du permis. La cour a confirmé son retrait et l’établissement d’un procès-verbal, les incohérences du projet et la minoration de l’emprise au sol et de la surface de plancher révélant une fraude.

Des propriétaires ont obtenu un permis de construire pour réhabiliter et agrandir une maison située en zone agricole. Le dossier indiquait que l’extension intégrerait une remise existante sans démolition. Après délivrance du permis, la remise a pourtant été détruite et une dalle a été coulée à son emplacement.

Des voisins et une exploitation agricole ont demandé au maire de retirer le permis pour fraude, de constater l’infraction et d’imposer la mise en conformité des travaux. Le maire ayant refusé implicitement, ils ont saisi le tribunal administratif.

Le tribunal a annulé ces refus, ordonné le retrait du permis et prescrit l’établissement d’un procès-verbal. Les bénéficiaires du permis et la commune ont fait appel. La cour administrative d’appel a joint les requêtes et confirmé le jugement, en relevant que les incohérences du projet et les déclarations minorant l’emprise au sol et la surface de plancher révélaient une fraude destinée à contourner les règles applicables aux extensions en zone agricole.

• Établir une atteinte directe aux conditions de jouissance du bien.
• Caractériser la qualité de voisin immédiat par la proximité du projet.
• Identifier des incohérences entre les plans et la notice architecturale.
• Démontrer la démolition effective de la remise existante.
• Comparer les surfaces déclarées aux cotes des plans.
• Établir l’intention de contourner les limites du PLUi.

• Plans de masse de l’état actuel et du projet.
• Notice architecturale annonçant la conservation de la remise.
• Photographies de la remise existante en pierre.
• Constat d’huissier du 19 avril 2021 établissant sa démolition.
• Cotes des plans révélant plus de soixante mètres carrés d’extension.

Le permis est maintenu comme acte annulé dans ses effets de retrait refusé, tandis que les bénéficiaires supportent les conséquences de la fraude et les frais irrépétibles. La commune doit faire constater l’infraction et la transmettre au ministère public ; les voisins obtiennent la confirmation des mesures ordonnées.

• Retrait du permis de construire frauduleux
• Établissement obligatoire d’un procès-verbal d’infraction
• Transmission du procès-verbal au procureur de la République
• Exposition à une procédure pénale d’urbanisme
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Comparer les plans déposés avec les travaux réalisés
• Documenter précisément les démolitions et modifications
• Faire établir un constat par commissaire de justice
• Vérifier les surfaces au regard du PLUi applicable
• Demander le procès-verbal prévu par l’article L. 480-1

À éviter

• Déclarer la conservation d’une structure destinée à disparaître
• Minorer l’emprise au sol ou la surface de plancher
• Présenter des plans incohérents avec la construction projetée
• Confondre conformité apparente et conformité au permis
• Refuser de constater une infraction connue

L’intérêt à agir contre un permis de construire

L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme exige des éléments suffisamment précis et étayés établissant une atteinte susceptible d’affecter directement l’occupation, l’utilisation ou la jouissance du bien. Le voisin immédiat peut justifier cet intérêt en invoquant la nature, l’importance ou la localisation du projet. La proximité du projet, son ampleur et l’aggravation des contraintes pesant sur l’exploitation agricole ont été jugées suffisantes.

La caractérisation de la fraude urbanistique

La fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour échapper à une règle d’urbanisme. Les incohérences entre les plans, la démolition de la remise et les déclarations minorant l’emprise au sol et la surface de plancher ont démontré que la remise n’était pas réellement destinée à être conservée. Le permis avait ainsi été obtenu en contournant les limites du règlement applicable en zone agricole.

L’obligation de procès-verbal d’infraction

Selon les articles L. 480-1, L. 480-4 et L. 610-1 du code de l’urbanisme, le maire qui connaît une infraction doit en faire dresser procès-verbal et le transmettre au ministère public. La démolition de la remise, contraire aux indications du permis, constituait une infraction. Une régularisation ultérieure éventuelle ne fait pas disparaître cette obligation.

Article L. 9 du Code de justice administrative, Article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, Article R. 600-4 du Code de l’urbanisme, Article L. 481-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, Article L. 610-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 421-5 du Code de l’urbanisme, Article L. 430-2 du Code de l’urbanisme, Article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 761-1 du Code de justice administrative, Article R. 751-3 du Code de justice administrative