L’essentiel
Le bail prévoyait une clause résolutoire visant l’absence d’assurance des risques locatifs, après un commandement resté infructueux pendant un mois. Le commandement reproduisait les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et a été jugé régulier. Faute de justificatif dans le délai, les conditions de la clause étaient réunies au 14 septembre 2025. Le juge exclut tout délai ou suspension de la clause pour ce manquement, indépendamment de la reprise partielle des paiements.
Sur le fondement de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges justifiés constitue une obligation essentielle et incontestable. Le bail, l’engagement de location et le décompte détaillé établissaient suffisamment une créance provisionnelle de 4 445,05 euros. L’occupation postérieure à la résiliation est dépourvue de droit et de titre ; une indemnité mensuelle équivalente au loyer, charges comprises, est donc due jusqu’à la libération des lieux.
Les locataires, parties perdantes, sont condamnés aux dépens, incluant le commandement et l’assignation, ainsi qu’à 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
En résumé
- Résiliation du bail et expulsion pour défaut d’assurance non régularisé.
- Clause résolutoire acquise après commandement régulier resté infructueux.
- Aucun délai accordé en raison du défaut persistant d’assurance.
- Bail et décompte détaillé établissent la créance locative provisionnelle.
- Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective des lieux.
- Surendettement suspendant le paiement des arriérés, sans neutraliser la résiliation.
Contexte de l’affaire
Un commandement de produire une attestation d’assurance a été délivré en août 2025. Les locataires n’ont fourni aucun justificatif. Le bailleur les a ensuite assignés afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir leur expulsion et réclamer les loyers et charges impayés.
Les locataires ont été déclarés recevables à une procédure de surendettement en juin 2026 et ont effectué un paiement partiel de 150 euros. Ils n’ont toutefois ni comparu ni produit d’assurance lors de la réouverture des débats. Le bailleur a actualisé sa créance à 4 445,05 euros au 27 août 2026.
Le juge a constaté la résiliation du bail au 14 septembre 2025, ordonné l’expulsion après commandement de quitter les lieux, fixé une indemnité d’occupation et accordé une provision au titre des impayés.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Clause résolutoire stipulée au contrat pour défaut d’assurance locative.
- Commandement visant la clause et reproduisant les textes applicables.
- Absence de justificatif d’assurance pendant le délai d’un mois.
- Absence de régularisation malgré la réouverture des débats.
- Paiement partiel insuffisant pour caractériser une reprise des paiements.
- Engagement de location et décompte détaillé établissant la créance.
- Occupation poursuivie après la résiliation du bail.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Contrat de bail contenant la clause résolutoire.
- Commandement du 14 août 2025 visant le défaut d’assurance.
- Absence de justificatif d’assurance produit par les locataires.
- Engagement de location versé par le bailleur.
- Décompte détaillé du compte locatif.
Conséquences pratiques
Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel des impayés. Les locataires restent tenus d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, tandis que la procédure de surendettement suspend le paiement des arriérés.
- Résiliation du bail acquise au 14 septembre 2025.
- Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
- Paiement provisionnel de 4 445,05 euros dû au bailleur.
- Indemnité d’occupation mensuelle fixée à 541,21 euros.
- Dépens et indemnité de 100 euros au titre de l’article 700.
Checklist pour Avocats
À faire
- Insérer une clause résolutoire visant expressément l’assurance locative.
- Délivrer un commandement reproduisant la clause et les textes applicables.
- Conserver la preuve de signification du commandement.
- Actualiser le décompte des loyers et charges impayés.
- Vérifier l’existence d’une procédure de surendettement.
À éviter
- Omettre le délai d’un mois après le commandement d’assurance.
- Assimiler un paiement partiel à une reprise complète des paiements.
- Considérer le surendettement comme empêchant toute résiliation.
- Réclamer des charges sans justificatifs détaillés.
- Expulser avant le commandement légal de quitter les lieux.
FAQ / Q-R juridiques
La clause résolutoire pour défaut d’assurance locative
Le bail prévoit la résiliation de plein droit en l’absence d’assurance des risques locatifs, un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement visant la clause et reproduisant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 a été jugé régulier. Aucun justificatif n’ayant été produit dans le délai, la clause a produit effet le 14 septembre 2025. Le défaut d’assurance exclut l’octroi de délais et la suspension de la clause, même en présence d’un paiement partiel.
La portée de la procédure de surendettement
En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge doit rechercher l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. La décision rappelle que le paiement des arriérés de loyers et charges est suspendu pendant cette procédure. Cette suspension n’empêche toutefois pas le constat de la résiliation fondée sur le défaut d’assurance ni l’expulsion ordonnée à la suite de cette résiliation.
La preuve de la créance locative provisionnelle
L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait du paiement du loyer et des charges justifiées une obligation essentielle et incontestable. Le bailleur a établi sa créance par l’engagement de location et un décompte détaillé. Ces éléments ont permis de retenir une provision de 4 445,05 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges jusqu’à libération des lieux.
Textes cités
Droit de la location d'habitation
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