Tribunal judiciaire, 18° chambre 2ème section, 17 septembre 2026, RG n° 23/09443

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me TADINI (A0767)
Me AUDINEAU (D0502)
Me [D] (E1155)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 23/09443 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2GWP

N° MINUTE : 2

Assignation du :
21 Juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L. BOCANITAS SATELA (RCS de [Localité 2] n°439 384 090) prise en la personne de Madame [N] [R], ès qualités de liquidateur amiable de la société BOCANITAS SATELA
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [N] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.S. IEL COIFFURE (RCS de [Localité 1] n°921 006 474)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Hanane TADINI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0767

Décision du 17 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/09443 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GWP

DÉFENDERESSES

S.C.I. LIMOUSINE (RCS de BRIVE n°423 822 428)
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

S.A.S. SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE – SOGI (RCS de [Localité 1] n°732 005 285)
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1155

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. LIMOUSINE (RCS de [Localité 2] n°423 970 540), par voie d’intervention volontaire
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Jean-Christophe DUTON, Vice-président, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 avril 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenue seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2009, la SCI LIMOUSINE, représentée par son administrateur de bien la SAS ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE (dite « SOGI »), a consenti à la société ALYSSA [P] un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 7] à PARIS (75002), pour une durée de neuf années à compter du 15 juin 2009, moyennant un loyer annuel indexé de 7 440 € en principal et pour la destination suivante :
« DÉPÔT-VENTE, IMPORT-EXPORT, ACHAT ET VENTE DE PRÊT-À-PORTER, ACCESSOIRES ET CHAUSSURES POUR LES HOMMES, FEMMES ET ENFANTS ».

Par acte notarié du 12 juin 2012, la société ALYSSA [P] a cédé son droit au bail à la SARL BOCANITAS SATELA avec l’accord de la bailleresse, pour que celle-ci y exerce une activité de « librairie spécialisée ».

Au cours des années 2019 à 2021, la locataire a sollicité l’agrément de la bailleresse pour céder son droit au bail à d’autres sociétés ; la bailleresse n’a pas donné son accord.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2021, la SARL BOCANITAS SATELA a fait délivrer à la bailleresse une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2021.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2022, la SARL BOCANITAS SATELA a été dissoute et mise en liquidation amiable, madame [N] [R] étant désignée en qualité de liquidateur.

Le 06 décembre 2022, la SARL BOCANITAS SATELA a fait signifier au mandataire de la bailleresse une cession de son fonds de commerce à une société en formation IEL, devenue la SAS IEL COIFFURE, la société cédante comme la société cessionnaire étant toutes deux représentées à l’acte par madame [N] [R], se désignant sous le nom de « [Q] [R] ».

Par lettre en date du 11 avril 2023, le mandataire de la bailleresse a informé la SAS IEL COIFFURE qu’elle considérait que cette cession ne lui était pas opposable puisqu’elle n’y avait pas été conviée et n’y avait pas donné son accord conformément aux clauses du bail.

Par actes du 21 juillet 2023, la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE ont assigné la SCI LIMOUSINE et la SAS ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par acte du 09 octobre 2023, la bailleresse, expliquant que la SCI LIMOUSINE qui avait été assignée était une société tierce, est intervenue volontairement dans la procédure.

Dans leurs dernières conclusions du 25 septembre 2024, la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE sollicitent du tribunal de :
« CONSTATER le caractère injustifié du refus de cession de droit au bail de la S.O.G.I.

CONSTATER le déséquilibre significatif entre les parties.

DECLARER les clauses d’agrément, de concours préalable et d’information, de solidarité entre le cédant et le cessionnaire non écrites

JUGER que le titulaire du droit au bail est la société IEL COIFFURE.

CONDAMNER la S.O.G.I. à verser à la Société BOCANITAS SATELA des indemnités financières pour le préjudice subi, comprenant les pertes financières directes, les pertes de bénéfices escomptés et les dommages moraux, conformément aux éléments et aux preuves fournis.

CONSTATER la faute de la S.O.G.I. qui a refusé de renouveler le bail, limitant ainsi la possibilité de la Société BOCANITAS SATELA de vendre le droit au bail.

CONDAMNER la S.O.G.I. à payer à Madame [R] la somme de 45 000,00 € (quarante-cinq mille euros) pour la perte de deux cessionnaires,

CONDAMNER la S.O.G.I. en 8 000,00 € (huit mille euros) de dommages et intérêts.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER la S.O.G.I. au paiement d’une indemnité de 15 000,00 € (huit mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Patrick BAFFIN Avocat. »

Dans leurs dernières conclusions du 28 octobre 2024, la SCI LIMOUSINE sollicite du tribunal :
« Débouter la société BOCANITAS SATELA représentée par son liquidateur amiable Madame [Q] [R], Madame [Q] [R] et la Société IEL COIFFURE de toutes leurs demandes,

DECLARER inopposable à la SCI LIMOUSINE la cession intervenue le 10 novembre 2022,

DIRE ET JUGER la Société IEL COIFFURE occupante sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2022.

PRONONCER la résiliation judicaire du bail du 19 juin 2009

ORDONNER l’expulsion la société BOCANITAS SATELA représentée par son liquidateur amiable Madame [Q] [R] et de tous occupants de son chef et notamment la société IEL COIFFURE des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

STATUER sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER IN SOLIDUM la société BOCANITAS SATELA représentée par son liquidateur amiable Madame [Q] [R] et la Société IEL COIFFURE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, à compter du 10 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER en tant que de besoin la société SOGI à garantir la SCI LIMOUSINE de toutes les condamnations qui pourraient être alloués à la société BOCANITAS SATELA représentée par son liquidateur amiable Madame [Q] [R] et la Société IEL COIFFURE liées à une faute de celui-ci.

CONDAMNER IN SOLIDUM la société BOCANITAS SATELA représentée par son liquidateur amiable Madame [Q] [R] et la Société IEL COIFFURE à verser à la SCI LIMOUSINE la somme de 2.500€ en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER IN SOLIDUM la société BOCANITAS SATELA représentée par son liquidateur amiable Madame [Q] [R] et la Société IEL COIFFURE aux entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce. »

Dans ses dernières conclusions du 04 février 2025, la SAS ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE sollicite du tribunal :
« Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulés à l’encontre de la SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE.

Condamner tout succombant à payer à la SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 19 mars 2025.

L’affaire est venue à l’audience collégiale du 12 février 2026, à laquelle elle n’a pas été retenue compte tenu d’une part de la nécessité de laisser un délai aux demanderesses pour la constitution d’un nouveau conseil après le retrait du premier et d’autre part pour permettre le remplacement de l’un des magistrats composant le tribunal qui s’est récusé d’office.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

Aucun nouveau conseil ne s’est constitué pour les demanderesses, de sorte que, malgré une relance de la part du greffe, le dossier contenant leurs pièces n’a pas été remis au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est relevé au préalable que le tribunal, qui ne dispose pas des pièces des demanderesses, ne pourra prendre en compte les faits ou actes qu’elles invoquent et qui ne sont ni reconnus par les défenderesses ni justifiés par les pièces que ces dernières ont produites aux débats.

En outre, il est constant que les demandes tendant à « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur les demandes d’indemnisation à l’encontre de la société SOGI

En l’espèce, les demanderesses se prévalent, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, d’une responsabilité contractuelle de la société SOGI à leur égard.

Elles lui reprochent un comportement d’ « obstruction systématique » consistant à avoir fait échouer trois tentatives de cession du bail en les refusant sans motif légitime ou en ne répondant pas aux demandes de la locataire, ainsi qu’à avoir opposé tardivement un refus à la cession de son fonds de commerce à la société IEL.

Elles en déduisent que la société SOGI a manqué à ses obligations nées du mandat, leur causant un préjudice financier et moral.

La société SOGI leur oppose qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat et relève que la locataire n’était qu’un tiers au mandat de gestion de bien que lui a consenti la bailleresse, de sorte que sa responsabilité ne pourrait être recherchée que sur un fondement extracontractuel et qu’elle n’est pas tenue des obligations contractées envers sa seule cliente.

Elle fait valoir qu’elle devait exécuter strictement les clauses du bail, lesquelles ne permettent qu’une cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce ou de l’entreprise du preneur, exigeant en outre un accord écrit et exprès du bailleur, ainsi que son invitation à participer à l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception, considérant que lesdites clauses sont conformes à l’article L.145-16 du code de commerce, font la loi des parties et que leur régularité n’avait jamais été remise en question.

Sur ce,

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, applicable au bail du 19 juin 2009 avant son renouvellement, et de ses nouveaux articles 1103 et 1104, applicables audit bail après son renouvellement le 1er avril 2021, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il est constant que les parties à un contrat de bail commercial peuvent, dans la limite de la prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce prévue par l’article L.145-16 du code de commerce, prévoir les conditions dans lesquelles le preneur pourra céder son droit au bail, dont l’appréciation n’est pas à la discrétion du bailleur mais soumise au contrôle du juge, lequel peut sanctionner un refus injustifié ou abusif.

En application de l’ancien article 1184 du code civil et de son nouvel article 1217, en cas d’inexécution de ses obligations par l’une des parties au contrat, l’autre peut notamment réclamer l’indemnisation des dommages en résultant.

Aux termes des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire a diverses obligations envers son client, notamment de diligence et de s’assurer de l’efficacité juridique et économique des actes et démarches accomplis pour son compte.

En l’espèce, le bail du 19 juin 2009 stipule notamment, à son article 1°/ b/ – Cession – :
« Le preneur pourra céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Toute cession sera subordonnée à l’accord préalable exprès et écrit du bailleur sur la personne du cessionnaire et les conditions de la cession.
Dans tous les cas, le preneur restera garant conjoint et solidaire du cessionnaire et des cessionnaires successifs sans pouvoir opposer le bénéfice de division ou de discussion, tant du paiement du loyer, que de l’exécution des conditions du bail.
Le fait pour le cédant de ne plus pouvoir être garant du cessionnaire dans toutes les charges et conditions du bail rendrait la cession inopposable au bailleur.
(…)
La cession devra avoir lieu par acte passé avec la participation du bailleur, lequel devra être appelé, par lettre recommandée avec accusé de réception, à intervenir à cet acte et il lui sera délivré une copie exécutoire sans aucun frais pour lui. (…) »

Les demanderesses se prévalent, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, d’une responsabilité contractuelle de la société SOGI à leur égard.

Cependant, il ressort tant des explications données par les parties que du mandat du 1er août 1975 produit aux débats que, contrairement à ce qu’elles soutiennent, le preneur n’est pas le mandant ou le « client » de l’administrateur auquel le bailleur a confié un mandat de gestion du bien loué.

À défaut de mandat entre la société SOGI et la locataire, celle-ci ne peut lui réclamer une indemnisation, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour avoir manqué à une obligation de « fournir un service de qualité et répondre aux demandes légitimes de ses clients ».

En outre, la clause 1°/ b/ – Cession – susmentionnée ne permettait pas la vente du bail indépendamment du fonds de commerce et prévoyait que même pour un tel acte, l’accord exprès et préalable du bailleur, ainsi que son invitation à participer à la signature de l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception, étaient nécessaires.

Or, les demanderesses ne justifient pas que les conditions de la cession prévues par cette clause ont été respectées.

En effet, elles se plaignent de l’échec de trois tentatives de cession du bail, dont en premier lieu un projet de cession au profit d’une société ART MINUS en 2019, étant reproché au mandataire de la bailleresse d’y avoir opposé un refus au motif, soit que le dossier de l’acquéreur n’était « pas solide », soit que celui-ci n’exerçait pas la même activité que le cédant, alors que par le passé la cession du bail avec un changement d’activité avait été acceptée.

Or, la société SOGI pouvait opposer à la locataire que le bail, qui fait la loi des parties, à laquelle il ne peut être dérogé que par leur accord mutuel, limitait la faculté de le céder à un cessionnaire exerçant la même activité, puisque celui-ci devait être « l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » et que rien n’obligeait la bailleresse à faire de nouveau exception aux clauses du bail.

S’agissant, en deuxième lieu, d’un projet de cession en 2020 au profit d’une société MILA ONLINE, il est fait grief à l’administrateur de bien de n’avoir pas répondu à une lettre avec un dossier complet adressée le 30 décembre 2020 ni à une lettre recommandée du 05 janvier 2021, suivie d’une relance et d’une mise en demeure les 12 et 18 janvier suivants.

Cependant, le tribunal n’a aucun élément justificatif de ces demandes, tandis que la société SOGI ne reconnaît avoir reçu qu’une lettre simple du 05 janvier 2021 l’invitant à participer à la cession du droit au bail, au lieu d’une lettre recommandée avec accusé de réception, et relève en outre que l’on ignore tout des éléments qui auraient été transmis avec ce courrier, lesquels ne sont pas communiqués aux débats .

Dès lors qu’il n’est pas justifié d’une demande préalable d’autorisation du bailleur à la cession accompagnée des éléments nécessaires pour lui en permettre l’appréciation, il ne peut être considéré que son mandataire a commis une faute en ne répondant pas à la demande d’agrément.

Les demanderesses évoquent en troisième lieu un projet de cession, à un moment non précisé, au profit d’une société ESTERAN, laquelle devait ouvrir un magasin de yoga, exposant que la locataire a soumis une demande de cession complète, respectant toutes les exigences légales et contractuelles et concluant que le refus, qui « ne semble pas refléter une évaluation objective et équitable », est injustifié.

Toutefois, elles n’ont produit aucun élément de preuve afférent à cette demande d’autorisation, que la société SOGI a expliqué avoir « découverte au gré de la lecture des écritures adverses » et qui en tout état de cause n’entrait pas dans les prévisions de la clause n’autorisant la cession qu’au successeur dans le fonds de commerce ; il ne peut donc davantage être retenu de refus injustifié d’agréer à la cession de ce chef.

Il est encore fait grief à la société SOGI d’avoir informé la société BOCANITAS SATELA tardivement, en avril 2023, de ce que la cession du droit au bail « au travers de la cession du fonds de commerce » à la société IEL COIFFURE, signifiée au mandataire de la bailleresse le 06 décembre 2022, était refusée alors qu’elle la croyait implicitement acceptée, et ce pour des raisons qu’elle ne juge ni légitimes ni objectives.

Néanmoins, la société SOGI relève avec pertinence que la cession a simplement été dénoncée a posteriori, alors que la locataire aurait dû solliciter une autorisation au préalable.

Par ailleurs, la cession à la société IEL, que les défenderesses qualifient de frauduleuse, n’est manifestement pas une véritable cession de fonds de commerce, mais une simple cession de bail avec un changement de destination, qui n’était pas contractuellement permise.

En effet, il ressort de l’acte de cession produit aux débats, daté du 10 novembre 2022, signé par madame [R] ès qualités de représentante de la cédante comme de la cessionnaire, et de l’extrait Kbis de la société IEL COFFURE mentionnant son immatriculation le 23 novembre suivant, que l’ensemble des éléments corporels et incorporels dudit fonds de commerce n’a été valorisé qu’à hauteur d’un euro et que la clientèle et le matériel, notamment, n’avaient pas vocation à être repris par la cessionnaire qui a en réalité commencé une activité de salon de coiffure quelques jours plus tard.

De plus, le délai de près de quatre mois qui s’est écoulé entre la signification de cette cession et l’information de son refus par la bailleresse n’est pas déraisonnable et le silence de celle-ci pendant ce temps pouvait difficilement s’interpréter, compte tenu des échanges entre les parties concernant les précédentes tentatives de cession du bail, comme une simple acceptation tacite.

Le refus opposé à cette cession n’apparaît donc pas abusif.

Les demanderesses évoquent encore également une demande de renouvellement du bail en 2019, puis une autre en 2021, restées sans réponse.

Il est rappelé que selon l’article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, à tout moment au cours de sa prolongation, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception ; cette demande doit à peine de nullité mentionner que le bailleur doit, dans les trois mois suivant cette notification, lui faire connaître, par acte extrajudiciaire, s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, et, à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la première demande de renouvellement dans les formes légales, tandis que la seconde, signifiée par acte extrajudiciaire du 29 mars 2021, a produit ses effets conformément à l’article L.145-10 du code de commerce, la bailleresse étant réputée avoir accepté le renouvellement du bail, à défaut de réponse dans le délai légal, comme le rappelait d’ailleurs ledit acte extrajudiciaire du 29 mars 2021.

Dès lors que la demande de renouvellement qui ne respecte pas les formes prévues par la loi n’a pas de valeur juridique, tandis que le défaut de réponse à celle qui a été notifiée conformément à l’article L.145-10 du code de commerce en a une puisqu’il équivalait à une acceptation, l’absence de réponse de la société SOGI à ces demandes n’apparaît pas fautive.

En conséquence, aucune faute engageant la responsabilité de la société SOGI n’étant caractérisée, les demandes d’indemnisation à son encontre seront rejetées.

Sur la validité de la clause relative à la cession du bail

Les demanderesses, au soutien de leur prétention tendant à voir la cession à la société IEL COIFFURE déclarée opposable à la bailleresse, prétendent que les clauses du bail imposant l’accord et le concours du bailleur pour sa cession ainsi qu’une solidarité entre cédant et cessionnaire ne pouvaient faire obstacle à ladite cession dès lors que :
-la société BOCANITAS SATELA était en liquidation,
-ces clauses constituent des clauses abusives en application des dispositions des articles 1110 et 1171 du code civil, en ce qu’elles créent un déséquilibre significatif entre la liberté du preneur de disposer de son bail et la liberté du bailleur d’y consentir, ce dernier pouvant discrétionnairement refuser toute cession, ce en infraction avec l’article L.145-16 du code de commerce.

Les défenderesses leur opposent que la société BOCANITAS SATELA n’a pas fait l’objet d’une procédure collective, que le bail litigieux n’est pas un contrat d’adhésion et que la clause attaquée est habituelle et respecte l’article L.145-16 du code de commerce.

Sur ce,

L’article 1171 du code civil dispose que :
« Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Selon l’article 1110 dudit code :
« Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.
Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. »

Selon l’article 1717 de ce code :
« Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur. »

L’article L.145-16 du code de commerce dispose que :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. (…) »

La clause du bail du 19 juin 2009 attaquée par les demanderesses est son article 1°/ b/ – Cession -, qui stipule notamment que :
« Le preneur pourra céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Toute cession sera subordonnée à l’accord préalable exprès et écrit du bailleur sur la personne du cessionnaire et les conditions de la cession.
Dans tous les cas, le preneur restera garant conjoint et solidaire du cessionnaire et des cessionnaires successifs sans pouvoir opposer le bénéfice de division ou de discussion, tant du paiement du loyer, que de l’exécution des conditions du bail.
Le fait pour le cédant de ne plus pouvoir être garant du cessionnaire dans toutes les charges et conditions du bail rendrait la cession inopposable au bailleur.
(…)
La cession devra avoir lieu par acte passé avec la participation du bailleur, lequel devra être appelé, par lettre recommandée avec accusé de réception, à intervenir à cet acte et il lui sera délivré une copie exécutoire sans aucun frais pour lui. (…) »

Il est relevé que les demanderesses ne sauraient se prévaloir de la liquidation amiable de la société BOCANITAS SATELA pour soutenir que la clause du bail restreignant la faculté de le céder était privée d’effet, alors que cette règle, résultant de l’article L.642-7 du code de commerce relatif à la cession des actifs du débiteur qui fait l’objet d’une procédure collective judiciaire, n’est pas applicable à une liquidation non judiciaire.

Il est constant que la prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce prévue par l’article L.145-16 du code de commerce ne s’applique qu’à une interdiction générale et absolue de toute cession, et non à de simples clauses limitatives ou restrictives de droit.

Ce texte ne prohibe donc ni les clauses interdisant la cession du seul droit au bail (c’est-à-dire le transfert du bail indépendamment du fonds de commerce, de l’entreprise du cédant ou du patrimoine professionnel dont il fait partie), ni celles qui subordonnent la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur et à un certain formalisme de convocation de celui-ci à concourir à l’acte.

Ainsi, il est admis que les clauses exigeant une autorisation du bailleur pour céder le droit au bail sont valables y compris lorsque cette autorisation est requise pour la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce du locataire.

Ces clauses ont vocation à protéger les intérêts légitimes du bailleur en lui permettant d’apprécier si l’acquéreur présente des garanties suffisantes de moralité et de solvabilité, ainsi que de vérifier les conditions dans lesquelles la cession a été consentie et de pouvoir s’opposer à un changement d’activité dans les lieux loués, sans pour autant qu’il puisse refuser son agrément de manière discrétionnaire puisque, en cas de refus injustifié ou abusif, le juge peut allouer des dommages-intérêts au preneur en réparation du préjudice résultant de l’abandon du projet de cession ou passer outre ledit refus et autoriser la cession.

À supposer que le bail du 19 juin 2009 puisse être qualifié de contrat d’adhésion, ce qui n’est pas évident puisqu’il n’est pas justifié que ses clauses ont été déterminées à l’avance par l’une des parties et n’ont pu être négociées lors de sa conclusion, la clause attaquée, classique en la matière, ne créé en tout état de cause pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties mais ne fait qu’encadrer le droit du preneur de céder son bail pour protéger les intérêts légitimes du bailleur.

Il n’y a donc pas lieu de considérer que la clause attaquée doit être réputée non-écrite en vertu de l’article L.145-16 du code de commerce ou de l’article 1171 du code civil.

La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur l’opposabilité de la cession du bail à la société IEL COIFFURE

Les demanderesses prétendent que la cession à la société IEL, qui a été signifiée à la bailleresse dans les conditions de l’article 1690 du code civil, et à défaut de refus motivé de sa part dans un délai raisonnable, doit lui être déclarée opposable.

La bailleresse réplique qu’elle n’a pas accepté ni reconnu la validité de la cession et qu’aucun délai n’est fixé pour refuser son opposabilité.

Sur ce,

Il est constant, en application de l’ancien article 1134 du code civil comme de son nouvel article 1103 que, le contrat faisant la loi des parties, en cas de non-respect des clauses contractuelles relatives aux modalités de cession du droit au bail, ladite cession n’est pas opposable au bailleur.

Dans ces conditions, la signification de la cession à la société IEL conformément à l’article 1690 du code civil comme la tardiveté de la réponse de la bailleresse, qui n’a fait part de son refus que quatre mois plus tard, ce qui au demeurant n’est pas un délai déraisonnable, ne sauraient avoir pour effet de lui rendre la cession opposable.

Il y a donc lieu de déclarer la cession au profit de la société IEL inopposable à la bailleresse et de rejeter la demande tendant à la voir déclarée titulaire du bail commercial objet du litige.

Sur les demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire, d’expulsion des demanderesses et de paiement d’une indemnité d’occupation

La bailleresse, faisant valoir que la société BOCANITAS SATELA n’a pas respecté les conditions contractuelles de la cession du bail à la société IEL, laquelle est occupante sans droit ni titre des lieux loués, sollicite la résiliation du bail et l’expulsion sous astreinte de ces sociétés, outre le paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 10 novembre 2022.

Sur ce,

L’article 1217 du code civil dispose que :
« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
(…)
-provoquer la résolution du contrat ;
(…). »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la violation de la clause du bail afférente aux conditions de sa cession par la société BOCANITAS SATELA constitue une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation dudit bail.

De plus, à défaut de bénéficier d’un bail opposable à la propriétaire des locaux loués, la société IEL COIFFURE en est l’occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI LIMOUSINE de résiliation judiciaire du bail à compter rétroactivement de la cession irrégulière du 10 novembre 2022 et d’ordonner leur expulsion.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par le code des procédures civiles d’exécution.

À compter de la résiliation, la société BOCANITAS SATELA et la société IEL COIFFURE, occupantes sans droit ni titre, doivent payer une indemnité d’occupation.

La condamnation à ce titre sera prononcée in solidum, toutes deux devant répondre du dommage subi par la bailleresse.

En matière de baux ou d’occupation de lieux, l’indemnité d’occupation est généralement fixée à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum la société BOCANITAS SATELA et la société IEL COIFFURE à payer, à compter du 10 novembre 2022, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou leur expulsion.

Sur la demande de garantie à l’encontre de la société SOGI

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, sans objet dès lors qu’aucune condamnation de la SCI LIMOUSINE n’a été prononcée.

Sur les demandes accessoires

Les demanderesses, qui ont engagé la procédure judiciaire et succombent en leurs demandes, seront condamnées, in solidum, aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la société SOGI une somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Les dépens de l’instance comprendront les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce.

La société BOCANITAS SATELA et la société IEL COIFFURE seront également condamnées in solidum à payer à la société LIMOUSINE une somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE de leur demande tendant à voir déclarer non écrites « les clauses d’agrément, de concours préalable et d’information », ainsi que « de solidarité entre le cédant et le cessionnaire » ;

DÉBOUTE la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE de leur demande tendant à juger que le titulaire du bail est la société IEL COIFFURE ;

DÉBOUTE la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE de leurs demandes de condamnation de la SAS ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE dite « SOGI » à leur payer des dommages-intérêts de 45 000 € pour la perte de deux cessionnaires ainsi que des dommages-intérêts de 8 000 € ;

DÉBOUTE la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE la cession de bail du 10 novembre 2022 inopposable à la SCI LIMOUSINE ;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à effet du 10 novembre 2022, du bail du 19 juin 2009 renouvelé le 1er avril 2021 ;

ORDONNE à la SARL BOCANITAS SATELA et à la SAS IEL COIFFURE, ainsi qu’à tous occupants de leur chef, de libérer les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 9] dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la SARL BOCANITAS SATELA et de la SAS IEL COIFFURE, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par le code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE in solidum la SARL BOCANITAS SATELA et la SAS IEL COIFFURE à payer à la SCI LIMOUSINE, à compter du 10 novembre 2022, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou leur expulsion ;

CONDAMNE in solidum la SARL BOCANITAS SATELA, madame [N] [R] et la SAS IEL COIFFURE aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) à la SAS ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE dite « SOGI » en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL BOCANITAS SATELA et la SAS IEL COIFFURE à payer une somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) à la SCI LIMOUSINE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les dépens de l’instance comprendront les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AUTORISE maître [C] [D], de la SELARL CABINET [D] à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA