Garantie des vices cachés : responsabilité du vendeur-constructeur malgré la clause d’exclusion pour travaux structurels dissimulés

En application des articles 1641 à 1646 du Code civil, l’acheteur doit établir que le défaut était antérieur à la vente, caché et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’utilisation. La clause d’exclusion de garantie ne produit pas d’effet lorsque le vendeur connaissait les vices. Le vendeur qui a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres est réputé vendeur professionnel et connaître ces vices.

La juridiction distingue les désordres apparents, pour lesquels la clause d’exclusion demeure opposable en l’absence de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, des désordres cachés affectant les ouvrages réalisés par ceux-ci. L’expertise judiciaire établit les défauts de conception et d’exécution, leur antériorité et leur gravité, notamment l’impropriété à l’usage de plusieurs terrasses, murs de soutènement et ouvrages associés.

La découverte d’une cavité dissimulée dans la buanderie caractérise également la connaissance du vice par les vendeurs. La déclaration selon laquelle aucun travail n’avait été réalisé au cours des dix années précédant la vente renforce la caractérisation de leur mauvaise foi. La réduction du prix ne suffit pas à démontrer que les acquéreurs avaient accepté les désordres litigieux, faute de mention dans l’acte de vente ou d’autre élément probant.

Les demandes fondées sur le dol et la garantie décennale sont écartées pour les désordres apparents, respectivement faute de réticence dolosive démontrée et faute d’établissement de la qualité de constructeur pour ces désordres.

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Après l’acquisition d’une maison, une expertise a révélé divers désordres affectant notamment les terrasses, les murs de soutènement, une balustrade, une poutre et une buanderie. Les acquéreurs invoquaient les vices cachés, le dol, la garantie décennale et la responsabilité contractuelle. La juridiction a retenu que les vendeurs avaient réalisé eux-mêmes des travaux importants et faussement déclaré l’absence de travaux récents, les assimilant à des vendeurs professionnels pour les vices cachés non apparents.

Des acquéreurs ont acheté une maison d’habitation au prix de 420 000 euros. Après la vente, une expertise judiciaire a mis en évidence de nombreux désordres affectant notamment une cuisine d’été, plusieurs terrasses, des murs de soutènement, une balustrade, une poutre et une buanderie.

L’expert a relevé des défauts de conception et d’exécution, un non-respect des règles de l’art et des atteintes à la stabilité de plusieurs ouvrages. Certains désordres étaient visibles avant la vente, tandis que d’autres, dont une cavité dans la buanderie, n’ont été découverts qu’ultérieurement.

Les acquéreurs ont recherché la garantie des vices cachés, le dol, la garantie décennale et la responsabilité contractuelle des vendeurs. Ceux-ci invoquaient notamment la clause d’exclusion de garantie, le caractère apparent des désordres et la réduction du prix de vente.

La juridiction retient que les vendeurs avaient réalisé eux-mêmes des travaux importants à l’origine de plusieurs vices et qu’ils avaient faussement déclaré l’absence de travaux récents. Ils sont ainsi considérés comme des vendeurs professionnels réputés connaître les vices cachés. Les désordres apparents restent toutefois soumis à la clause d’exclusion en l’absence de preuve de leur connaissance par les vendeurs.

• Défauts antérieurs à la vente
• Caractère caché des désordres lors de la vente
• Gravité rendant les ouvrages impropres à leur destination
• Travaux réalisés personnellement par les vendeurs
• Défauts de conception et d’exécution établis par expertise
• Connaissance des vices déduite de la dissimulation et des déclarations contractuelles

• Rapport d’expertise judiciaire contradictoire
• Constatations techniques sur les défauts de conception et d’exécution
• Déclarations de l’acte de vente relatives à l’absence de travaux
• Découverte de la cavité après enlèvement des meubles
• Éléments établissant la réalisation des travaux par les vendeurs

Les acquéreurs peuvent invoquer la garantie des vices cachés pour les désordres structurels cachés lorsque les vendeurs ont eux-mêmes réalisé les travaux et sont réputés en connaître les défauts. La clause d’exclusion reste opposable pour les désordres apparents dont la connaissance par les vendeurs n’est pas démontrée.

• Garantie des vices cachés retenue pour les ouvrages structurels cachés
• Clause d’exclusion privée d’effet contre les vendeurs réputés professionnels
• Désordres apparents exclus en l’absence de preuve de mauvaise foi
• Expertise judiciaire déterminante pour établir origine et gravité
• Dol et garantie décennale écartés pour les désordres insuffisamment caractérisés

À faire

• Identifier les désordres antérieurs à la vente
• Faire établir une expertise contradictoire
• Documenter les travaux réalisés par le vendeur
• Comparer les déclarations de l’acte aux constatations techniques
• Établir la gravité et l’impropriété à l’usage

À éviter

• Confondre défaut apparent et vice caché
• Se limiter à invoquer une baisse du prix
• Négliger la clause d’exclusion contractuelle
• Alléguer le dol sans preuve de dissimulation
• Produire des devis non étayés ou unilatéraux

La garantie des vices cachés applicable aux travaux réalisés par le vendeur

L’article 1641 du Code civil exige un défaut antérieur à la vente, caché et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’utilisation. La juridiction retient ces critères pour les désordres structurels affectant les ouvrages réalisés par les vendeurs. Ceux-ci sont considérés comme vendeurs professionnels, l’article 1643 ne permettant donc pas de leur opposer la clause d’exclusion de garantie.

La preuve de la connaissance des vices par les vendeurs

La connaissance des vices résulte de la réalisation personnelle des travaux défectueux, de la présence des vendeurs dans le bien et de la dissimulation d’une cavité dans la buanderie. La fausse déclaration, dans l’acte de vente, relative à l’absence de travaux au cours des dix années précédentes constitue également un élément déterminant. La réduction du prix ne suffit pas à établir que les acquéreurs connaissaient les désordres litigieux.

La portée de la clause d’exclusion pour les désordres apparents

Les désordres visibles avant la vente demeurent couverts par la clause d’exclusion lorsque les acquéreurs ne démontrent pas que les vendeurs en connaissaient la gravité ou l’existence en tant que vices. La juridiction rejette, pour ces désordres, les fondements tirés de la garantie des vices cachés, du dol et de la garantie décennale, faute de preuve suffisante de la réticence dolosive ou de la qualité de constructeur.

Article 812 du Code de procédure civile, Article 813 du Code de procédure civile, Article 814 du Code de procédure civile, Article 815 du Code de procédure civile, Article 816 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1642 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1646 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil