Copie exécutoire : SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 21/10/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025011887

ENTRE :

SAS ERA FRANCE, dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 4] – RCS B 390 051 464

Partie demanderesse : assistée de l’AARPI BOURGEOIS-ITZKOVITCH ET DELACARTE – Maître Ivan ITZKOVITCH, Avocat au barreau de Seine-Saint-Denis et comparant par la SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES, Avocat (R285)

ET :

1) SARL TNT IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 2] – RCS B 492 446 802

Partie défenderesse : assistée de GOLDWIN AVOCATS – Maître Jonathan BELLAICHE, Avocat et comparant par Maître Martine CHOLAY Avocat (B242)

2) Monsieur [A] [U], demeurant [Adresse 6] [Localité 5] Partie défenderesse : assistée de GOLDWIN AVOCATS – Maître Jonathan BELLAICHE, Avocat et comparant par Maître Martine CHOLAY Avocat (B242)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

Par contrats des 23 mai 2006 et 14 octobre 2008, la société ERA France, ci-après ERA, a concédé à la société TNT Immobilier, ci-après TNT, l’exploitation de deux agences immobilières sous enseigne ERA, à [Localité 2] et à [Localité 3]. En contrepartie, TNT s’est engagée à régler des droits d’entrée et des redevances mensuelles calculées en fonction du chiffre d’affaires des agences.

L’agence d'[Localité 3] a été cédée en avril 2019. TNT a poursuivi l’exploitation de l’agence de [Localité 2].

À compter de 2023, ERA reproche à TNT des retards ou défauts de paiement ainsi que la nontransmission des bordereaux mensuels de chiffre d’affaires et de certains documents comptables. Elle lui a adressé des sommations les 26 avril et 15 novembre 2023, puis a notifié la résiliation du contrat le 7 mars 2024 et mis TNT en demeure le 9 avril 2024. Un constat dressé le 22 octobre 2024 relève que l’agence de [Localité 2] portait encore les signes distinctifs ERA après la cessation du contrat.

TNT conteste les manquements qui lui sont reprochés et soutient qu’ERA n’a pas satisfait à ses obligations de transmission du savoir-faire et d’assistance.

C’est ainsi qu’est né le présent litige.

La procédure

ERA a assigné TNT par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2025 délivré par commissaire de justice en vertu des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile.

Par cet acte et par ses conclusions en réponse n° 3 à l’audience du 7 avril 2026, ERA demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104, 1231-1, 1240 du code civil,

Débouter la société TNT et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes,

Ordonner aux défendeurs la transmission du bilan 2023 et des grands livres de produits non centralisés de 2020 à mars 2024 sous astreinte de 300 euros par jour à compter du présent exploit introductif d’instance ;

Ordonner aux défendeurs de cesser toute communication sous l’enseigne ERA et de supprimer tout élément d’identification ERA sur quelque support que ce soit ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 29 248,43 euros au titre des redevances impayées à l’égard d’ERA, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 66 085 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle à l’égard de ERA ;

Condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 30 000 euros pour atteinte à son image et concurrence parasitaire ;

Condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 14 640 euros au titre de l’astreinte contractuelle ;

Condamner solidairement les défendeurs à payer à ERA la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 661,84 euros correspondant aux frais de commissaire de justice ;

Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2026 par ses conclusions en défense n° 3, TNT demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles 1112-1, 1137, 1130, 1131, 1178, 1103, 1104, 1217, 1225, 1231-1, 1231-2 et 1343-2 du

[…]

Vu l’article 1131 du code civil dans sa version applicable à la conclusion du contrat, Vu les articles L. 330-3, R. 330-1 et L. 223-22 du code de commerce,

Déclarer irrecevables les demandes formulées par ERA à l’encontre de Monsieur [U] ;

Déclarer sans objet la demande d’ERA d’ordonner aux défendeurs la transmission du bilan 2023 et des grands livres de produits non centralisés de 2020 à mars 2024 sous astreinte de 300 euros par jour à compter du présent exploit introductif d’instance ;

Déclarer sans objet la demande d’ERA d’ordonner aux défendeurs de cesser toute communication sous l’enseigne ERA et de supprimer tout élément d’identification ERA sur quelques supports que ce soit ;

Débouter ERA de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 29 248,43 euros au titre des redevances impayées à l’égard d’ERA, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Débouter ERA de sa demande de condamnation solidaire à la somme de 30 000 euros pour atteinte à son image et concurrence parasitaire ;

Sur la demande d’ERA au paiement solidaire de la somme de 66 085 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle :

A titre principal
* Prononcer la nullité du paragraphe 5 de l’article 10 inséré au contrat de franchise conclu entre ERA et TNT qui dispose que :

« En outre, en cas de résiliation due à un manquement du Franchisé à l’une de ses obligations prévues au présent contrat, le Franchisé devra verser, à titre de clause pénale irréductible, une indemnité égale au total des redevances proportionnelles que le Franchisé aurait payées si le contrat avait été poursuivi jusqu’à son terme en prenant pour base la moyenne mensuelle de redevances et de contributions au fonds national de communication de l’année antérieure, étant précisé que ladite moyenne mensuelle ne peut en aucun cas être inférieure aux minimas contractuels prévus ci-dessus aux articles 4.2.2. et 6.4.2., le tout nonobstant le versement d’autres dommages et intérêts qui pourraient être réclamés ».

A titre subsidiaire

Débouter ERA sa demande de paiement de la somme de 66 085 euros au titre d’une prétendue indemnité de résiliation ;

A titre infiniment subsidiaire
* Réduire l’indemnité de résiliation prévue au paragraphe 5 de l’article 10 du contrat de franchise à la seule somme d’un (1) euro symbolique.

Sur la demande fondée sur le paragraphe 5 de l’article 10 du Contrat de franchise :

A titre principal
* Débouter ERA sa demande de paiement de la somme de 14 640 euros au titre de l’astreinte contractuelle ;

A titre subsidiaire
* Réduire le montant de l’astreinte contractuelle prévue au paragraphe 4 de l’article 10 du contrat de franchise à la seule somme d’un (1) euro symbolique.

A titre reconventionnel,

Juger que la résiliation du contrat de franchise engage la responsabilité de la société ERA ;

En conséquence,
* Condamner ERA à payer à TNT la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire ;

En tout état de cause,

Débouter ERA de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions ;

Condamner ERA à payer à Monsieur [U] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner ERA à payer à TNT la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas d’éventuelle condamnation de TNT.

A l’audience du 16 juin 2026, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire et les parties sont convoquées à son audience du 29 septembre 2026 à laquelle elles se présentent.

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats, mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé le 21 octobre 2026, par sa mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de l’ensemble des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

ERA soutient que TNT a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas les redevances dues et en ne lui communiquant pas les documents comptables requis. Elle soutient que Monsieur [U] s’est personnellement engagé et doit répondre solidairement des sommes dues. Elle reproche également à TNT d’avoir maintenu l’utilisation des signes distinctifs ERA après la résiliation du contrat et sollicite, à ce titre, l’indemnité de résiliation, l’application de la clause pénale et des dommages et intérêts pour atteinte à son image et concurrence parasitaire.

TNT et Monsieur [U] contestent ces demandes. Ils soutiennent notamment qu’ERA a manqué à ses obligations de franchiseur, contestent le montant des redevances et des indemnités demandées, et font valoir que les documents comptables ont été communiqués en cours d’instance. TNT sollicite par ailleurs la nullité de la clause prévue au paragraphe 5 de l’article 10 du contrat ou, à titre subsidiaire, sa réduction, et demande la condamnation d’ERA à lui payer 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs moyens et prétentions.

Sur ce, le tribunal

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [U]

ERA sollicite la condamnation solidaire de TNT et de Monsieur [U] au paiement des sommes réclamées. Elle soutient que Monsieur [U] s’est engagé au contrat en son nom personnel, outre sa qualité de représentant de TNT.

TNT et Monsieur [U] soutiennent que Monsieur [U] n’a signé les contrats qu’en qualité de représentant de la société et qu’aucune stipulation de ces contrats ne prévoit sa solidarité.

Il résulte des contrats signés avec ERA que Monsieur [U] est désigné comme intervenant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant de la société. Cette mention ne se

limite donc pas à rappeler sa qualité de dirigeant : elle l’identifie également comme partie à l’acte à titre personnel. Sa signature figure au bas de ces contrats.

Le tribunal relève que la circonstance que Monsieur [U] n’ait apposé qu’une seule signature ne suffit pas à exclure son engagement personnel. Le contrat doit être interprété au regard de ses stipulations et de la qualité expressément attribuée au signataire. En l’espèce, la désignation de Monsieur [U] comme intervenant en son nom propre, rapprochée de sa signature, manifeste son consentement aux obligations mises à la charge du franchisé.

Le tribunal retient, en conséquence, que Monsieur [U] s’est personnellement engagé au titre du contrat de franchise.

Le contrat ne comporte pas de stipulation expresse de solidarité. Toutefois, les obligations en cause résultent d’une même opération commerciale à laquelle Monsieur [U] a personnellement pris part. Au regard de son engagement au contrat et des circonstances de l’opération, le tribunal retient que Monsieur [U] est tenu avec TNT des obligations contractuelles reconnues fondées par le présent jugement.

En conséquence, le tribunal rejettera l’irrecevabilité des demandes dirigées contre Monsieur [U].

Sur les manquements contractuels respectifs

ERA soutient avoir exécuté les obligations qui lui incombaient en qualité de franchiseur, tandis que TNT lui reproche une insuffisance de transmission du savoir-faire, d’assistance et de mise à disposition des signes de ralliement à la clientèle.

Il ressort des éléments produits qu’ERA a mis à la disposition de TNT les signes distinctifs du réseau, notamment la marque ERA et les outils associés, et qu’elle a fourni des prestations destinées aux franchisés, notamment en termes de transmission de savoir-faire. Ces prestations font l’objet, depuis 2012, de contrôles annuels réalisés par Bureau Veritas, organisme indépendant de contrôle, comme l’établit la pièce n° 15 produite par ERA, rapport qui n’a suscité aucune remarques critique de la part de TNT.

Pour sa part, TNT a manqué à ses engagements contractuels, notamment à ses obligations de paiement et de transmission des éléments demandés.

Les manquements invoqués par TNT à l’encontre d’ERA ne sont pas établis.

En conséquence, le tribunal écartera le moyen tiré des manquements d’ERA invoqué par TNT pour justifier le non-paiement des redevances.

Sur la demande de communication de documents sous astreinte

ERA demande la transmission du bilan 2023 et des grands livres de produits non centralisés pour la période allant de 2020 à mars 2024, sous astreinte de 300 € par jour.

TNT soutient que cette demande est devenue sans objet et indique que les documents ont été communiqués en cours d’instance. Les documents comptables visés par la demande sont produits aux débats par TNT, par l’intermédiaire de son avocat.

Dès lors que ces documents ont été versés à la procédure, il n’y a plus lieu d’en ordonner la communication sous astreinte. La demande est devenue sans objet, ce qui n’est pas contesté.

Sur les redevances impayées

ERA réclame la somme de 29 248,43 € au titre des redevances et sommes contractuelles dues jusqu’à la rupture. Elle indique que TNT a réglé 10 000 € après la résiliation.

TNT conteste les sommes réclamées et invoque les manquements qu’elle impute à ERA. Il a toutefois été retenu que ces manquements ne sont pas établis et ne justifient pas la suspension du paiement des redevances.

Les sommes sont constituées de :

10 565,55 euros TTC correspondant aux redevances et contributions au FNC facturées avant la résiliation du contrat de franchise ;

8 222.88 euros TTC correspondant aux redevances et contributions au FNC facturées sur la différence constatée entre le chiffre d’affaires déclaré et celui réalisé en transaction figurant sur les bilans de 2020, 2021 et 2022, faute d’explication sur les écarts constatés ;

10 460 euros TTC correspondant aux redevances et contributions au FNC sur les promesses restant en attente de réitération à la date de résiliation du contrat de franchise (d’un montant de 130 750 euros TTC selon les bordereaux transmis), faute de transmission de la liste de ces promesses.

Ces montants sont documentés dans les conclusions d’ERA et après déduction du paiement de 10 000 euros, le solde s’établit à 19 248,43 euros, somme dont le montant n’est pas contesté.

ERA sollicite les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Cette mise en demeure ayant été adressée le 25 septembre 2024, avant l’introduction de l’instance, il convient de faire droit à la demande d’intérêts à compter de cette date.

Pour les motifs exposés précédemment, la condamnation sera prononcée solidairement avec Monsieur [U].

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement TNT et Monsieur [U] à payer à ERA la somme de 19 248,43 euros au titre des redevances impayées.

Sur l’indemnité de résiliation contractuelle

ERA sollicite la condamnation de TNT au paiement de 66 085 euros au titre du paragraphe 5 de l’article 10 du contrat de franchise. Elle soutient que cette somme correspond à l’indemnité contractuellement prévue en cas de résiliation imputable au franchisé, calculée à partir de la moyenne mensuelle des redevances et des contributions au fonds national de communication (FNC) de l’année précédente, appliquée à la période restant à courir jusqu’au terme du contrat.

TNT demande le rejet de cette prétention ou, subsidiairement, la réduction de l’indemnité à un euro symbolique. Elle fait valoir que la somme réclamée constitue une clause pénale, susceptible d’être modérée lorsqu’elle est manifestement excessive.

Le tribunal relève que les contrats de franchise litigieux ont été conclus en 2006 et 2008. Ils demeurent, dès lors, soumis à la loi applicable à l’époque. L’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable, autorise le juge à réduire la pénalité convenue lorsqu’elle est manifestement excessive. Les stipulations invoquées, qui fixent forfaitairement l’indemnité due en cas de résiliation imputable au franchisé, relèvent de ce régime.

En l’espèce, la résiliation est intervenue après des manquements de TNT relatifs au paiement des redevances et à la transmission de documents comptables. Le principe d’une indemnité contractuelle est donc justifié. Toutefois, son montant, calculé sur la base des redevances et contributions qui auraient été versées jusqu’au terme du contrat, apparaît excessif au regard des circonstances de la rupture et de la durée de la période restant à courir. Il convient en conséquence de modérer cette clause pénale en ramenant l’indemnité à la moitié de la somme réclamée, soit 33 042,50 euros.

En conséquence, le tribunal condamnera TNT à régler à ERA une somme de 33 042,50 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle et déboutera TNT de ses demandes visant à prononcer la nullité du paragraphe 5 de l’article 10 du contrat de franchise, débouter ERA de sa demande au titre de l’indemnité de résiliation, et de réduire à un euro symbolique cette indemnité.

Sur la demande d’indemnisation au titre de l’atteinte à l’image et de la concurrence parasitaire

ERA sollicite également 30 000 € en réparation de l’atteinte à son image et des faits de concurrence parasitaire qu’elle impute à TNT. Elle invoque notamment le maintien de signes distinctifs du réseau après la cessation du contrat, constaté sur l’agence de [Localité 2] et sur certains supports en ligne.

TNT conteste cette demande et soutient que les sommes réclamées au titre de la rupture ne peuvent donner lieu à une seconde indemnisation pour les mêmes faits.

Le tribunal constate que le maintien des signes distinctifs après la cessation du contrat est établi par le constat du 22 octobre 2024 et par les éléments produits concernant certains supports en ligne. Toutefois, l’indemnité de résiliation accordée ci-dessus a été calculée sur la base des redevances et contributions qui auraient été acquittées si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme. Dans les circonstances de l’espèce, ERA ne démontre pas que l’usage postérieur des signes lui aurait causé un préjudice distinct de celui déjà réparé par cette indemnité. L’allocation supplémentaire de dommages et intérêts conduirait ainsi à indemniser deux fois le même préjudice.

En conséquence, le tribunal déboutera ERA de sa demande de 30 000 € au titre de l’atteinte à son image et de la concurrence parasitaire.

Sur l’astreinte contractuelle

ERA sollicite enfin 14 640 € au titre de l’astreinte contractuelle prévue à l’article 10 du contrat, en raison du défaut de transmission des documents visés par cette clause.

TNT s’oppose à cette demande et en sollicite, subsidiairement, la réduction à un euro symbolique.

Le tribunal relève que l’indemnité de résiliation allouée ci-dessus prend en compte les conséquences financières de la rupture et est calculée à partir des sommes que TNT aurait versées jusqu’au terme du contrat. Au regard de cette indemnisation et des circonstances particulières du litige, le cumul de l’indemnité de résiliation et de la somme réclamée au titre de l’astreinte contractuelle aboutirait, en l’espèce, à une réparation disproportionnée des conséquences de la cessation du contrat, d’autant plus que les éléments réclamés ont été fournis par TNT au cours de la procédure pendante.

En conséquence le tribunal déboutera ERA de sa demande de 14 640 € au titre de l’astreinte contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de TNT

TNT demande la condamnation d’ERA à lui payer 20 000 € à titre de dommages et intérêts, en soutenant que la résiliation du contrat engagerait la responsabilité d’ERA.

Il a toutefois été retenu que les manquements invoqués à l’encontre d’ERA ne sont pas établis.

TNT ne démontre donc pas l’existence d’une inexécution d’ERA susceptible d’engager sa responsabilité, ni d’un préjudice qui lui serait imputable.

En conséquence, le tribunal déboutera TNT de sa demande reconventionnelle de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

TNT Immobilier demande que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Le tribunal relève que TNT Immobilier ne justifie d’aucune circonstance particulière de nature à caractériser une incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, ni de conséquences manifestement excessives qu’emporterait pour elle l’exécution immédiate de la présente décision. Il n’est pas davantage établi que l’exécution immédiate serait susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour Monsieur [U].

À l’inverse, ERA France justifie d’un intérêt légitime à obtenir le recouvrement des sommes mises à la charge des défendeurs, lesquelles résultent de contrats de franchise conclus en 2006 et 2008 et demeurés partiellement inexécutés.

En conséquence, le tribunal dira n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Sur les dépens

Les dépens seront mis in solidum à la charge de TNT et de Monsieur [U] succombant au procès.

Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, ERA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera in solidum TNT et Monsieur [U] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les 661,84 euros réclamés au titre des frais de commissaire de justice, et déboutant pour le surplus.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne solidairement la SARL TNT Immobilier et Monsieur [U] à payer à la société ERA France la somme de 19 248,43 € au titre du solde des redevances et sommes contractuelles dues jusqu’à la rupture, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 ;

Condamne solidairement la SARL TNT Immobilier et Monsieur [U] à payer à la société ERA France la somme de 33 042,50 € au titre de la clause pénale relative à la rupture du contrat ;

Dit que la demande de communication de documents comptables sous astreinte est devenue sans objet ;

Dit que la demande tendant à la cessation de l’utilisation des signes ERA et à leur suppression est devenue sans objet, la SARL TNT Immobilier indiquant que l’agence de [Localité 2] ne porte plus ces signes ;

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

Condamne in solidum la SARLTNT Immobilier et Monsieur [U] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 86,52 € dont 14,20 € de TVA ;

Condamne in solidum la SARL TNT Immobilier et Monsieur [U] à payer à la société ERA France une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais de commissaire de justice inclus.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 septembre 2026, en audience publique, devant M. Thierry Marquès, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Claude Pépin de Bonnerive, M. Éric Vincent et M. Thierry Marquès.

Délibéré le 6 octobre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Claude Pépin de Bonnerive, président du délibéré et par Mme Léa Novais, greffier.

Le greffier

Le président.