Opposabilité d’une expulsion au tiers occupant du chef du locataire : absence de bail tacite et validation de l’éviction commerciale

Sur le fondement de l’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, le commandement de libérer les lieux doit être signifié à la personne visée par la mesure d’expulsion, sans qu’une signification distincte soit exigée à l’égard de l’occupant du chef de celle-ci. Le titulaire d’un titre d’expulsion peut poursuivre l’éviction des occupants dont le droit procède du locataire et qui ne disposent d’aucun droit opposable au bailleur.

Les articles 1113 et 1120 du code civil permettent d’admettre une formation contractuelle par comportement non équivoque, mais le silence ne vaut pas acceptation en dehors des hypothèses prévues. La connaissance de l’occupation, la perception de sommes et la production de justificatifs d’exploitation ne suffisent pas, en l’absence de preuve d’un accord de volonté et de stipulations locatives convenues, à établir un bail commercial tacite. Les sommes perçues après résiliation ont été qualifiées d’indemnités d’occupation et n’ont pas caractérisé une renonciation à la résiliation.

La responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil suppose une faute, un préjudice et un lien causal. L’exécution régulière d’un titre exécutoire définitif ne caractérise pas, à elle seule, une faute du créancier. Les notes en délibéré ont été admises sur le fondement des articles 16, 442, 444 et 445 du code de procédure civile, dès lors qu’elles répondaient aux écritures adverses et respectaient le contradictoire, sans introduire de demandes nouvelles.

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La SASU AZ FOOD, présente dans des locaux commerciaux lors de l’expulsion ordonnée contre une autre société, demandait sa réintégration et l’indemnisation de ses préjudices. Malgré des justificatifs d’activité et de paiements, elle ne démontrait ni l’accord du bailleur ni l’existence d’un droit autonome. Son identité avec la société expulsée a conduit à lui rendre l’expulsion opposable.

La SCI TROIS FRÈRES, propriétaire d’un local commercial, avait conclu un bail au profit d’une société en formation et de deux preneurs personnes physiques. Après des impayés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré, puis la résiliation du bail et l’expulsion de la société locataire ainsi que de tout occupant de son chef ont été ordonnées par un arrêt devenu définitif.

Lors de l’exécution de l’expulsion, les locaux étaient exploités par la SASU AZ FOOD. Celle-ci a demandé sa réintégration, la restitution de ses biens et l’indemnisation de ses préjudices, en invoquant une occupation autonome et l’existence d’un bail tacite. Elle produisait notamment des photographies, des justificatifs d’activité, des assurances, des factures d’énergie, des attestations et des paiements.

Le tribunal a retenu que ces éléments établissaient l’occupation, mais pas l’accord du bailleur ni un droit autonome opposable. L’identité du représentant légal, du siège et de l’activité avec la société précédemment expulsée, ainsi que l’absence d’autorisation de cession ou de sous-location, ont conduit à qualifier la SASU AZ FOOD d’occupante du chef de cette société. L’expulsion lui a donc été déclarée opposable et sa demande de réintégration a été rejetée.

• Titre d’expulsion définitif visant le locataire et ses occupants du chef
• Absence de droit autonome opposable au propriétaire
• Absence de preuve d’un accord de volonté du bailleur
• Absence de stipulations établissant un bail commercial tacite
• Occupation rattachable à la société précédemment expulsée
• Exécution conforme aux prescriptions des procédures civiles d’exécution

• Procès-verbal d’expulsion du 12 février 2026
• Arrêt ordonnant l’expulsion de la société et de tout occupant du chef
• Extraits K-bis révélant le représentant légal commun
• Photographies de façade et enseigne commerciale
• Factures d’énergie, assurances et attestations de tiers
• Relevés de virements et justificatifs bancaires

La société occupante ne peut obtenir sa réintégration lorsqu’elle ne démontre ni bail autonome ni autorisation du propriétaire et que son occupation est rattachée au locataire expulsé. Le bailleur peut se prévaloir du titre d’expulsion, tandis que les demandes indemnitaires supposent de prouver une faute distincte dans l’exécution.

• Opposabilité du titre d’expulsion à l’occupante
• Rejet de la demande de réintégration
• Absence de bail tacite reconnu
• Absence de responsabilité automatique du bailleur
• Nécessité de prouver faute, préjudice et causalité
• Conservation des justificatifs relatifs aux biens enlevés

À faire

• Produire le titre exécutoire et ses significations
• Établir la chaîne juridique de l’occupation
• Documenter toute autorisation de cession ou sous-location
• Conserver les procès-verbaux d’expulsion et d’enlèvement
• Établir séparément faute, préjudice et causalité

À éviter

• Assimiler des paiements à des loyers sans quittance
• Invoquer un bail tacite sans accord démontré
• Confondre connaissance des lieux et consentement contractuel
• Introduire de nouvelles prétentions en note en délibéré
• Négliger la preuve d’un droit autonome opposable

L’opposabilité d’un titre d’expulsion aux occupants du chef du locataire

Le bailleur peut poursuivre, sur le fondement du seul titre obtenu contre le locataire, l’expulsion des occupants dont le droit procède de celui-ci et qui ne disposent d’aucun droit opposable. Selon l’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, le commandement doit être signifié à la personne visée par l’expulsion, sans signification distincte nécessaire à l’occupant du chef. Le titre définitif a donc été déclaré opposable à l’occupante.

La preuve d’un bail commercial tacite

Les articles 1113 et 1120 du code civil exigent une manifestation de volonté non équivoque ; le silence ne vaut pas acceptation hors exceptions. Les photographies, paiements, assurances, factures, attestations et justificatifs d’exploitation établissaient l’occupation, mais non un accord du bailleur ni les stipulations d’un bail. Les sommes encaissées après résiliation ont été regardées comme des indemnités d’occupation.

La responsabilité du bailleur lors de l’exécution d’une expulsion

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle suppose une faute, un préjudice et un lien causal. L’exécution régulière d’un titre exécutoire définitif contre une occupante sans droit ni titre ne caractérise pas une faute du bailleur. Les demandes indemnitaires liées à l’éviction ne pouvaient donc prospérer en l’absence de faute établie.

Article 16 du Code de procédure civile, Article 442 du Code de procédure civile, Article 444 du Code de procédure civile, Article 445 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 837 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1113 du Code civil, Article 1120 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1709 du Code civil, Article 1714 du Code civil, Article 2276 du Code civil, Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article R. 432-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article 6 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile