TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Expéditions exécutoires délivrées le:

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7ème chambre 1ère section

N° RG 24/14874
N° Portalis 352J-W-B7I-C6BZN

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 13 Octobre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. 303
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Charlotte HILDEBRAND de la SCP HUVELIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0285

DÉFENDEURS

S.A.R.L. FONCIÈRE [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Anne-Laure DENIZE de la SELARL ANNE-LAURE DENIZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0276

Monsieur [S] [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant, non représenté

Décision du 13 Octobre 2026
7ème chambre 1ère section
N° RG 24/14874 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BZN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président
Monsieur Mathieu DELSOL, Juge
Madame Florence ALLIBERT, Juge

assistée de Madame Emilie GOGUET, Cadre-Greffière, lors des débats et de Madame Sophie PILATI, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame ALLIBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 septembre 2020, la société SCI 303 (ci-après, la SCI 303) a acquis auprès de la société FONCIERE [X], dont le gérant est M.[S] [W], un lot de copropriété défini comme « Une villa avec garage élevée d’un rez-de-jardin, rez-de-chaussée et d’un étage, terrasse autour de la villa. Piscine et terrain autour », situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour un prix de 3.500.000 €.

La piscine et la plage autour de la piscine ont été construites en 2017 par la société HG BATIMENT, travaux qui lui ont été confiés par la société FONCIERE [X].

En novembre 2021, se plaignant de l’apparition de fissures sur les murs et les sols entourant la piscine, de fuites provenant du bassin de la piscine, et de fuites importantes de la toiture, la SCI 303 a mandaté une entreprise, la société LA RAYOLAISE DE TRAVAUX, aux fins de constater les désordres et de proposer des solutions afin d’y remédier.

La SCI 303 a demandé la réalisation d’une expertise amiable auprès de la société LD INGENIERIE aux fins d’examen des désordres. Le rapport a été remis le 16 décembre 2021.

Suivant procès-verbal du 15 février 2022, la SCI 303 a fait constater par huissier les désordres affectant la piscine et la plage autour de la piscine.

Par courrier du 22 février 2022, la SCI 303 a, par l’intermédiaire de son conseil, informé la société FONCIERE [X] des désordres qu’elle a constatés ainsi que des devis de réparations qu’elle a fait établir. Elle l’a mise en demeure de lui faire part de ses observations sur les désordres et de lui communiquer des propositions pour y remédier.

A la demande de la SCI 303, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 22 juin 2022, au contradictoire de la société FONCIERE [X].

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [N] [D] a été déposé le 13 mai 2024.

Par courrier du 11 juin 2024, la SCI 303 a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société FONCIERE [X] de l’indemniser sous huitaine de la somme de 340.000 euros au titre de l’évaluation des préjudices retenue par l’expert judiciaire.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 16 octobre et 28 novembre 2024, valant conclusions, la société SCI 303 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société FONCIERE [X] et M. [S] [W] aux fins de :
« Vu les articles 1603, 1641 et s., 1792 et s., 1850 du Code civil,
Vu les articles L. 242-1 et L. 243-3 du Code des assurances,
Vu les pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal judiciaire de :

JUGER que la SCI 303 est recevable et bien fondée en ses demandes :

1) Concernant la société FONCIERE [X]

a) A titre principal

JUGER que la société FONCIERE [X] est tenue à la garantie des vices cachés concernant les désordres affectant la terrasse et le bassin de la piscine ainsi que la toiture de la maison sur le fondement de l’article 1641 du Code civil,
En conséquence,

CONDAMNER la société FONCIERE [X] à payer à la SCI 303 la somme de 340.000 € à titre de réduction sur le prix de vente, sur le fondement de l’action estimatoire de l’article 1644 du Code civil, couvrant les travaux de remise en état à hauteur de 268.000 € et la perte locative à hauteur de 72.000 €,

b) A titre subsidiaire,

JUGER que la société FONCIERE [X] est tenue à la garantie décennale concernant les désordres affectant la terrasse et le bassin de la piscine qu’elle a fait construire en 2017 en sa qualité de vendeur-constructeur sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du Code civil,

En conséquence, CONDAMNER la société FONCIERE [X] à indemniser la SCI 303 de ses entiers préjudices matériels et immatériels, à hauteur d’un montant total de 241.507,65 € décomposé comme suit :
– 169.507,65 € au titre des préjudices matériels
– 72.000 € au titre des préjudices immatériels
JUGER que la société FONCIERE [X] est responsable pour défaut d’entretien de la toiture et manquement à son obligation précontractuelle d’information au préjudice de la SCI 303, sur le fondement des articles 1112-1 et 1240 du Code civil,
En conséquence, CONDAMNER la société FONCIERE [X] à payer à la SCI 303 la somme de 98.602,25 € en réparation de son préjudice matériel,

c) En tout état de cause,
CONDAMNER la société FONCIERE [X] à payer à la SCI 303 la somme de 25.000 € en réparation du préjudice moral causé,

2) Concernant Monsieur [W]

JUGER que Monsieur [S] [W] a commis une faute de gestion détachable de ses fonctions de gérant de la société FONCIERE [X], sur le fondement de l’article 1850 du Code civil, pour défaut de souscription d’une assurance responsabilité décennale et d’une assurance dommages ouvrage garantissant les désordres affectant la terrasse et la plage de la piscine

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [S] [W], solidairement avec la société FONCIERE [X], à payer à la SCI 303 la somme de 241 507,66 euros en réparation des préjudices causés, et décomposée comme suit :
– 169.507,65€ en réparation des préjudices matériels
– 72.000 € en réparation des préjudices immatériels

3) En tout état de cause

CONDAMNER la société FONCIERE [X] et Monsieur [S] [W] à payer à la SCI 303 une indemnité de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de 13 660,47 euros. »

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1642 du code civil, que s’agissant des vices affectant la terrasse de la piscine, l’expert a constaté que la plage de la piscine présentait de nombreuses fissures dont une très marquée avec un désaffleurement important, et a conclu qu’elles étaient dues à un vice de construction. Elle expose que ces désordres existaient au moment de l’achat de la maison, n’étaient pas apparents et rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, constituant donc des vices cachés.

S’agissant des vices affectant le bassin de la piscine, elle souligne que l’expert a observé un écoulement d’eau significatif témoignant d’une fuite du bassin et/ou de la goulotte qui a pour origine une absence d’étanchéité du bassin. Elle soutient que ces désordres constituent des vices cachés.

En ce qui concerne la toiture, elle fait valoir que même si ces désordres étaient visibles par un technicien visitant les combles, ils ne l’étaient pas pour un profane et qu’en qualité de profane, elle n’avait pas à faire inspecter la toiture par un professionnel au moment de l’achat.

A titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, que la piscine ayant été achevée il y a moins de dix ans, la garantie décennale est applicable. Elle fait valoir que l’acte de vente stipule que la société FONCIERE [X] sera tenue comme un constructeur.

Elle ajoute que, s’agissant de la toiture, les désordres constituent des manquements à l’obligation pré-contractuelle d’information et même de réticence dolosive de la part de la société FONCIERE [X] justifiant qu’elle soit indemnisée. Elle précise que l’expert a retenu un défaut d’entretien de la toiture par la société FONCIERE [X] et qu’elle ne l’a pas informée de ces désordres au cours de la vente alors même qu’elles sont déterminantes de son consentement.

Elle soulève, sur le fondement des articles 1644 et 1645 du code civil, que si elle avait eu connaissance des défauts affectant le bien et l’ampleur des travaux à prévoir pour y remédier, elle n’aurait pas acheté la villa au même prix. Elle ajoute que ce bien étant destiné à la location, l’existence d’une piscine en état de fonctionnement, d’une terrasse irréprochable au niveau de la sécurité et esthétiquement, et d’une toiture étanche ont fait partie de ses critères d’acquisition au moment de la vente. Elle en déduit qu’elle est fondée à engager l’action estimatoire au titre de la garantie des vices cachés. Elle estime la réduction du prix de vente en fonction du coût des travaux de réparation chiffrés par l’expert et du montant de la perte locative entre septembre et décembre 2023. S’agissant de la perte locative, elle précise que les désordres constatés par l’expert judiciaire nécessitent des travaux de remise en état d’une durée de six mois, période pendant laquelle il n’a été possible ni d’occuper ni de louer la villa. Elle ajoute qu’avant même les travaux, les fissures ainsi que le défaut d’affleurement sur la plage de la piscine ont créé un danger pour la sécurité des personnes qui empêchent de mettre en location le bien, et que le défaut d’étanchéité de la piscine constitue également un désagrément sérieux.

A titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil, que dans la mesure où les malfaçons affectant la plage et le bassin de la piscine engagent la responsabilité civile décennale de la société FONCIERE [X], elle devra être condamnée à l’indemniser du coût de reprise des désordres ainsi que de la perte locative chiffrés par l’expert.

Elle fait valoir que les agissements de la société FONCIERE [X] lui ont causé un préjudice moral lié à une anxiété due au fait qu’elle lui a vendu un bien affecté de vices en connaissance de cause, et ce alors qu’aucune assurance de responsabilité décennale et dommages-ouvrage n’a été souscrite, et qu’elle n’a jamais fait aucune proposition afin de résoudre cette affaire.

S’agissant des demandes formulées à l’encontre de M.[W], elle fait valoir qu’en ce qu’il n’a pas souscrit d’assurance décennale, il a commis une faute intentionnelle constitutive d’une infraction pénale et d’une faute séparable de ses fonctions sociales de gérant.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, la société FONCIERE [X] demande au tribunal de :

« A titre principal
DEBOUTER la SCI 303 de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions
A titre subsidiaire
REJETER les demandes indemnitaires de la SCI 303 au titre de ses préjudices immatériels et de préjudice moral dès lors qu’ils ne sont établis ni dans leur principe ni dans leur quantum et que les manquements reprochés à l’encontre de la SARL FONCIERE [X] ne sont pas démontrés ;
REVOIR à de plus justes proportions les préjudices matériels ;
JUGER qu’ils seront compensés avec le prix du bateau mis à la disposition de la SCI 303 qu’elle n’a jamais réglé à la SARL FONCIERE [X] ;
ECARTER l’exécution provisoire
CONDAMNER en tout état de cause, la SCI 303 au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Laure DENIZE ».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, s’agissant des fissures affectant la margelle, que ces dernières étaient selon l’expert sûrement visibles au moment de la vente de sorte que la société demanderesse ne peut prétendre qu’elles lui ont été dissimulées. Elle ajoute qu’elle n’est pas professionnelle et que l’évolution de ces micro-fissures ne pouvait donc l’interpeller.

En ce qui concerne la piscine, elle soutient que la SCI 303 a visité à de nombreuses reprises la propriété notamment pendant la saison estivale, et qu’elle ne peut donc soutenir que la fuite de la piscine lui a été dissimulée, ce d’autant plus qu’elle ne démontre pas que la piscine n’était pas remplie. Elle ajoute que l’origine de cette fuite demeure indéterminée.

Sur la toiture, elle expose que le fait que la couverture soit ancienne était visible outre le fait que la SCI 303 avait la possibilité de faire visiter la toiture par tout professionnel de son choix.

Elle en déduit que c’est à tort que la SCI 303 soutient qu’elle lui aurait dissimulé des vices affectant la piscine, sa plage ainsi que la toiture, l’avis de l’expert permettant de démontrer au contraire que les désordres dénoncés étaient visibles.

Sur les préjudices, elle fait valoir que la SCI 303 ne rapporte pas la preuve de la perte locative et du préjudice moral dont elle se prévaut. Elle expose que les préjudices matériels doivent être ramenés à de plus justes proportions.

M. [S] [W], bien que régulièrement assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses, établi dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 10 novembre 2025, l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2026 et mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. Sur les demandes principales

A. Sur les demandes à l’encontre de la société FONCIERE [X] au titre des désordres

1) Sur le fondement de la garantie des vices cachés

a) Sur les conditions d’application de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Les juges du fond apprécient souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination.

En application de ce texte, il est constant que la garantie des vices cachés est conditionnée à l’existence d’un vice, rendant la chose impropre à l’usage destiné et existant antérieurement à la vente ou existant en germe au moment de la vente.

Aux termes de l’article 1642 du code civil « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Il est acquis que le vendeur n’est pas tenu à garantie lorsque l’acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée. L’acheteur professionnel est présumé avoir connaissance des vices, sauf dans le cas de vices indécelables.

Ne constitue pas un vice apparent celui nécessitant, pour être constaté, de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture alors que l’accès aux combles est difficile.

Le vice ne peut être considéré comme apparent lorsque sa connaissance nécessite de recourir à l’examen d’un homme de l’art .

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En l’espèce, la SCI 303 se prévaut de l’existence de trois vices cachés.

A titre liminaire, concernant tous les vices, il sera rappelé que la qualité de professionnelle ou de profane du vendeur n’a pas d’incidence sur l’appréciation de la connaissance du vice au moment de la vente. Il s’ensuit que le moyen soulevé par la société FONCIERE [X] selon lequel elle serait un profane, non informé des vices au moment de la vente, n’a aucune incidence, la connaissance devant être appréciée au regard de l’acquéreur et non du vendeur.

Concernant la fuite de la piscine

En l’espèce, la société FONCIERE [X] ne conteste pas l’existence du vice mais soutient que son origine demeure indéterminée, et qu’il n’est pas démontré que le vice était caché.

S’agissant de l’existence du vice, l’expert constate l’existence d’un écoulement d’eau significatif le long de la goulotte, entre le béton de l’ouvrage et le parement en pierres collées (à travers la colle) et la formation de stalactites et de stalagmites au même endroit. Après avoir vidé la piscine et procédé à un sondage entre le fond du bassin et une paroi, l’expert conclut que le désordre provient de la fuite du bassin à travers le revêtement non étanche du bassin. L’expert relève que l’intégrité de la piscine est atteinte et que la fuite est consommatrice d’eau.

Il apparaît que l’impropriété à l’usage est donc caractérisée au vu des constatations techniques de l’expert.

S’agissant de l’antériorité, l’expert observe que la fuite de la piscine était présente au moment de la vente. Par ailleurs, le gérant de la société FONCIERE [X] a reconnu dans le cadre de l’expertise que le 24 juin 2020, soit trois mois avant la vente, la piscine était vide et qu’il avait fait poser un joint à l’angle de la paroi et le fond ainsi que dans la gouttière, soit au niveau où ont été constatés les fuites d’eau.

S’agissant du caractère caché du vice, si l’expert retient que ce désordre était visible au moment de la vente, il émet la réserve qu’il ne pouvait être visible qu’à la condition que la piscine soit remplie. Dès lors que le gérant de la société FONCIERE [X] a reconnu dans le cadre de l’expertise que la piscine était vide au moment de l’établissement du dossier de diagnostic technique, soit avant la vente, et que l’examen de la photographie en première page du diagnostic technique établi le 24 juin 2020 montre que la piscine était vide, le caractère caché au moment de la vente est établi, la fuite étant indécelable.

Par conséquent, l’existence d’un vice présentant les caractères requis est établie.

Concernant la plage de la piscine

En l’espèce, la société FONCIERE [X] ne conteste pas l’existence de ces vices mais le caractère caché de ce vice.

S’agissant de l’existence du vice, l’expert constate l’existence d’une fissure très marquée avec un désaffleurement important entre la plage de la piscine sur un local en rez-de-chaussée située entre la maison et la piscine et la plage de piscine sur terre-plein, d’une fissure sur la margelle du petit côté de la piscine, d’une fissure à l’extrémité de la goulotte du petit côté de la piscine.
L’expert observe que la fissuration de la plage de piscine avec désaffleurement est dangereuse dès lors que les occupants sont souvent pieds nus dans cette zone. En conséquence, les constatations techniques de l’expert montrent que la plage de la piscine est impropre à l’usage qui en est attendu ce qui n’est en tout état de cause pas contesté par la société FONCIERE [X].

S’agissant de l’antériorité et du caractère caché du vice, l’expert retient que les fissures de la plage étaient « sûrement présentes au moment de la vente mais peut-être encore à l’état de micro-fissures et donc susceptible de ne pas interpeller le profane », de sorte que ces « désordres n’étaient pas visibles par l’acquéreur ». Il relève également que l’aggravation des désordres est certaine après la réalisation de carottage et de sondages au pénétromètre, ces derniers révélant l’absence de stabilisation du sol.

Il s’ensuit que le vice était antérieur à la vente mais que la SCI 303 n’a pas eu une connaissance suffisante du vice, dans son ampleur et ses conséquences, seule l’expertise judiciaire ayant été à même de révéler l’ampleur de l’instabilité de la plage de la piscine et l’aggravation des fissures. Ce vice doit donc être considéré comme caché.

Par conséquent, l’existence d’un vice présentant les caractères requis est établie.

Concernant l’étanchéité de la toiture

En l’espèce, la société FONCIERE [X] ne conteste pas l’existence des vices mais seulement leur caractère apparent au moment de la vente.

S’agissant de l’existence des vices, l’expert relève l’existence de désordres au niveau des tuiles de l’aile est de la toiture : le pourrissement d’un élément de la charpente lié à une noue fuyarde, l’affaissement de nombreuses tuiles lié à la vétusté de la charpente au niveau des chevrons, l’existence de jour entre les tuiles liée à l’absence de bon maintien des tuiles du dessous, permettant ainsi à de l’eau de pluie de pénétrer dans les combles. L’expert constate des traces d’infiltrations au plafond à plusieurs endroits de la maison et l’atteinte au couvert de la maison, de sorte qu’il convient de retenir l’existence de vices portant atteinte à l’étanchéité de la toiture, rendant la maison d’habitation impropre à son usage.

S’agissant du caractère caché, si l’expert retient que la couverture est ancienne, il conclut que ces désordres étaient difficilement visibles de l’extérieur, qu’ils étaient visibles par l’intermédiaire d’ une inspection dans les combles, et qu’il était nécessaire de faire intervenir un technicien dans les combles pour identifier ces désordres au moment de la vente.

Il ressort en outre du dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente que les combles n’ont pas été visités par le diagnostiqueur en raison de l’absence de moyens d’accès. Alors que l’acquéreur ne pouvait avoir connaissance de ces vices qu’en procédant à une inspection des combles non accessibles aisément et en faisant intervenir un homme de l’art, la société FONCIERE [X] n’est pas fondée à soutenir le caractère apparent du vice au moment de la vente.
Par conséquent, l’existence d’un vice caché présentant les caractères requis est établie.

b) Sur la restitution d’une partie du prix de vente

La SCI 303 demande la condamnation de la société FONCIERE [X] à lui restituer une partie du prix de vente à hauteur de 340 000 euros sur le fondement de l’article 1644 du code civil.

Aux termes de l’article 1644 du code civil « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L’action estimatoire permet à l’acheteur de conserver la chose tout en obtenant la restitution d’une partie du prix payé.

Elle se distingue d’une action en responsabilité et n’a pas pour objectif la réparation d’un préjudice. Elle ne permet ainsi pas à l’acheteur d’obtenir par ce moyen le remboursement des coûts de réparation de désordres.

En l’espèce, la SCI 303 demande la condamnation de la société FONCIERE [X] à la somme de 340.000 euros au titre de la réduction du prix de vente en faisant valoir que ce montant correspond, tel qu’arbitré par l’expert, au coût de reprise des désordres (268.000 euros TTC) et à la perte locative subie entre septembre et décembre 2023 à raison des vices (72.000 euros).

Contrairement à ce qu’elle soutient, l’expert judiciaire n’a pas évalué la perte de valeur immobilière consécutive à l’existence de trois vices cachés, autrement dit la juste valeur de réduction du prix de vente en raison de l’existence de ces trois vices, mais a évalué le coût de reprise des désordres ainsi que le coût de la perte locative.

La SCI 303 ne peut obtenir par la voie de l’action estimatoire de la garantie des vices cachés l’indemnisation de ses préjudices.

Si elle évoque par ailleurs l’article 1645 du code civil aux termes duquel « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. », elle n’en tire aucune conclusion juridique et ne développe aucun moyen sur ce fondement, sollicitant en tout état de cause la restitution d’une partie du prix.

En conséquence, la SCI 303 sera déboutée de sa demande.

2) Sur le fondement de la responsabilité décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil « Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Il est constant qu’en application de ce texte, le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des art. 1792 s., sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’œuvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

Sur la matérialité, la cause et la qualification du désordre

– Sur le désordre affectant la piscine

En l’espèce, sur la matérialité, l’expert constate l’existence d’un écoulement d’eau significatif le long de la goulotte, entre le béton de l’ouvrage et le parement en pierres collées (à travers la colle) et la formation de stalactites et de stalagmites au même endroit.

Sur l’origine et les causes du désordre, l’expert retient que le désordre provient de la non-étanchéité du revêtement du bassin.

Il porte en conséquence atteinte à la destination de l’ouvrage. Ce désordre présente donc au vu des constatations de l’expert une gravité décennale.

-Sur le désordre affectant la terrasse de la piscine

En l’espèce, le rapport d’expertise met en évidence l’existence de deux types de fissures : les fissures dites de « type 1 » entre la piscine et la plage de piscine (entre le bassin et la dalle sur terre-plein) et les fissures dites de « type 2 » entre le bassin et les ouvrages accolés (local et escalier).

S’agissant des fissures de type 1, sur la matérialité, l’expert constate l’existence d’une fissure très marquée avec un désaffleurement important entre la plage de la piscine sur un local en rez-de-jardin située entre la maison et la piscine et la plage de piscine sur terre-plein. Sur l’origine et les causes, les investigations conduites dans le cadre des opérations d’expertise ont révélé une mauvaise exécution des travaux, à savoir une épaisseur de dalle variable, un mauvais positionnement des aciers, un coulage de dalles en plusieurs fois avec des reprises mal assurées, l’absence de polyane et d’une couche de forme, l’existence d’un vide de plusieurs centimètres sous la dalle, la mauvaise portance du sol constitué des terres du site issues des terrassements réalisés pour la construction de la piscine et réemployés pour remblayer le côté est de la piscine. L’expert retient principalement la réalisation d’un remblaiement instable, causant un tassement du sol et un mouvement du sol d’assise de la terrasse de la piscine .

S’agissant des fissures de type 2, sur la matérialité, l’expert a constaté l’existence d’une fissure sur la margelle du petit côté de la piscine entre la plage de la piscine et le local en rez-de-chaussée, et une fissure à l’extrémité de la goulotte du petit côté de la piscine.

Sur l’origine et les causes, l’expert retient que les fissures sont liées à l’absence de joint de rupture entre le local situé sous la plage de la piscine et le bassin de la piscine, ainsi que l’existence de tensions entre la piscine et l’escalier descendant vers le rez-de-jardin.

Sur la qualification des désordres, l’expert conclut que la mauvaise construction de la terrasse conduit à l’existence de fissures aggravantes, dont le désaffleurement constitue selon l’expert une dangerosité pour les usagers marchant pieds nus autour de la piscine. Il indique que les désordres sont susceptibles d’évolution.

L’impropriété à destination de la plage de la piscine est donc suffisamment caractérisée au vu des constatations techniques de l’expert, ce qui n’est pas contesté par la société FONCIERE [X].

Sur l’imputabilité des désordres

En l’espèce, la société FONCIERE [X] a fait réaliser par la société HG BATIMENT la construction de la piscine et la plage autour de la piscine suivant devis du 5 mars 2017. De plus, la société FONCIERE [X] reconnaît dans l’acte de vente que ces travaux se sont déroulés au cours de l’année 2017. L’acte de vente étant intervenu le 22 septembre 2020, la société FONCIERE [X] est réputée constructeur au sens de l’article 1792-1 2° du code civil.

Par conséquent, la société FONCIERE [X], qui a fait réaliser les travaux de construction de la piscine et de la terrasse, engage sa responsabilité décennale au titre des désordres affectant le bassin de la piscine et la plage de la piscine (terrasse).

Sur les préjudices

* Sur le préjudice matériel résultant du coût de reprise des désordres

S’agissant de la reprise de la fuite du bassin de la piscine, l’expert indique qu’une étanchéité doit être réalisée et que pour cela il est nécessaire de démolir le revêtement actuel y compris l’enduit de ragréage, et qu’après avoir contrôlé l’ouvrage mis à nu, il convient de refaire les enduits ainsi que la chape et d’appliquer un produit d’étanchéité destiné au bassin de la piscine.

Il évalue le coût de reprise de l’étanchéité du bassin de la piscine à la somme de 81.247,86 € TTC sur la base du devis de la société LA RAYOLAISE DE TRAVAUX du 15 septembre 2023.

En ce qui concerne les fissures sur la plage de la piscine, l’expert valide la solution réparatoire consistant en l’injection dans le sol d’une résine expansive afin d’en améliorer la portance après avoir désolidarisé la dalle du bassin de la piscine et du local sous la plage. Il est ainsi prévu de découper et d’enlever une bande le long du bassin et du local et de la reconstruire avec la mise en place de goujons de dilatation, la dalle étant ainsi en appui sur le bassin et le local sans en être solidaire.

Il évalue le coût de reprise de la plage de la piscine à la somme de 75.249,97 € TTC sur la base du devis de la société RENFORTEC du 12 juillet 2023 d’un montant de 49.518,37 € TTC, portant sur la reprise des bandes de dallages de la plage de la piscine, et sur la base du devis de la société SOLINJECTION du 12 juillet 2023 d’un montant de 25.731,60 € TTC, portant sur l’injection de résine sous le dallage.

Il y a lieu de retenir la somme de 156.497,83 € TTC (81.247,86 + 75.249,97) correspondant à l’évaluation réalisée par l’expert au vu de la nature et de l’ampleur des désordres, ainsi que des travaux nécessaires pour y remédier.

De plus, la nécessité de recourir à un maître d’œuvre d’exécution au vu de l’ampleur des travaux de reprise est établie. Le montant des honoraires est chiffré à hauteur de 8% du montant des travaux, soit en l’espèce 12.519,83 € TTC (156.497,83 * 0,08), somme qui sera donc retenue.

* sur le préjudice matériel consécutif à la fuite de la piscine

Au vu de l’évaluation réalisée par l’expert, la SCI 303 justifie d’une surconsommation d’eaux liée aux fuites de la piscine à hauteur de 150 euros et de la nécessité d’une intervention suite à la rupture de la canalisation de la piscine qui a été évaluée à un montant de 350 euros.

En conclusion, le préjudice matériel de la SCI 303 sera évalué à la somme totale de 169 517,66 euros au titre des désordres affectant la plage de la piscine et le bassin de la piscine.

* Sur la perte locative

En l’espèce, la SCI 303 sollicite l’indemnisation de la perte locative qu’elle subit en raison des désordres qui empêchent d’utiliser la piscine et la plage de la piscine ainsi que pendant les travaux de reprise des désordres dont la durée a été estimée par l’expert à 3 mois.

Il est démontré l’intention de la SCI 303 de mettre la maison en location d’une part par son objet social tel que figurant à son extrait kbis qui mentionne comme activités principales notamment l’administration et l’exploitation par bail d’immeubles bâtis dont elle peut devenir propriétaire et d’autre part par les démarches faites par la SCI 303 auprès de l’agence immobilière qui a refusé de mettre la maison en location en raison des désordres affectant la terrasse de la piscine. Ce courrier établit que la SCI 303 avait l’intention de louer la maison pendant deux semaines en septembre, deux semaines en octobre et deux semaines à Noël pour un prix de 12000 euros par semaine.

L’expert évalue la perte locative à 72000 euros en tenant compte du fait que la SCI 303 lui a précisé qu’elle avait l’intention de louer la villa pendant six semaines soit de septembre 2023 à décembre 2023, ce qui correspond à ce qui est indiqué dans le courrier de l’agence immobilière susvisé.
.
Toutefois, en ce que les désordres portent sur la piscine et sa terrasse, la perte locative ne peut porter sur l’ensemble de la maison.

Il n’est pas démontré que la piscine peut être utilisée à Noël. Il n’y a donc pas lieu de retenir de perte locative pour le mois de décembre.

Il ressort des pièces versées aux débats que la valeur locative de la piscine peut être estimée à 4000 euros, de sorte que la perte locative pour les mois de septembre et octobre s’élève à la somme de 16000 euros (4000X4).

La perte locative subie par la SCI 303 est en conséquence évaluée à la somme de 16000 euros

3) Sur le fondement de la responsabilité civile

A titre subsidiaire, la SCI 303 demande la condamnation de la société FONCIERE [X], concernant le désordre affectant la toiture, sur le fondement de la responsabilité quasi- délictuelle de l’article 1240 du code civil, la faute étant tirée de la méconnaissance de l’obligation précontractuelle d’information (article 1112-1 du code civil) et de la réticence dolosive (article 1137 alinéa 2 du code civil).

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il résulte de l’art. 1112-1 du code civil que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie; le devoir d’information ne porte pas sur toute information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Aux termes de l’article 1137 alinéa 2 du code civil « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Il appartient au demandeur de démontrer que les conditions d’engagement de la responsabilité sont remplies.

En l’espèce, la SCI 303, qui se contente d’alléguer un défaut d’entretien de la toiture susceptible d’engager la responsabilité du vendeur, ne caractérise pas l’importance déterminante de l’information ni l’intention de dissimuler l’information. Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats en particulier du dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente que les combles n’ont pas été visités par le diagnostiqueur en raison de l’absence de moyens d’accès de sorte que le vendeur ne pouvait avoir connaissance de l’état de la toiture.

Par ailleurs, la SCI 303 n’est pas fondée à s’appuyer sur l’article 1137 du code civil qui conduit à la nullité du contrat alors qu’elle n’est pas demandée.

Par conséquent, la SCI 303 sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la toiture.

4) Sur la demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral

Les désordres importants affectant la piscine et la plage de la piscine ont nécessairement été une source de tracas pour la SCI 303 qui n’a pas été en mesure de pouvoir louer la villa comme elle l’avait envisagé.

Elle a également dû engager des démarches et du temps afin de faire valoir ses droits. Il y a donc lieu de l’indemniser à ce titre à hauteur de la somme de 4000 euros.

B. Sur les demandes à l’encontre de M. [W]

Aux termes de l’article 1850 du code civil « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. »

En application de ce texte, la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions (Com., 14 novembre 2023, pourvoi n° 21-19.146, publié).

Aux termes de l’article L. 241-1 du code des assurances « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.

A l’ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout candidat à l’obtention d’un marché public doit être en mesure de justifier qu’il a souscrit un contrat d’assurance le couvrant pour cette responsabilité.

Tout contrat d’assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance. »

Il est constant qu’est réputé constructeur, selon l’art. 1792-1 C. civ., la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et aucun texte ne limite l’application de ces dispositions aux ventes intervenant immédiatement après achèvement.

L’article L. 242-1 du code des assurances fait obligation de souscrire une assurance de dommages-ouvrage.

Il est admis que le gérant d’une société qui ne souscrit pas d’assurance décennale commet une faute intentionnelle constitutive d’une infraction pénale et séparable de ses fonctions sociales et engage ainsi sa responsabilité personnelle.

Aux termes de l’article 1792 du code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil « Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Il est constant qu’en application de ce texte, le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des art. 1792 s., sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’œuvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

En l’espèce, il sera rappelé que lors de la réalisation des travaux en 2017 puis de la vente, la société FONCIERE [X] avait le statut de SCI avant de devenir une SARL au moment de l’assignation si bien que l’article 1850 du code civil est applicable.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [S] [W] est le gérant de la société FONCIERE [X]

En l’absence de souscription d’une assurance décennale en application de l’article L. 241-1 du code des assurances, alors que la société FONCIERE [X] pouvait être considérée comme constructeur au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, M. [W] a commis une faute intentionnelle, constitutive d’une infraction pénale selon l’article L. 243-3 du code des assurances. Cette faute, séparable de ses fonctions de gérant engage donc sa responsabilité personnelle.

Le dommage en lien avec cette faute est limité par le coût des réparations qu’un assureur décennal aurait été susceptible de prendre en charge.

Au vu des développements ci-avant, les désordres portant sur l’étanchéité de la piscine et la terrasse de la piscine auraient été susceptibles d’être pris en charge par l’assureur décennal, soit la somme de 169 517,66 euros au titre du préjudice matériel ci-avant retenue. En ce que la perte locative et le préjudice moral relèvent de la garantie facultative, il ne peut être reproché à M.[W] de ne pas avoir souscrit d’assurance.

En conclusion, la société FONCIERE [X] et M.[W] seront condamnés in solidum à payer à la SCI 303 la somme de 169 517,66 euros en réparation de son préjudice matériel.

La société FONCIERE [X] sera condamnée à payer à la SCI 303 la somme de 16000 euros au titre de la perte locative et 4000 euros en réparation du préjudice moral.

II.Sur la compensation sollicitée par la société FONCIERE [X]

La société FONCIERE [X] demande que le préjudice matériel alloué à la SCI 303 soit compensé avec le prix d’acquisition d’un bateau qu’elle a mis à la disposition de la SCI 303 sans que cette dernière ne s’acquitte de son prix.

En l’absence de justification de la créance de compensation, au titre de la mise à disposition d’un bateau à la SCI 303, la demande de compensation formulée par la société FONCIERE [X] sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société FONCIERE [X] et M. [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront les frais d’expertise, conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront également condamnés à payer à la SCI 303 la somme raisonnable et équitable de 6000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Ces condamnations emportent rejet de toute demande contraire.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Si la société FONCIERE [X] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire aux motifs que la solvabilité de la société SCI 303 est incertaine, elle ne justifie d’aucun élément sur ce point justifiant d’écarter l’exécution provisoire comme le permet l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la société FONCIERE [X] et M. [S] [W] à payer à la société SCI 303 la somme de 169 517,66 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des désordres affectant la terrasse et le bassin de la piscine ;

CONDAMNE la société FONCIERE [X] à payer à la société SCI [Cadastre 1] la somme de 16000 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte locative ;

CONDAMNE la société FONCIERE [X] à payer à la société SCI 303 la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société SCI 303 de sa demande aux fins de réduction du prix de vente ;

DEBOUTE la société SCI 303 de sa demande d’indemnisation portant sur la toiture ;

DEBOUTE la société FONCIERE [X] de sa demande de compensation ;

CONDAMNE la société FONCIERE [X] et M. [S] [W] aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE la société FONCIERE [X] et M. [S] [W] à payer à la société SCI 303 la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la société FONCIERE [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT qu’aucun élément ne justifie de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Octobre 2026

La Greffière La Présidente