Bail commercial : expulsion et indemnité d’occupation en cas de non-renouvellement

La juridiction a validé le congé signifié par l’un des coïndivisaires, considérant qu’il s’agissait d’un acte d’administration pour lequel un mandat tacite était présumé, conformément aux articles 815-3 et L. 145-9 du code de commerce. La demande de nullité du congé a été rejetée, les vices ayant été régularisés par l’intervention des autres coïndivisaires. La prescription de l’action en indemnité d’éviction a été constatée, entraînant la déchéance du droit au paiement de cette indemnité, en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020, ce qui a justifié l’ordonnance d’expulsion. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du dernier loyer contractuel, et la créance d’indemnités d’occupation a été arrêtée à 23.625 euros. Le dépôt de garantie a été autorisé à être conservé par les coïndivisaires, en déduction des sommes dues. La partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été maintenue, permettant une libération des locaux dans un délai raisonnable.

La juridiction a validé le congé d’un coïndivisaire, considérant qu’il s’agissait d’un acte d’administration avec mandat tacite présumé. La demande de nullité a été rejetée, les vices régularisés par les autres coïndivisaires. La prescription de l’action en indemnité d’éviction a été constatée, entraînant la déchéance du droit au paiement. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020, justifiant l’ordonnance d’expulsion et fixant l’indemnité d’occupation à 23.625 euros.

L’affaire concerne un bail commercial conclu le 1er mars 2000 entre un bailleur et une société, pour des locaux à Paris. Le contrat, initialement d’une durée de neuf ans, a été renouvelé en 2009. Suite au décès du bailleur en 2009, sa conjointe et ses sept enfants sont devenus co-indivisaires. En 2017, la société locataire a été placée en redressement judiciaire, et un congé a été signifié en 2018, refusant le renouvellement du bail avec une offre d’indemnité d’éviction.

En 2021, la conjointe du bailleur a assigné la société en expulsion, arguant qu’elle était devenue occupante sans droit ni titre après l’expiration du bail. Un plan de redressement a été arrêté en 2018, mais la société n’a pas demandé l’indemnité d’éviction dans le délai imparti, entraînant la perte de son droit au maintien dans les lieux.

La conjointe du bailleur est décédée en 2022, laissant ses enfants poursuivre l’action. Plusieurs d’entre eux ont intervenu dans la procédure, soutenant les demandes initiales. En 2025, la société a soulevé une fin de non-recevoir, contestant la qualité à agir des co-indivisaires. Cependant, le tribunal a jugé que la conjointe avait agi avec un mandat tacite des autres co-indivisaires, rendant l’assignation valide.

Le tribunal a finalement ordonné l’expulsion de la société, déclarant le congé valide et prononçant la déchéance de la société du droit à l’indemnité d’éviction pour cause de prescription. La société a été condamnée à verser des indemnités d’occupation aux co-indivisaires, ainsi qu’à restituer le dépôt de garantie. Les co-indivisaires ont également été autorisés à conserver ce dépôt en déduction des sommes dues.

• Acte de notoriété en date du 29 juillet 2019, établissant la succession de Monsieur [T] [Q] et de Madame [W] [N] veuve [Q].
• Actes d’huissier en date des 4, 10 et 17 juillet 2017, signifiant le congé pour refus de renouvellement du bail commercial avec offre d’indemnité d’éviction.
• Décompte actualisé en date du 2 mai 2025, indiquant la créance d’indemnités d’occupation de la S.A.R.L. [D] [C] [P].
• Clause du contrat de bail commercial stipulant les conditions de restitution du dépôt de garantie.
• Intervention volontaire des co-indivisaires dans la présente instance, reprenant les prétentions de la demanderesse initiale.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur, en tant que co-indivisaire, a réussi à faire valider le congé et à obtenir l’expulsion de la société locataire, ce qui lui permet de récupérer la jouissance de son bien. En revanche, la société locataire, désormais considérée comme occupant sans droit ni titre, doit faire face à des obligations financières et à une perte de ses droits sur les locaux.

• Récupération de la jouissance des locaux par le bailleur.
• Ordonnance d’expulsion de la société locataire.
• Conservation du dépôt de garantie en déduction des sommes dues.
• Obligation pour la société locataire de payer des indemnités d’occupation.
• Perte du droit à l’indemnité d’éviction pour la société locataire.
• Condamnation aux dépens et indemnité pour frais non compris dans les dépens pour la société locataire.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la qualité à agir des co-indivisaires dans les procédures judiciaires.
• Assurer la régularité des congés signifiés, en mentionnant tous les co-indivisaires.
• Respecter les délais de prescription pour les demandes d’indemnité d’éviction.
• Documenter les actes d’administration effectués par un co-indivisaire pour éviter des contestations.
• Prévoir des clauses claires concernant le dépôt de garantie dans les contrats de bail.

À éviter

• Agir sans mandat explicite des co-indivisaires pour des décisions importantes.
• Ignorer les délais de contestation des congés ou des demandes d’indemnité.
• Omettre de mentionner les motifs de refus de renouvellement dans le congé.
• Ne pas formaliser les décisions prises en indivision pour éviter des nullités.
• Émettre des demandes d’indemnité sans avoir préalablement vérifié leur recevabilité.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le congé pour refus de renouvellement d’un bail commercial ?

La règle de droit applicable est énoncée dans les dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce. Selon l’article L. 145-9, les baux de locaux soumis à ce chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné. L’article L. 145-14 stipule que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Quels sont les critères de recevabilité d’une intervention volontaire en justice ?

Les critères de recevabilité d’une intervention volontaire en justice sont définis par l’article 66 du code de procédure civile, qui stipule qu’une intervention est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’article 328 précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire, et l’article 329 indique que l’intervention principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Quelle est la qualification juridique d’un congé signifié par un indivisaire pour le refus de renouvellement d’un bail commercial ?

Le congé signifié par un indivisaire pour le refus de renouvellement d’un bail commercial est qualifié d’acte d’administration, et non de disposition, selon les dispositions de l’article 815-3 du code civil. Cela signifie qu’un indivisaire peut agir seul pour donner un congé, à condition que les autres indivisaires n’aient pas manifesté d’opposition.

Quels sont les effets de la prescription sur le droit à une indemnité d’éviction ?

Les effets de la prescription sur le droit à une indemnité d’éviction sont régis par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui stipule que toutes les actions exercées en vertu de ce chapitre se prescrivent par deux ans. Le point de départ de la prescription est fixé à la date d’expiration du bail, ce qui signifie que si le locataire ne demande pas l’indemnité d’éviction dans ce délai, il perd son droit à cette indemnité.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour déclarer le congé valide ?

La juridiction a retenu que le congé signifié par l’indivisaire était valide car, bien qu’il ait été délivré par un seul indivisaire, celui-ci était réputé avoir reçu un mandat tacite des autres coïndivisaires, s’agissant d’un acte d’administration. De plus, les autres coïndivisaires n’avaient pas manifesté d’opposition et avaient régulièrement intervenu dans l’instance, reprenant les prétentions de la demanderesse initiale, ce qui a permis de régulariser les vices entachant le congé.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre ?

La règle applicable concernant l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre est énoncée dans l’article 1709 du code civil, qui stipule que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix. L’indemnité d’occupation est due à compter de la date à laquelle l’occupant devient sans droit ni titre, et son montant est généralement fixé au montant du dernier loyer contractuel.

Quels sont les critères pour la fixation des intérêts moratoires sur une créance d’indemnité d’occupation ?

Les critères pour la fixation des intérêts moratoires sur une créance d’indemnité d’occupation sont établis par l’article 1153 ancien du code civil, qui stipule que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution consistent en la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces intérêts sont dus à compter de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, sauf disposition contraire. Dans le cas d’une créance d’indemnité d’occupation, les intérêts courront à compter de la date de la décision judiciaire.

Quelle est la règle applicable concernant le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial ?

La règle applicable concernant le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial est énoncée dans l’article 1134 ancien du code civil, qui stipule que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur, déduction faite des sommes dues par le locataire, y compris l’indemnité d’occupation.

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