MINUTE 2026/
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 15 Septembre 2026

N° RG 24/03191 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IJZ5

DEMANDEURS

Monsieur [X] [I]
né le 30 Janvier 1953 à [Localité 1] (VIETNAM)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Aude COUDREAU, avocate au Barreau du MANS

Madame [Q] [I] née [A]
née le 20 Avril 1950 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] [Localité 3]
représentée par Maître Aude COUDREAU, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [W] [B]
né le 20 Avril 1979 à [Localité 4] (ARMENIE)
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro n72181-2025-001124 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])
représenté par Maître Alain IFRAH, membre de la SCP GALLOT-LAVALLEE – IFRAH – BEGUE, avocat au Barreau du MANS

Madame [E] [N]
née le 21 juin 1985 à [Localité 4] (ARMENIE)
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c721812025001703 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])
représentée par Maître Alain IFRAH, membre de la SCP GALLOT-LAVALLEE – IFRAH – BEGUE, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT, cadre greffier

DÉBATS A l’audience publique du 26 mai 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 1er septembre 2026, prorogé, en raison de la charge de travail du magistrat, au 15 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Me Aude COUDREAU – 8, Maître Alain IFRAH de la SCP GALLOT-LAVALLEE – IFRAH – BEGUE – 3 le

N° RG 24/03191 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IJZ5

Jugement du 15 Septembre 2026

– prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe
– en premier ressort
– contradictoire
– signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] (ci-après les époux [B]), vendeurs, et Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] (ci-après les époux [I]), acquéreurs, ont signé le 29 novembre 2023 un compromis de vente portant sur la vente du bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6] contre paiement d’un prix de 221.000 €, prévoyant une réitération en la forme authentique le 15 février 2024 et une clause pénale de 22.100 € (10% du prix de vente) en l’absence de réalisation de la vente après la levée des conditions suspensives.

Les époux [B] ne se sont pas présentés au rendez-vous prévu devant le notaire instrumentaire le 15 février 2024, puis ont ensuite refusé de réitérer la vente lors du rendez-vous reporté au 19 février 2024, ainsi que lors du rendez-vous du 6 mai 2024 organisé à nouveau à cette fin, ou afin de signature d’un protocole amiable de résolution de la vente contre paiement de la somme prévue par la clause pénale.

Par lettres adressées le 24 juin 2024 en recommandé avec accusé de réception à chacun des époux [B], les époux [I], par l’intermédiaire de leur avocat, les ont mis en demeure de leur régler le montant de la clause pénale.

En l’absence de paiement spontané, les époux [I], ont, par actes de commissaire de justice délivrés le 18 novembre 2024 à chacun des époux [B], assigné ces derniers devant le Tribunal judiciaire du Mans aux fins de résolution de la vente litigieuse et de paiement de la clause pénale.

*****

Par conclusions signifiées le 2 juillet 2025 par voie dématérialisée, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, les époux [I] demandent de :

– prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 29 novembre 2023,
– condamner les époux [B] in solidum à leur verser la somme de 22.100 € en exécution de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu entre les parties ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– les condamner in solidum aux entiers dépens,
– les condamner in solidum à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile (CPC),
– les condamner in solidum à leur verser la somme de 75,64 € correspondant à la sommation par voie d’huissier en date du 16 avril 2024.

Ils se fondent sur les articles 1304 et 1304-6 alinéa 1 du Code civil pour soutenir que toutes les conditions suspensives prévues au compromis de vente, notamment la condition de vente préalable d’un bien immobilier par les acquéreurs leur permettant de financer l’acquisition litigieuse, étant toutes réalisées, la vente prévue au compromis de vente signé le 29 novembre 2023 est parfaite et qu’en conséquence, le refus des époux [B] de se présenter au rendez-vous aux fins de réitération du compromis de vente en la forme authentique le 19 février 2024 et de régulariser lors du rendez-vous du 6 mai 2024 la situation malgré la sommation préalable par acte d’huissier faite le 16 avril 2024, est injustifié et constitue une violation de leur obligation contractuelle de procéder à la réitération de la vente, justifiant la résolution judiciaire de la vente en application des articles 1224 et 1227 du code civil et l’application de la clause pénale figurant en page 12 du compromis en application de l’article 1231-5 alinéa 1 du code civil. Ils ajoutent que cette clause qui sanctionne l’inexécution de l’obligation contractuelle de l’une des parties s’applique du seul fait de cette inexécution sans nécessité de prouver un préjudice du créancier et que son montant n’est nullement excessif, soulignant que le juge lorsqu’il procède à un contrôle de proportionnalité de cette clause, doit veiller à ce qu’elle conserve son caractère coercitif. Ils soulignent qu’ils ont eux-mêmes vendus leur habitation en vu d’emménager dans la maison dont la vente leur est refusée, et ont été contraints de stocker leur meubles dans un garde meuble et d’être hébergés gracieusement le temps de pouvoir acquérir un nouveau logement, ce qui justifie l’absence de modération de la clause pénale.

En réponse à la demande d’annulation de la vente, ils contestent toute maladie mentale grave empêchant Madame [E] [N] épouse [B] qui justifierait l’annulation de la vente, soulignant que les défendeurs ne versent aucune pièce aux débats fondant leurs dires en ce sens.

Pour s’opposer à l’expertise psychiatrique judiciaire sollicitée en défense avant dire droit sur cette demande d’annulation, ils font valoir que l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une telle mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer à la carence d’une partie, et qu’en l’espèce, en l’absence de la moindre preuve apportée par les défendeurs que Madame [E] [N] épouse [B] serait atteinte d’une maladie mentale grave l’interdisant de contracter, la demande d’expertise judiciaire vise à palier leur carence probatoire.

*****

Par conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2015 et auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé, les époux [B] sollicitent de :

A TITRE RECONVENTIONNEL,
– prononcer la nullité du compromis de vente intervenu,
– débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,
– ordonner, en tant que de besoin, une expertise mentale de Madame [N],

A TITRE SUBSIDIAIRE
– réduire le montant de la clause pénale,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– condamner les demandeurs à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner les demandeurs aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande d’annulation de la vente, ils soutiennent que les conditions exigées par l’article 1128 du code civil n’étaient pas réunies lors de la signature du compromis de vente, Madame [E] [N] épouse [B] ne pouvant consentir à la vente en raison d’un état de santé gravement altéré la plaçant en incapacité totale de contracter, tel que cela ressort des attestations qu’ils produisent conformément à l’article 1358 du code civil qui admet ce mode de preuve, et à titre subsidiaire, soutiennent qu’il est nécessaire d’ordonner une expertise mentale de Madame [E] [N] épouse [B] avant dire droit sur ce point, excipant des attestations de proches produites relatant les difficultés psychiatriques de leur mère ou belle-fille de nature à constituer un commencement de preuve.

A défaut, ils soutiennent que la clause pénale ne s’applique pas en présence d’un refus des vendeurs justifié par un cas de force majeure ; qu’en application de l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale dont l’application est réclamée par les demandeurs est manifestement excessive au regard du préjudice subi, des frais engagés ou immobilisés, ainsi qu’au regard de la situation économique comparée des parties ; que le contexte contractuel et les circonstances de conclusion de la vente par rapport à la santé mentale de Madame [E] [N] épouse [B] présentent leur importance.

*****

Par ordonnance en date du 5 mars 2026, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à plaider à l’audience du 12 mai 2026. Le dossier a été renvoyé au 26 mai 2026.
A cette audience, les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 prorogé au 15 septembre 2026.

MOTIFS :

I. Sur la demande d’annulation du compromis de vente du 29 novembre 2023, et la demande d’expertise mentale avant dire droit sur ce point :

En application de l’article 1104 du code civil, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

L’article 1128 du code civil prévoit que trois éléments sont nécessaires à la validité d’un contrat, à savoir le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain et l’article 1129 du même code poursuit en indiquant que conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il revient à la partie qui allègue d’un trouble mental présent au moment au moment de la signature d’un contrat, de prouver ce fait nécessaire au succès de sa prétention. Par ailleurs, l’article 146 du même code prévoit que dans l’hypothèse où une partie ne dispose pas d’éléments suffisants, une mesure d’instruction, telle une expertise judiciaire, peut être ordonnée par le juge, qui ne peut néanmoins l’ordonner en vue de suppléer à la carence de cette partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les demandeurs pour établir l’existence d’une maladie mentale ou d’un trouble psychique dont était atteinte Madame [E] [N] épouse [B] le 29 novembre 2023 au point qu’elle ne pouvait consentir au compromis de vente contesté, s’appuient sur deux attestations de témoins établies par le fils des époux [B] et la mère de Monsieur [B], qui font tous deux état de changements d’humeur importants et anciens concernant Madame [E] [N] épouse [B], qui peut osciller d’un instant à l’autre entre une explosion colérique violente et un état de prostration dans sa chambre, et d’un suivi psychiatrique dont elle aurait bénéficié par le passé, tous deux exposants que face au souhait insistant et obsessionnel de sa femme de vendre la maison, Monsieur [B], malgré son refus de vendre la maison, a signé le compromis de vente pour éviter toute complication. Résulte de ces attestations que Madame [E] [N] épouse [B] souhaitait vendre le bien immobilier et que Monsieur [B] s’est rangé à son opinion, allant jusqu’à signer un compromis de vente. La validité du consentement de Monsieur [B] n’est nullement remis en cause par les demandeurs qui invoquent uniquement l’insanité d’esprit de Madame [E] [N] épouse [B] au moment de la signature du compromis de vente le 29 novembre 2023 pour soutenir qu’elle ne pouvait consentir à un tel acte. Or, ces attestations établies uniquement par deux proches de la famille et qui font état d’un suivi psychiatrique ancien ne sont étayées par aucune autre attestation émanant de membres extérieurs à la famille ou de professionnels médicaux ou paramédicaux et/ou éléments de suivi médical, de sorte qu’ordonner une expertise psychiatrique reviendrait, en l’espèce, à suppléer la carence des défendeurs, qui échouent à apporter un commencement de preuve de l’insanité d’esprit de Madame [E] [N] épouse [B] antérieurement ou lors de la vente, de sorte que leur demande d’ordonner, avant dire droit sur la demande d’annulation du compromis de vente, une telle expertise sera rejetée, ainsi que leur demande d’annulation du compromis de vente signé avec les époux [I] le 29 novembre 2023.

II. Sur la demande de résolution judiciaire de la vente passée le 29 novembre 2023 :

Résulte des articles 1304 et 1589 du code civil, qu’en matière de vente assortie d’une condition suspensive, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, la promesse de vente vaut vente à la date de réalisation de la condition suspensive.

Les articles 1217 et 1224 et suivants du code civil prévoient que la partie envers laquelle l’engagement contractuel n’a pas été exécuté peut notamment provoquer la résolution du contrat en présence d’une inexécution suffisamment grave ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, le juge pouvant alors, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, qui met alors fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge, ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions suspensives prévues dans le compromis signé le 29 novembre 2023 se sont réalisées, notamment la condition tenant à la vente de leur bien par les époux [I] afin de financer leur acquisition du bien immobilier des époux [B] qui s’est réalisée le 6 décembre 2023 au regard de l’attestation notariale établie à cette date par Maître [M] [H], notaire à [Localité 7] (Lot et Garonne) dont il résulte que les époux [I] ont vendu à cette date le bien immobilier sis à [Localité 8] (47) et dont le prix devait servir au financement de l’acquisition du bien immobilier sis à [Localité 9] (72). Ainsi, à compter du 6 décembre 2023, les époux [B] avait l’obligation contractuelle définitive de réitérer la vente en la forme authentique conformément aux prévisions du compromis de vente signé le 29 novembre 2023, ce qu’ils ont refusé de faire. Les prétextes invoqués, à savoir l’impossibilité de se reloger qui n’est pas entrée dans le champ contractuel, puis l’insanité d’esprit non démontrée de Madame [E] [N] épouse [B], ne peuvent justifier l’inexécution répétée et persistante de leur engagement. Ils ont donc commis une inexécution suffisamment grave justifiant de faire droit à la demande de résolution judiciaire des époux [I] du compromis de vente signé le 29 novembre 2023.

III. Sur les demandes relatives à la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil dispose :
“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Le compromis de vente signé le 29 novembre 2023 entre les parties stipule en son article “IX – CLAUSE PENALE” que “après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à la justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de vingt deux mille cent euros (22.100 €) – soit 10%.”

En présence d’une résolution prononcée judiciairement par la présente décision, l’inexécution dont il est question est définitive, de sorte que la pénalité est encourue. En tout état de cause, en présence d’une mise en demeure adressée le 24 juin 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception par les époux [I] aux époux [B], la pénalité aurait également été encourue si le formalisme de la mise en demeure avait été nécessaire.

Les époux [B] invoquent la force majeure au soutien d’une demande de non-application de la clause pénale qui ne figure pas au dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision dans la mesure où en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Au surplus, sera souligné que si en matière contractuelle en présence d’un événement revêtant les caractéristiques de la force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, le débiteur peut être libéré de la clause pénale, le cas de force majeure dont excipent les défendeurs pour écarter l’application de cette clause, à savoir l’insanité d’esprit de Madame [E] [N] épouse [B], ainsi que son hospitalisation suite à la dégradation de son état de santé, ne ressortent d’aucune pièce versée aux débats.

Concernant la demande de réduction de la clause pénale, au regard d’une indemnité forfaire fixée en l’espèce à hauteur de 10% du prix de vente, d’un comportement du vendeur qui a manqué à ses obligations contractuelles sans aucune justification, invoquant des prétextes variables dont la réalité n’est pas établie (impossibilité de retrouver un logement, état mental de Madame [E] [N] épouse [B]), de l’absence de tout élément quant à la situation financière difficile invoquée par les défendeurs, et au regard du préjudice économique subi par les demandeurs constitué par la location d’un box pour stocker leurs affaires dans l’attente de trouver un logement où emménager, le montant de l’indemnité prévue n’apparaît pas excessif et la demande de réduction des défendeurs sera donc rejetée.

En conséquence, Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] seront condamnés à régler à Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] la somme de 22.100 € en application de la clause pénale prévue au compromis de vente signé le 29 novembre 2023.
N° RG 24/03191 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IJZ5

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] succombant totalement, ils seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à verser à Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] une indemnité procédurale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La sommation de payer la clause pénale faite par voie de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 pour un montant de 75,64 € ne constituant ni des dépens, ni des frais irrépétibles, Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] seront déboutés de cette demande mal fondée.

Sera rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile en présence d’une instance introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

DÉBOUTE Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] de leur demande d’annulation du compromis de vente signé le 29 novembre 2023 avec Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I],

PRONONCE, à compter de la date de l’assignation, soit à compter du 18 novembre 2024, la résolution de la vente immobilière portant sur le bien immobilier à usage d’habitation sis sur la commune de [Localité 6] à l’adresse [Adresse 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] lieudit “[Adresse 5]” d’une surface de 3 ares et 72 centiares,

DÉBOUTE Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] de leur demande de réduire le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente du 29 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] à régler à Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] la somme de 22.100 € au titre de la clause pénale prévue en page 12 du compromis de vente du 29 novembre 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] de leur demande de condamner Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] de leur régler au titre des dépens, la somme de 75,64 € correspondant au coût de la sommation par voie de commissaire du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] au paiement des entiers dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] de leur demande de condamnation de Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [B] et Madame [E] [N] épouse [B] à régler à Monsieur [X] [I] et Madame [Q] [A] épouse [I] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La Présidente