TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/07465 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBS

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. NETJA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-yves BOURTHOUMIEU de la SELARL PENAFIEL & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0585

DÉFENDERESSES

Madame [A] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Maryse DIOCOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1919

S.A.S. PIERRE ET GESTION
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0963

Décision du 17 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/07465 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente

assistées de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2026, tenue en audience publique devant Madame Claire BERGER et Madame Eva GIUDICELLI, en formation double juges rapporteurs, Madame Claire BERGER a été entendue en son rapport, puis, avoir avoir entendu les conseils de parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Mme [A] [I] est propriétaire d’un immeuble de rapport sis [Adresse 4] à [Localité 5], dont elle avait confié la gestion locative à la société PIERRE ET GESTION en vertu d’un contrat de mandat de gestion immobilière et de location n° 1392 en date du 3 juin 2014.

Mme [I] a confié la vente de plusieurs des lots de l’immeuble à la société [Adresse 5].

Par acte authentique de vente en date du 23 février 2022, Mme [I] a cédé, au prix de 2 400 000 euros, neuf lots de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à la SARL NETJA, dont le lot n° 1 constitué d’un local commercial loué au profit de M. [E] [G] en vertu d’un bail commercial. Cette vente avait été précédée d’une promesse unilatérale de vente établie par acte notarié du 3 décembre 2021.

Le 9 décembre 2021, Mme [I] informait la société PIERRE ET GESTION de sa volonté de résilier le mandat de gestion avec effet au 5 mai 2022.

Les 9 mai et 9 juin 2022, un congé avec offre de renouvellement était signifié par la société NETJA aux preneurs du lots n°1, à effet du 13 décembre 2022, moyennant le versement d’un loyer annuel de 18 100 euros HT.

Le 25 octobre 2022, la société NETJA leur notifiait un mémoire pour voir fixer le loyer à la somme annuelle de 18 100 euros HT.

Expliquant avoir pris connaissance en janvier 2023 d’un congé avec offre de renouvellement signifié par Mme [I] au preneur du lot n°1 et d’un avenant de renouvellement signé par la venderesse le 21 décembre 2018 à effet du 1er décembre 2018, la société NETJA a fait assigner, par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, Mme [A] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’indemnisation des préjudices résultant selon elle de manquements à ses obligations contractuelles et notamment à son obligation de délivrance conforme.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, Mme [A] [I] a fait assigner la société PIERRE ET GESTION en intervention forcée aux fins de la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2025, la société NETJA demande au tribunal de :

« Vu les articles 1112-1, 1231-1, 1231-2, 1602, 1603 et 1604 et 1991 et suivants du Code Civil ;
Vu les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, notamment les articles L145-9 et L145-
34 du même code ;
Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,
(…)

JUGER que Madame [I] a manqué à son obligation contractuelle d’information à l’égard de la société NETJA,

JUGER que Madame [I] a manqué à son obligation contractuelle de délivrance conforme du lot n°1 inclus dans l’ensemble immobilier qu’elle a vendu à la société NETJA,

JUGER que les manquements contractuels imputables à Madame [I] ont causé un préjudice à la société NETJA, à hauteur de de 137.000,00€ (cent trente sept mille euros),

JUGER que les manquements imputés par Madame [I] à la société PIERRE ET GESTION
ont également concouru au préjudice causé à la société NETJA,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Madame [I] et la société PIERRE ET GESTION à payer à la société NETJA la somme de 137.000,00€ (cent trente sept mille euros) en réparation du préjudice causé à la société NETJA, augmentée des intérêts légaux à compter du 31 janvier 2023, date de la mise en demeure,

CONDAMNER in solidum Madame [I] et la société PIERRE ET GESTION à payer à la société NETJA une somme de 15.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction pour ceux la concernant au bénéfice de la SELARL PENAFIEL & Associé conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER Madame [I] et la société PIERRE ET GESTION de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions à l’encontre de la société NETJA,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »  
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 avril 2025, Mme [A] [I] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1112-1, 1228 et 1231-1, les articles 1602 à 1604 ainsi que les articles 1991 et
suivant du Code civil,
Vu les articles 325 et 331 du Code de procédure civile,
(…)
A TITRE PRINCIPAL
Juger que la société NETJA ne démontre pas l’existence des fautes de Madame [A] [I] alléguées ;
Subsidiairement, juger que la société NETJA n’apporte aucune preuve ni des préjudices allégués ni de l’existence d’un lien de causalité ;
Subsidiairement, encore, juger, si la réalité des préjudices était reconnue, que la société NETJA a concouru elle-même à la réalisation de son préjudice ;

En conséquence,

Débouter la société NETJA de toutes ses demandes, fins et conclusions;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE, SUR LA GARANTIE DE LA SOCIETE PIERRE ET GESTION si, par extraordinaire, le Tribunal condamnait Madame [I] au paiement d’une somme quelconque au profit de la société NETJA :

Recevoir Madame [A] [I] en son action

Juger Madame [A] [I] recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée de la société PIERRE ET GESTION ;

Juger que la société PIERRE ET GESTION sera tenue de relever et de garantir Madame [A] [I] de toutes les condamnations, à quelque titre que ce soit, qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société NETJA ;

Condamner la société PIERRE ET GESTION à relever et garantir Madame [A] [I] de toutes les condamnations, à quelque titre que ce soit, qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société NETJA ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner la société PIERRE ET GESTION à verser à Madame [A] [I] la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral

Condamner in solidum la société NETJA et la société PIERRE ET GESTION à verser à Madame [A] [I] la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner in solidum la société NETJA et la société PIERRE ET GESTION aux dépens, que Maître Maryse DIOCOS pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699
du CPC

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à l’encontre de Madame [A] [I], à titre subsidiaire, ordonner à l’encontre de la société NETJA et de la société PIERRE ET GESTION, la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations

Ordonner l’exécution provisoire à l’encontre de la société NETJA et la société PIERRE ET GESTION. »  

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juin 2025, la société PIERRE et GESTION demande au tribunal de :

« Vu les articles 1991 et 1992 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
– Débouter Madame [I] et la SARL NETJA de l’ensemble de leurs demandes, fi ns et conclusions dirigées contre la société PIERRE ET GESTION
– Condamner in solidum Madame [I] et la SARL NETJA à régler à la société PIERRE ET GESTION la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile
– Condamner in solidum Madame [I] et la SARL NETJA aux entiers dépens de l’instance
– Ecarter l’exécution provisoire ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.
A l’audience du 4 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de Mme [A] [I]
La société NETJA, sur le fondement des articles 1112-1, 1602 à 1604 du code civil, reproche à la venderesse d’avoir manqué à son obligation précontractuelle d’information et à son obligation de délivrance conforme en ne déclarant pas la situation locative réelle du lot n°1 vendu, correspondant au local commercial en rez-de-chaussée donné à bail à M. [G]. Elle lui reproche en particulier de ne pas l’avoir informée de la délivrance à ce dernier d’un congé avec offre de renouvellement le 17 mai 2018 à effet du 30 novembre 2018 et de la conclusion d’un avenant de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à effet du 1er décembre 2018, moyennant un loyer de 12 620 euros HT, signé personnellement par Mme [I] le 21 décembre 2018. Elle soutient que l’acte de vente du 23 février 2022 stipulait au contraire que ce lot serait assorti d’un bail commercial en situation de tacite reconduction ayant dépassé une durée de 12 ans, de sorte qu’il pouvait faire l’objet d’un renouvellement moyennant un loyer révisé à une valeur locative déplafonnée, soulignant que la situation locative du lot litigieux avait été érigée en condition déterminante de la promesse unilatérale de vente.

En réponse à l’argumentation de la venderesse, elle rappelle que cette dernière est responsable à son égard des agissements de sa mandataire, ce d’autant qu’elle a personnellement signé les actes omis de la promesse unilatérale de vente et de l’acte de vente. Pour cette même raison, elle fait valoir que cette dernière ne peut raisonnablement tenter d’échapper à sa responsabilité en se fondant sur la cause étrangère ou la force majeure. Par ailleurs, elle estime n’avoir commis aucune faute et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir déduit du montant du loyer actualisé au 22 février 2022 l’existence d’un renouvellement dans l’intervalle. De même, elle fait valoir qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait apparaître à l’acte authentique de vente le projet de déplafonnement du loyer, ce alors que la situation locative du bien avait été clairement identifiée tant à la promesse unilatérale de vente qu’à l’acte de cession.

La société NETJA fait valoir que le préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance ne constitue pas une perte de chance d’acquérir à d’autres conditions mais l’indemnisation de la moindre valeur de la chose livrée par rapport à ce qui avait été contractuellement convenu. Elle expose que les conditions réelles de renouvellement du bail du lot n°1 litigieux entraînent un déficit immédiat et durable des revenus escomptés au titre du loyer du bail commercial, engendrant une perte de valeur du bien en cause dont elle réclame indemnisation.

Rappelant qu’en application des dispositions du 3ème alinéa de l’article L145-34, le principe du plafonnement du bail commercial renouvelé est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail considéré excède 12 ans, elle évalue son préjudice résultant de la perte de valeur vénale du bien à la somme de 137 000 euros, correspondant à la perte de revenus locatifs résultant de la non-conformité du bien vendu à laquelle elle applique un taux de capitalisation de 4% qu’elle présente comme étant la moyenne basse des comparables.

Pour s’opposer à cette demande, Mme [I] fait tout d’abord valoir qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information et n’a nullement cherché à dissimuler la situation locative du bien litigieux puisqu’elle avait communiqué à l’agence immobilière en charge de la vente ses codes et identifiants d’accès à son espace client MYORALIA .FR, la plate-forme de la société PIERRE & GESTION dénommée ORALIA, en charge de la gestion de son portefeuille immobilier et locatif suivant mandat toujours effectif au jour de la conclusion tant de la promesse unilatérale de vente que de la vente. Elle soutient qu’elle ignorait que les éléments relatifs à l’acte de renouvellement du bail du 21 décembre 2018 et le congé avec offre renouvellement du 17 mai 2018 n’y figuraient pas et qu’elle n’avait aucune raison de penser que les éléments fournis par son mandataire professionnel au notaire dans le cadre de la vente étaient incomplets, estimant qu’il appartenait à son mandataire de l’avertir de l’incomplétude des informations relatives à la situation locative du lot n°1 dans le cadre des échanges entourant la vente. Elle soutient que le fait d’avoir signé l’acte de renouvellement du bail commercial du 21 décembre 2018 ne permet pas d’affirmer qu’elle avait nécessairement connaissance de l’information liée au renouvellement du bail pour ce lot, alors qu’elle en avait confié la gestion à un professionnel et compte tenu de l’étendue de son patrimoine. Elle estime quant à elle avoir été trompée par la société ORALIA qu’elle affirme être responsable du manquement reproché par la demanderesse.

Elle conteste ensuite avoir manqué à son obligation de délivrance conforme, ayant mis en œuvre tous les moyens nécessaires à la réalisation de son engagement contractuel. Sur ce point, elle fait valoir que ni la promesse, ni l’acte de vente ne portait mention du prétendu objectif poursuivi par la société NETJA d’acquérir le lot n°1 litigieux en raison d’une situation de tacite prolongation du bail, ni qu’elle entendait s’en prévaloir et escomptait appliquer un déplafonnement du loyer. Elle souligne à cet égard qu’au moment de l’acceptation de l’offre d’achat et de la rédaction des projets de promesse, le locataire avait encore la possibilité de solliciter le renouvellement du bail jusqu’au 30 novembre 2021, de sorte que la société acquéreuse ne démontre pas que le prétendu résultat escompté aurait constitué une information que la venderesse aurait du savoir être déterminante de son consentement.

Elle fait encore valoir pour contester toute responsabilité de sa part que l’incomplétude de son dossier sur l’espace client [N] comme la carence de son mandataire à l’alerter, dans le cadre de leurs échanges en vue de la vente, sur cette incomplétude, constituent une cause étrangère et une force majeure, cet espace étant alimenté et géré par son mandataire la société ORALIA. Elle estime en outre que le refus d’ORALIA de relire l’acte de vente constitue également une cause étrangère et un cas de force majeure. Sur le fondement des dispositions de l’article 1218 du code civil, elle estime ainsi être exonérée de toute responsabilité et souligne sa bonne foi et sa loyauté à l’égard de la société NETJA. Enfin, elle fait valoir que la société NETJA ne pouvait ignorer, compte tenu de l’augmentation du montant du loyer fin 2018, le renouvellement du bail et aurait dû s’informer plus avant sur ce point, en sa qualité d’acquéreur professionnel normalement diligent.

Sur le préjudice, Mme [I] soutient que la société NETJA ne justifie d’aucun préjudice certain et réel, ni d’un lien de causalité entre les fautes et préjudices allégués. S’agissant de la perte de revenu annuel prétendument escompté par l’acquéreur, elle fait valoir que l’expertise produite n’est pas contradictoire et que le prix de loyer déplafonné avancé par la société NETJA n’a pas été fixé par le tribunal judiciaire après expertise judiciaire, de sorte qu’il ne peut être retenu. Elle estime qu’en invoquant une perte de valeur vénale en se référant à la perte de revenu escompté, la société NETJA se prévaut en réalité d’une perte de chance d’obtenir un avantage que lui aurait procuré la chance si elle s’était réalisée, préjudice non admis par la jurisprudence. Elle conteste également le calcul présenté par la société NETJA pour évaluer son préjudice, dans la mesure où la valeur du loyer déplafonné est contestable et que le taux de capitalisation n’a pas été calculé à partir de la valeur vénale réelle du bien et constitue un pourcentage présenté comme étant une moyenne basse des taux de capitalisation mais qui n’est pas justifié.

Sur ce,

A titre liminaire, le tribunal observe que si la société NETJA recherche la responsabilité de Mme [I] sur le fondement de manquements, d’une part, à son obligation précontractuelle d’information au visa de l’article 1112-1 du code civil, et, d’autre part, à son obligation contractuelle de délivrance conforme sur le fondement des dispositions de l’article 1604 du code civil, elle ne réclame cependant que la réparation d’un préjudice résultant du défaut de délivrance conforme, à savoir, l’indemnisation de la perte de valeur du bien vendu, et non la réparation d’un éventuel préjudice résultant d’une perte de chance, seul préjudice résultant d’un manquement à une obligation d’information. Le préjudice dont il est réclamé indemnisation étant sans lien avec le préjudice indemnisable au titre du défaut d’information, ce moyen ne sera pas examiné, étant inopérant.

Aux termes de l’article 1604 du même code : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

En application de ces dispositions, il est constant que constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance la non-conformité de cette chose aux spécifications contractuelles.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité contractuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
L’article 1231-2 du code civil précise que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

L’article 1218 du même code dispose qu’« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

* Sur le manquement contractuel reproché à Mme [I]

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente en date du 23 février 2022, la venderesse a déclaré, en page 17 et 18, s’agissant de la situation locative du lot n°1 que « SITUATION LOCATIVE- Situation locative de la partie des biens vendue occupée

Le VENDEUR déclare que les biens objets des présentes sont actuellement loués, dans les conditions décrites dans l’état locatif demeuré ci-annexé.
(Annexe n° 16 : ETAT LOCATIF)

L’ACQUEREUR déclare avoir une parfaite connaissance de cette situation locative et dispense expressément le Notaire soussigné de rapporter aux présentes les stipulations des Baux, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle, connaissance prise desdits Baux, copie de ces documents lui ayant été transmis par le VENDEUR.
(…)
Le VENDEUR déclare et garantit :
– Que l’Immeuble est loué en vertu des Baux, conformément à ce qui est indiqué dans l’État Locatif ;
(…)
– qu’en dehors des Baux et avenants ci-dessus visés, il n’a pris aucun engagement particulier vis-à-vis des Locataires ;
– qu’il ne lui a pas été délivré de congé ; (…) »

S’agissant spécifiquement du lot n°1, objet du présent litige, il était prévu ce qui suit en page 7 « USAGE DU BIEN Concernant les lots numéros 1, 2 et 3 :
Le VENDEUR déclare et garantit que les lots numéros 1, 2 et 3 sont actuellement à usage commercial.
L’ACQUEREUR entend conserver cet usage.
Sont demeurées annexées aux présentes les pièces suivantes : Copie des baux en cours. […] »

En outre, il était précisé en page 8 de l’acte authentique de vente que :
« Le lot numéro 1 est actuellement loué au profit de Monsieur [E] [G] pour un usage commercial aux termes d’une cession de bail en date du 14 janvier 1981 du bail initial en date du 11 juillet 1980 établi conformément à la loi du 1er septembre 1948 pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er avril 1980. Un renouvellement dudit bail a été régularisé les 20 novembre 2003 et 12 juillet 2010. Un avenant concernant le prix du loyer et le montant du dépôt de garantie a été régularisé le 23 janvier 2013 et le 2 décembre

2015. Le loyer annuel hors charges et taxes est actuellement de douze mille six cent vingt euros et vingt-huit centimes (12 620,28 eur). Le loyer est convenu payable trimestriellement. »

Il ressort des pièces produites et n’est au demeurant pas contesté que ne figuraient pas, dans l’état locatif et les annexes de l’acte de vente, le congé avec offre de renouvellement du 17 mai 2018 ni l’acte de renouvellement du bail du 21 décembre 2018 signés par Mme [I] et le preneur à bail du lot litigieux.

Ainsi, quand bien même la situation de tacite prolongation du bail n’a pas été érigée en condition déterminante de son acquisition par la société NETJA dans l’acte de vente, force est de constater que l’acte authentique contient des déclarations erronées de la venderesse, à raison de leur incomplétude, quant à la situation locative réelle du lot n°1 vendu.

Il en résulte une non-conformité de la chose effectivement livrée à celle qu’elle s’était engagée à livrer et un manquement de Mme [I] à son obligation de délivrance, peu important à cet égard qu’elle ait été de bonne foi et n’ait pas sciemment cherché à dissimuler la situation locative réelle du lot vendu.

A cet égard, contrairement à ce que soutient Mme [I], le renouvellement du bail ne pouvait se déduire du montant du loyer appliqué au preneur en 2018 et il ne saurait être valablement reproché à l’acquéreur de ne pas avoir entrepris de plus amples recherches sur la situation locative réelle du lot en cause, alors qu’aucun des documents contractuels (promesse et acte authentique de vente) ne mentionnaient le renouvellement de bail opéré en 2018.

En outre, Mme [I], qui a personnellement signé la promesse unilatérale de vente, l’acte de vente contenant les mentions erronées, mais également l’avenant de renouvellement du bail commercial du 21 décembre 2018, ne peut prétendre que l’incomplétude des informations mises à disposition par son gestionnaire de biens sur la plate-forme [N] et l’erreur qui en a résulté dans l’acte de vente échappaient à son contrôle et lui étaient irrésistibles au sens des dispositions de l’article 1218 du code civil. A cet égard, en sa qualité de venderesse signataire de l’acte de vente, il lui appartenait de vérifier les mentions sur l’état locatif du lot objet de la vente, le fait qu’elle ait confié la gestion de son patrimoine à un mandataire professionnel, qui au demeurant n’est pas intervenu à la vente, ne pouvant l’exonérer de sa responsabilité contractuelle personnelle vis à vis de l’acquéreur.

Enfin, elle ne peut raisonnablement soutenir qu’elle n’avait pas connaissance du congé et de l’avenant de renouvellement du bail commercial qu’elle a personnellement signés en 2018 compte tenu de cette délégation et de l’importance de son patrimoine.

* Sur le préjudice

En application des dispositions des articles 1604 et 1131-2 du code civil précités, il est constant que le préjudice résultant d’un défaut de délivrance conforme consiste en la réparation de la perte de valeur du bien livré par rapport à celle convenue.

S’il est exact que l’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier qui fait l’objet d’un bail commercial doit intégrer son rendement locatif, la valeur vénale du bien ne se confond cependant pas avec son rendement locatif.

La société NETJA réclame en réparation du préjudice subi la somme de 137 000 euros correspondant selon elle à la perte de valeur du bien livré par rapport à celle convenue, suivant le calcul suivant : (Loyer déplafonné – Loyer en vigueur) /Taux de capitalisation = Préjudice.

Elle se fonde pour ce faire sur un rapport d’expertise amiable réalisé en 2022 pour les nécessités de la révision du loyer qu’elle espérait mettre en œuvre pour le lot n°1 acquis auprès de Mme [I].

Toutefois, force est de constater que les éléments produits au soutien de sa demande indemnitaire sont insuffisants pour établir la perte de valeur vénale du lot n°1 litigieux résultant de la délivrance non conforme subie.

A cet égard, le calcul qu’elle présente pour aboutir à l’évaluation de son préjudice ne permet pas de calculer la perte de valeur vénale du bien livré par rapport à celle convenue, mais correspond plutôt à l’évaluation de la perte de rendement locatif par rapport à celui qu’elle prétend avoir escompté lors de l’acquisition du lot.

En outre, il y a lieu de relever que la société NETJA a acquis neuf lots auprès de Mme [I] et que lorsqu’elle a formulé son offre d’acquisition, qui a été acceptée par la venderesse le 1er octobre 2021, elle avait proposé un prix d’achat de 2 400 000 euros pour l’ensemble, sans que ne soit précisée la valeur vénale de chaque lot. Or, à cette date, il n’était pas acquis que le bail commercial du lot n°1 litigieux avait atteint le seuil de douze années en tacite prolongation et il existait un aléa quant au fait que le preneur en sollicite le renouvellement dans le délai.

Dès lors, la société NETJA ne démontre pas que le prix offert pour l’acquisition de l’ensemble des lots aurait été fixé en tenant compte, pour le lot n°1, d’un local commercial soumis à un déplafonnement de son loyer commercial.

Ainsi, la société NETJA ne justifie pas de la réalité du préjudice allégué résultant de l’absence de délivrance conforme du lot n°1, et à le supposer même avéré, n’apporte pas les éléments permettant de le chiffrer, la valeur vénale réelle ou encore celle convenue du lot n°1 litigieux ne pouvant être fixée au regard de ses seuls revenus locatifs (réels et escomptés).

Dans ces conditions, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre Mme [I]. 

Sur la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION à l’égard de la société NETJA

Compte tenu de l’absence de justification par la société NETJA de la réalité de son préjudice et sans qu’il soit utile d’entrer plus avant dans la discussion sur la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION, la société NETJA ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire contre cette dernière.

Sur la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION à l’égard de Mme [I]

Mme [I] réclame la condamnation de la société PIERRE ET GESTION à lui verser la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle déclare avoir subi résultant de la mise en cause de sa bonne foi par la société NETJA dans le cadre de la présente procédure du fait des carences de la société PIERRE ET GESTION. Elle reproche à son mandataire, à qui elle avait confié la gestion de ses intérêts depuis plus de 37 ans, d’avoir fait preuve de mauvaise foi à son encontre en déniant sa responsabilité dans le cadre de la présente procédure  et en refusant lors de la vente de vérifier la situation locative du lot n°1 dans l’acte de vente. Elle estime en outre que la société PIERRE ET GESTION a fait preuve dans le cadre de la présente procédure d’une mauvaise foi, voire de malveillance, dépassant le cadre normal des droits de la défense.

La société PIERRE ET GESTION conclut au débouté de cette demande, soulignant n’avoir commis aucune faute. Elle expose que n’étant pas intervenue à la vente, elle n’est pas responsable de l’absence de remise de la totalité des pièces afférentes à la situation locative du lot n°1, soulignant à cet égard n’avoir jamais été sollicitée par l’agent immobilier en charge de la vente et avoir transmis au notaire tous les éléments qui lui avaient été demandés, parmi lesquels n’apparaissaient pas l’historique des baux, congés et avenants.

Elle estime qu’il appartenait soit à Mme [I], soit à l’agence immobilière chargée de la vente de lui demander tous les documents relatifs à la situation locative du bien ce qu’elles n’ont pas fait. Elle soutient par ailleurs qu’elle n’est pas responsable du contenu de l’extranet géré par une autre société, la société ORALIA PARTENAIRES, et qu’aucune obligation contractuelle ne lui imposait de verser sur cette interface l’ensemble des documents administratifs et comptables afférents aux lots confiés à sa gestion.

Enfin, elle fait valoir que son refus de relire l’acte de vente n’est pas fautif dès lors qu’elle n’avait pas été chargée de ladite vente par Mme [I] et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir relevé l’absence de mention du congé et de l’avenant de 2018 dans le listing transmis par le notaire alors qu’elle a simplement répondu à la demande de ce dernier qui sollicitait la transmission d’un certain nombres de pièces et qu’il ne lui appartenait pas de s’interroger sur la complétude de ce listing.

Elle soutient par ailleurs que Mme [I] n’explique pas en quoi consisterait son préjudice moral.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »  
  
En application de ces dispositions, pour que la responsabilité contractuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.       
En l’espèce, il est constant que Mme [I] n’avait pas chargé la société PIERRE ET GESTION de la mise en vente de ses biens et que cette dernière n’est pas intervenue à la vente du lot n°1 litigieux, se contentant, en sa qualité de gestionnaire des biens de la venderesse, de répondre aux sollicitations de cette dernière et de son notaire dans le cadre de la vente.

A cet égard, il ne saurait être reproché à la société PIERRE ET GESTION d’avoir refusé de procéder à la relecture du projet d’acte de vente tel qu’elle y était invitée par le notaire, cette relecture ne relevant pas de sa mission de mandataire chargée de la gestion locative des biens vendus. En outre, il apparait que la société PIERRE ET GESTION a répondu aux autres sollicitations du notaire en transmettant les pièces qu’il sollicitait, sans qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir alerté Mme [I] et son notaire sur l’incomplétude des pièces relatives à la situation locative du lot n°1 alors qu’il ne lui était pas demandé de vérifier ce listing mais simplement de communiquer les pièces énumérées.

Par ailleurs, s’il est indéniable que le site extranet géré par la société ORALIA était incomplet s’agissant des documents relatifs à la situation locative du lot n°1 objet de la vente, il n’est cependant pas démontré par Mme [I] que la société PIERRE ET GESTION était contractuellement tenue, en vertu du mandat de gestion immobilière et de location la liant à Mme [I], de verser sur ledit site l’ensemble des pièces administratives, juridiques ou comptables afférentes aux lots gérés par ses soins et d’assurer la complétude de cet extranet, contrairement à l’obligation qui pèse sur les syndics de copropriété à l’égard des lots confiés à leur gestion en cette qualité.

Ainsi, il n’est pas démontré une faute de la part de la société PIERRE ET GESTION dans l’exécution de son mandat.

Enfin, il n’est pas démontré que la société PIERRE ET GESTION a fait preuve de mauvaise foi, voire d’un abus dans la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente instance et qu’elle aurait ainsi commis une faute en se défendant de nature à engager sa responsabilité.

Dès lors, étant souligné que Mme [I] ne justifie guère plus de la réalité du préjudice moral allégué, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société PIERRE ET GESTION.

Décision du 17 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/07465 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBS

Sur les mesures accessoires

La société NETJA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens au profit de Maître Maryse DIOCOS, avocat, sera ordonnée.

L’équité justifie en outre de condamner la société NETJA à payer à Mme [A] [I] et à la société PIERRE ET GESTION, la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée, sans qu’il n’y ait lieu au cas d’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette la demande de la société NETJA tendant à la condamnation in solidum de Mme [A] [I] et de la société PIERRE ET GESTION à lui verser la somme de 137 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, en réparation du préjudice résultant de la délivrance non-conforme du lot n° 1 sis [Adresse 4] à [Localité 1] acquis le 23 février 2022 ;

Rejette la demande de Mme [A] [I] tendant à la condamnation de la société PIERRE ET GESTION à lui verser la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société NETJA aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Maryse DIOCOS, avocat ;

Condamne la société NETJA à payer à Mme [A] [I] et à la société PIERRE ET GESTION la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par société NETJA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

La Greffière La Présidente