TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me CORDIER (P0078)
Me DUMAINE MARTIN (D0062)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 25/06308 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7PZG

N° MINUTE : 6

Assignation du :
08 Avril 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. GCA SUPPLY PACKING (RCS de [Localité 1] n°352 533 921)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Maxime CORDIER de la SCP SCHMILL & LOMBREZ, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0078

DÉFENDERESSE

S.C.I. ISAR 55 (RCS de [Localité 1] n°537 414 054)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/06308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PZG

Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 03 juin 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2012, la SCI ISAR 55 a donné à bail commercial à la société SOFLOG-TELIS, devenue société GCA SUPPLY PACKING, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013, des locaux à usage de bureaux et 21 places de parking au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à Asnières (92600), moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 173.639,60 euros en principal (dont 155.189,60 euros au titre des bureaux et 18.450 euros pour les places de parking), payable trimestriellement et d’avance.

Par avenant n°1 en date du 17 mars 2014, la SCI ISAR 55 a donné à bail à la société GCA SUPPLY PACKING trois emplacements de parking supplémentaires, et le loyer annuel a été consécutivement porté, à compter du 24 mars 2014, à la somme totale de 173.182,08 euros en principal.

Par avenant n°2 en date du 19 septembre 2018, les parties ont modifié les modalités de congé ouvertes au preneur, lui offrant la faculté de donner congé à tout moment à compter du 1er janvier 2019 sous différentes conditions, dont le respect d’un préavis de six mois.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2021, la société GCA SUPPLY PACKING a fait délivrer à la SCI ISAR 55 un congé des lieux loués à effet du 31 décembre 2021.

L’état des lieux de sortie a été établi selon procès-verbal dressé le 03 janvier 2022 par voie d’huissier, en présence des deux parties, date à laquelle les locaux ont été restitués par la société GCA SUPPLY PACKING.

Par lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 29 novembre 2023, la société GCA SUPPLY PACKING a demandé au gestionnaire de bien de la SCI ISAR 55 de lui restituer, dans un délai de huit jours, les sommes détenues au titre du dépôt de garantie, respectivement acquittées à hauteur de 46.178,37 euros lors de la signature du bail et de 231,52 euros suite à la conclusion de l’avenant n°1. Cette demande a été réitérée par la voie de son conseil, selon mise en demeure du 22 février 2024.

Par courrier recommandé d’avocat en date du 12 novembre 2024, la société GCA SUPPLY PACKING a ensuite mis en demeure la SCI ISAR 55 de lui restituer la somme totale de 53.745,91 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué (46.409,89 euros), et à un avoir émis à son profit (7.336,91 euros).

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/06308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PZG

C’est dans ce contexte que la société GCA SUPPLY PACKING a fait assigner la SCI ISAR 55 devant le tribunal judiciaire de Paris le 08 avril 2025 aux fins essentiellement de restitution du dépôt de garantie augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023, de remboursement du montant de l’avoir émis au titre d’un trop-perçu par son ancienne bailleresse majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024, et de paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, la société GCA SUPPLY PACKING demande au tribunal, de :

DECLARER que la SCI ISAR 55 a manqué à ses obligations contractuelles en ne restituant pas le dépôt de garantie d’un montant de 46.409,89 euros suite à la restitution des locaux par la société GCA SUPPLY PACKING,

DECLARER que la SCI ISAR 55 a reconnu être tenue à la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie par courriel de son mandataire du 24 janvier 2025,

DECLARER que la SCI ISAR 55 a manqué à ses obligations contractuelles en ne restituant pas le trop-perçu d’un montant de 7.336,91 euros dont elle a bénéficié, suite à un virement qu’elle n’a pas pris en considération,

Par conséquent,

REJETER l’ensemble des conclusions, fins et moyens de la SCI ISAR 55,

CONDAMNER la SCI ISAR 55 à payer au profit de la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 46.409,89 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure de payer du 23 novembre 2023,

CONDAMNER la SCI ISAR 55 à payer au profit de la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 7.336,91 euros au titre de la restitution du trop-perçu, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 12 novembre 2024,

CONDAMNER la SCI ISAR 55 à payer au profit de la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la SCI ISAR 55 à payer au profit de la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI ISAR 55 aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, la société GCA SUPPLY PACKING fait valoir que la SCI ISAR 55 est tenue de lui restituer la somme détenue au titre du dépôt de garantie compte tenu de la remise des locaux en parfait état le 31 décembre 2021, ainsi que de la reconnaissance par l’ancienne bailleresse du principe et du quantum de sa créance à ce titre. Selon elle, la défenderesse a manqué, depuis quatre ans, à son obligation contractuelle en s’abstenant de lui rembourser la somme de 46.409,89 euros.

Elle réfute les dégradations qui lui sont imputées par la SCI ISAR 55 pour justifier de la rétention de cette somme, dont elle échoue à démontrer la réalité. Elle souligne la mauvaise foi de son ancienne bailleresse, qui se contente d’invoquer l’état des lieux de sortie sans procéder à une quelconque comparaison avec les états des lieux d’entrée, ni distinguer les deux halls composant les locaux. Elle relève que l’état des lieux d’entrée du hall 3 n’est pas produit. Elle soutient qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que les locaux ont été restitués conformément à leur état au moment de leur délivrance, c’est-à-dire en état d’usage, et que les dégradations invoquées ne lui sont pas imputables. Elle ajoute, que compte tenu de la durée de son occupation des locaux, durant près de onze années, les dégradations constatées lors de la restitution des locaux résultent de la vétusté, laquelle est à la charge de la bailleresse. Elle insiste sur le fait que celle-ci ne justifie nullement du préjudice subi du fait des dégradations locatives alléguées, et qu’elle a attendu plus de quatre ans après la restitution des locaux pour faire établir des devis qui ne sont pas communiqués dans la procédure.

Elle affirme aussi que la SCI ISAR 55 reste lui devoir, après analyse du décompte des sommes facturées et acquittées une somme de 7.336,91 euros. Elle explique qu’un virement opéré par ses soins à hauteur de 32.134,35 euros n’a pas été pris en considération, ce qui a été reconnu par le gestionnaire de la bailleresse. Elle déclare que la SCI ISAR 55 a engagé sa responsabilité en conservant le trop-perçu dudit virement, malgré une reconnaissance de sa dette d’un montant de 7.336,91 euros par son mandataire, dont elle est fondée à obtenir le paiement.

Enfin, elle considère que la SCI ISAR 55 doit être condamnée à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, puisqu’elle a conservé les sommes dont le paiement est poursuivi en dépit de ses multiples relances depuis près de trois ans.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 novembre 2025, la SCI ISAR 55 demande au tribunal de :

DEBOUTER la société GCA SUPPLY PACKING de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la société GCA SUPPLY PACKING de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTER la société GCA SUPPLY PACKING de sa demande de paiement d’un prétendu trop-perçu,

DEBOUTER la société GCA SUPPLY PACKING de sa demande de dommages-intérêts,

Sous réserves des devis à recevoir,
DIRE que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, la SCI ISAR 55,

CONDAMNER la GCA SUPPLY PACKING à verser à la SCI ISAR 55 la somme qui sera déterminée à réception des devis, quant aux dégradations locatives,

CONDAMNER la GCA SUPPLY PACKING au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens ».

Au visa des articles 1732, 1103 et 1231-1 du code civil, la SCI ISAR 55 oppose que l’absence de restitution du dépôt de garantie est justifiée en ce que la société GCA SUPPLY PACKING a manqué à son obligation contractuelle d’entretien, de réparation des locaux et de ses équipements, ainsi que de restitution des lieux en bon état de toutes réparations. Elle affirme que ceux-ci comportaient, lors de leur restitution de nombreuses dégradations qui n’existaient pas lors de leur prise à bail.

Elle soutient que la société GCA SUPPLY PACKING est présumée responsable des dégradations constatées et qu’il lui appartient de démontrer qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Elle ajoute qu’elle n’a pas à établir que les dépenses consécutives aux travaux de remise en état des locaux ont été engagées, lesdits travaux étant en cours de chiffrage. Elle demande reconventionnellement à se voir attribuer le dépôt de garantie en sa possession et que son ancienne locataire soit condamnée à prendre en charge le coût des travaux de remise en état à chiffrer.

Elle conteste aussi être redevable d’un quelconque trop-perçu d’un montant de 7.336,91 euros. Elle fait valoir que la demanderesse échoue à démontrer l’existence de la créance qu’elle invoque, se contentant de se constituer des preuves à elle-même.

Enfin, elle réfute toute résistance abusive considérant être fondée à se prévaloir du procès-verbal de constat dressé lors de la restitution des locaux et de la nécessité d’établir des devis qui permettront de faire les comptes entre les parties.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé exhaustif de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 03 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes tendant à voir « déclarer », formées par la société GCA SUPPLY PACKING dans le dispositif de ses conclusions, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais une redite des moyens invoqués, qui seront examinés dans le motifs du présent jugement.

Par ailleurs, il sera utilement rappelé que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail ayant lié les parties à compter du 1er janvier 2013, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations et des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Enfin, la bailleresse demandant à conserver le dépôt de garantie en réparation du préjudice occasionné résultant de la carence de la locataire dans ses obligations, et à être indemnisée du coût des travaux de remise en état, ses demandes reconventionnelles seront examinées avant les prétentions de la société GCA SUPPLY PACKING.

I-Sur les demandes de conservation par la SCI ISAR 55 du dépôt de garantie et de condamnation aux paiement des travaux de remise en état

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 dudit code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d’entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d’ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

La SCI ISAR 55 se prévaut des clauses du bail relatives à l’entretien et à la restitution des locaux, ainsi que de l’état des lieux de sortie pour conserver le dépôt de garantie en réparation du préjudice résultant de la carence de la demanderesse dans ses obligations d’entretien et réparations des locaux, et voir la demanderesse condamnée à lui payer le coût des travaux de remise en état.

L’article1.2 du bail, relatif à l’entretien et aux réparations, stipule que « Le « Preneur » entretiendra le « Bien loué » en parfait état pendant toute la durée du Bail et le rendra, à sa sortie, en bon état de réparations locatives ou de menu entretien.
Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa Clientèle. Seules les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur.
Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le « Bailleur », l’entretien complet, les réfections et les remplacements des fermetures (portes), de la plomberie, de la serrurerie, et de l’appareillage électrique, le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté. La vétusté et la force majeure restent à la charge exclusive du « Bailleur », en application des dispositions de l’article 1755 du Code civil ».

Par ailleurs, l’article 2.6 des conditions particulières précise, s’agissant de l’« Etat des lieux », « Les locaux, objet du présent bail, sont occupés par la Société SOFLOG-TELIS dans le cadre des baux précédents comme indiqué en préambule. Les parties, d’un commun accord, se dispensent d’établir un état des lieux d’entrée et annexent aux présentes les états des lieux contradictoires pour les locaux du hall 2 et les locaux du hall 3 réalisés le 4 mars 2011 ».

Les termes clairs et précis de ces clauses du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il en résulte que la société GCA SUPPLY PACKING devait restituer les locaux en bon état de réparations et d’entretien, sans avoir à supporter la vétusté puisque le bail la met expressément à la bailleresse.

L’état des lieux daté du 04 mars 2011, portant sur les bureaux situés au 4e étage dans le hall C (3) de l’immeuble fait état de locaux globalement en état d’usage, à l’exception d’une goulotte électrique verticale avec des prises non fixées, d’un système de calage manutention et stores « HS », de trous dans le plafond à la suite des dé-cloisonnages et modification de l’éclairage, de la peinture ou du papier peint usagés, d’un câble de chauffage non fixé, d’un cache joint abîmé, d’une bouche de ventilation « HS », outre des traces noirâtres autour de la ventilation au plafond du hall et dans le couloir.

Aucune pièce n’est en revanche versée quant à l’état des locaux de bureaux situés dans le hall B (2), réputés donc reçus en bon état.

Par ailleurs, l’analyse de deux procès-verbaux concordants dressés le 06 janvier 2023, par les huissiers des parties concernant l’état des lieux de sortie permettent de conclure que les locaux ont été rendus en état d’usage. Aux termes de ces constats, les locaux présentent dans leur globalité (hall B et C compris) des traces d’usure, de frottement, d’emprises de meubles sur les murs et les sols, quelques traces noires et de rayures sur les murs, quelques traces d’adhésif sur les surfaces, des éclats sur les parois, des percements sur certains plafonds et des trous de cheville non rebouchés sur une grande partie des parois des locaux. Il est également relevé dans le hall C (3) un cloisonnement fêlé dans un bureau à l’arrière de l’accueil, une vasque fissurée dans l’un des sanitaires pour hommes, un bloc de serrure endommagé sur la porte d’un bureau, et une grille de ventilation manquante dans l’un des bureaux. Aucun autre désordre n’est relevé par les huissiers.

Contrairement à ce que soutient la société GCA SUPPLY PACKING les locaux n’ont donc pas été restitués en parfait état de réparations et d’entretien les locaux, mais en état d’usage.

Nonobstant le fait que les traces d’usure, de dépose de meubles, d’éclats, les traces noires peuvent relever de la vétusté au vu de la durée d’occupation des locaux, il lui appartenait de procéder au remplacement du cloisonnement fêlé dans un bureau à l’arrière de l’accueil, de la grille de ventilation manquante dans l’un des bureaux, de la vasque fissurée dans l’un des sanitaires pour hommes et du le bloc de serrure endommagé sur la porte d’un bureau, ainsi que de reboucher les nombreux trous de chevilles sur les murs.

La société GCA SUPPLY PACKING est donc tenue de réparer le préjudice subi par la SCI ISAR 55 de ces chefs.

Selon l’article 1147 ancien devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, aux termes de l’article 1149 ancien devenu 1231-2 du même code et du le principe de réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1150 ancien devenu 1231-3 du même code ajoute que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

L’article 1151 ancien devenu 1231-4 du même code précise enfin que dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/06308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PZG

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour fonder son opposition à la restitution du dépôt de garantie, la SCI ISAR 55 doit donc établir l’existence et le quantum de son préjudice résultant directement du manquement de la société GCA SUPPLY PACKING à son obligation de restitution des locaux en bon état de réparations et d’entretien.

Or, malgré le temps écoulé depuis la restitution des locaux et la durée de la procédure, elle n’a pas produit de pièces pour caractériser le préjudice qu’elle invoque, se contentant d’affirmer qu’elle serait dans l’attente de l’établissement de devis portant sur les travaux de remise en état des locaux consécutifs à la carence de la demanderesse.

Le tribunal ne dispose donc d’aucun élément lui permettant d’apprécier la réalité de son préjudice et son quantum à la date où il statue, étant de surcroît relevé qu’elle ne chiffre pas sa demande reconventionnelle au titre des travaux de remise en état.

Par conséquent, la SCI ISAR 55 sera déboutée de ses demandes de conservation du dépôt de garantie et de condamnation au paiement des travaux réparatoires imputables à son ancienne locataire.

II- Sur la demande de condamnation de la SCI ISAR 55 au paiement de la somme de 46.409,89 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail ayant lié les parties, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1153 ancien devenu 1231-6 du même code dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

A l’appui de sa demande de restitution de la somme de 46.409,89 euros au titre du dépôt de garantie, la société GCA SUPPLY PACKING se prévaut des termes du bail et des mises en demeure réitérées adressées à son ancienne bailleresse.

L’article 2.7 des conditions particulières du bail, qui constitue la loi des parties, précise que le dépôt de garantie, fixé à trois mois de loyer en principal, doit être remboursé à la société GCA SUPPLY PACKING en fin de jouissance, après déduction de toutes sommes pouvant être dues en exécution du bail.

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/06308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PZG

Il résulte de ce qui précède que SCI ISAR 55 échoue à établir qu’elle serait créancière de la société GCA SUPPLY PACKING au titre de travaux de remise en état des locaux et qu’elle n’est donc pas fondée à conserver le dépôt de garantie en sa possession de ce chef.

En conséquence, le montant du dépôt de garantie revendiqué n’étant pas discuté par la SCI ISAR 55, celle-ci sera condamnée à payer à la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 46.409,89 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure produite.

III- Sur la demande de condamnation de la SCI ISAR 55 au paiement de la somme de 7.336,01 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024

L’article 1235 ancien devenu 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1376 ancien devenu 1302-1 du même code ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La mise en œuvre de l’action en répétition de l’indu impose au demandeur de justifier tant du fait du paiement que de son absence de justification.

Le locataire doit justifier du paiement des sommes indues dont il réclame la restitution.

En vertu de l’article 1354 ancien devenu 1383 du code civil, l’aveu qui est opposé à une partie est ou extrajudiciaire ou judiciaire.

Il est constant que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques et que le silence opposé à l’affirmation d’un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait.

Enfin, en application de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

A l’appui de sa demande de paiement du trop-perçu de 7.336,91 euros revendiqué, la demanderesse produit un courriel en date du 09 décembre 2024 adressé à son avocat par le gestionnaire de la SCI ISAR 55 faisant état d’un virement d’un montant de 32.134,65 euros effectué par la société GCA SUPPLY PACKING,dont il a accusé bonne réception.
Cet unique élément est insuffisant à caractériser une reconnaissance de dette en sa faveur à l’encontre de la SCI ISAR 55 ce, même si le gestionnaire a indiqué par courriel du 24 janvier suivant qu’il pensait qu’un virement lui parviendrait « dans les prochains jours », en l’absence de précision quant au montant du virement et à la nature des sommes concernées.

Par ailleurs, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, le tableau établi par la demanderesse ne permet pas davantage de caractériser la réalité de la créance d’un montant de 7.336,91 euros qu’elle invoque.

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/06308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PZG

Pour autant, il doit être tenu compte du fait que relevé du compte de la locataire établi par le gestionnaire de bien de la SCI ISAR 55 arrêté au 31 décembre 2023 mentionnait un solde débiteur de la somme totale de 23.670,92 euros, avant la prise en compte du virement susmentionné de 32.134,65 euros.

Il s’en déduit qu’après imputation au crédit de la somme virée de 32.134,65 euros, la société GCA SUPPLY PACKING justifie de la créance qu’elle invoque au titre du trop-perçu bien que la SCI ISAR 55, qui n’établit d’aucun autre arriéré locatif postérieur, le conteste.

Par ailleurs, en application de l’article 1153 ancien du code civil, la demanderesse est fondée à solliciter que la somme due soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée pour obtenir le paiement du trop-perçu litigieux, qu’elle produit.

Par conséquent, la SCI ISAR 55 sera condamnée à payer à la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 7.336,91 euros au titre d’un trop-perçu, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de sa mise en demeure.

IV- Sur la demande de condamnation de la SCI ISAR 55 au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable en vertu de l’article 1231 du code civil.

L’article 1231-2 de ce même code dispose en outre que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications détaillées dans les articles suivants.

En application de l’article 1353 du même code, il appartient au demandeur à une action en responsabilité contractuelle d’apporter la preuve de l’existence et du quantum du dommage dont il sollicite réparation.

Il est constant que l’octroi de dommages-intérêts est conditionné à la démonstration de l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à une de ses obligations.

En l’occurrence, si la résistance de la défenderesse au paiement des sommes mises à sa charges, malgré différentes mises en demeures, peut être considéré comme fautive, il doit être relevé que la demanderesse ne démontre aucun préjudice distinct de celui découlant du retard dans la perception des sommes allouées en vertu du bail ayant lié les parties, lequel est déjà compensé par les intérêts moratoires accordés.

Par conséquent, la société GCA SUPPLY PACKING sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

V- Sur les mesures accessoires

La SCI ISAR 55, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société GCA SUPPLY PACKING la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La SCI ISAR 55 sera donc condamnée à lui régler une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ISAR 55 à payer à la société GCA SUPPLY PACKING la somme 46.409,89 euros (quarante-six mille quatre cent neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SCI ISAR 55 à payer à la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 7.336,91 euros (sept mille trois cent trente-six euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre d’un trop-perçu, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024,

DEBOUTE la société GCA SUPPLY PACKING de sa demande de paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE la SCI ISAR 55 de sa demande de condamnation de la société GCA SUPPLY PACKING à lui payer une somme indéterminée au titre des réparations locatives,

DEBOUTE la SCI ISAR 55 de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SCI ISAR 55 à payer à la société GCA SUPPLY PACKING la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI ISAR 55 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ISAR 55 aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Elisette ALVES