Du 27 octobre 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/00553 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3OCE

[V] [F]

C/

[L] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 octobre 2026

JUGE : Mme Isabelle MARTINEZ

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Me Christine GIRERD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 30 juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous privé en date du 26 mars 2024 ayant pris effet le 2 avril 2024, Monsieur [V] [F] a donné à bail à Monsieur [L] [U], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le versement mensuel d’un loyer de 562 € et d’une provision sur charges de 14 €.

Suivant exploit de commissaire de justice délivré le 23 mai 2025, Monsieur [V] [F] a fait signifier Monsieur [L] [U], un commandement de payer les loyers et charges impayés d’un montant total en principal de 1.172,08 €.

Monsieur [L] [U] n’ayant pas déféré à l’injonction, Monsieur [V] [F] a, par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2026, fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de :

▸ JUGER recevable et bien fondée l’action diligentée à l’encontre de Monsieur [L] [U] ;

▸ ORDONNER la résiliation du contrat de bail sous seing privé du 26 mars 2024 à ses torts exclusifs ;

En conséquence,

▸ CONDAMNER Monsieur [L] [U] à lui verser la somme de 2.344,84 € au titre de l’arriéré de loyers et charges révisions incluses avec intérêts aux dates d’échéance à parfaire au jours du jugement ;

▸ Le CONDAMNER à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été perçus si le contrat de bail avait poursuivi ses effets avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à ce que ce dernier ait effectivement quitté les lieux loués ;

▸ ORDONNER l’expulsion de Monsieur [L] [U] à expulser des lieux de toute occupation personnelle et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens ;

▸ AUTORISER Monsieur [V] [F] à expulser des lieux Monsieur [L] [U] en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

▸ CONDAMNER Monsieur [L] [U] à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que la dénonciation du présent exploit au préfet de la GIRONDE sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 juillet 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [V] [F] maintient ses demandes initiales et actualise l’arriéré locatif à la somme de 3.789,27 €. Il explique que le locataire se maintient dans les lieux et procède à des règlements irréguliers depuis le mois de mars 2025.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine valant conclusions et à la note d’audience.

Bien que régulièrement cité devant la juridiction de céans, Monsieur [L] [U], n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire entendue publiquement, elle a été mise en délibéré à la date du 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile pose le principe que :  » Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée « .

La procédure sans représentation obligatoire devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale.

Aussi, dès lors que le défendeur n’est ni comparant, ni représenté devant le tribunal, celui-ci n’est saisi d’aucun moyen, d’aucune demande et statue au vu des seules pièces produites par le demandeur.

1/ Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation qui tend au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département, par courrier électronique, le 11 février 2026, soit dans le délai de six semaines avant la date de l’audience qui s’est tenue le 28 juillet 2026.

Monsieur [V] [F] justifie, également, avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 23 janvier 2026, le 27 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 9 février 2026.

L’action en résiliation du bail formée par Monsieur [V] [F] est, donc, recevable.

2/ Sur la régularité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation convenu entre les parties le 26 mars 2024 comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges dans le délai de six semaines après un commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice demeuré infructueux.

Un commandement de payer la somme de 1.172,08 € correspondant aux loyers et charges impayés au titre du contrat de bail arrêtés au 12 mai 2025, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [L] [U], le 23 mai 2025.

Il n’est pas contesté que ledit commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il est, donc, régulier.

Il est, en outre, établi au vu des éléments fournis que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 juillet 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 mars 2024 à compter du 5 juillet 2025.

Il s’ensuit que Monsieur [L] [U] est, désormais, occupant sans droit ni titre, le contrat de bail ayant été résilié par les conséquences de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans l’acte en son article VII de l’acte et visée dans le commandement de payer délivré au locataire défaillant.

Il convient, dès lors, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3/ Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 juillet 2025, Monsieur [L] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient, dès lors, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit à un montant de 586,21€.

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U] au paiement de cette indemnité à compter du 5 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

4/ Sur la demande en paiement de la dette locative :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :  » Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus  » ; l’article 1353 du code civil disposant qu' » Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est établi par les pièces produites par Monsieur [V] [F] (bail signé 26 mars 2024, commandement délivré le 23 mai 2025, décompte actualisé au jour de l’audience) que la locataire est redevable de la somme actualisée à un montant de 3.789,27 € au titre de l’arriéré locatif pour la période litigieuse.

Le principe et le montant de la dette locative n’étant pas contestés par Monsieur [L] [U] qui a fait le choix de ne pas comparaître à l’audience et qui ne fait, donc, valoir aucun moyen, Monsieur [V] [F], au vu des pièce produites, est fondé en sa demande.

En conséquence, Monsieur [L] [U] sera condamné au paiement des loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation actualisés au montant de 3.789,27 € selon décompte arrêté à la date du 28 juillet 2026 avec intérêts de droit au taux légal.

5/ Sur les demandes de fin de jugement :

5.1. Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose :  » La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie « .

Au cas présent, Monsieur [L] [U] succombant au principal, supportera, les dépens de la présente instance.

5.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que :  » Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation « .

En application de ces dispositions, Monsieur [L] [U] sera condamné à payer à Monsieur [V] [F], la somme de 250 €.

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* *

Enfin en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que la présente décision est décisoire à titre de provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que l’action diligentée par Monsieur [V] [F] à l’encontre de Monsieur [L] [U] est recevable ;

DIT que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 26 mars 2026 sont réunies à la date du 4 juillet 2025 à minuit ;

DIT que Monsieur [L] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment, par la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 586,21 € mensuels avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 3.789,27 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28 juillet 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à Monsieur [V] [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de 5 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à Monsieur [V] [F], la somme de 250 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que celui de la dénonciation du présent exploit au préfet de la GIRONDE ;

RAPPELLE que la présente décision est décisoire à titre de provision

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE
Des contentieux de la protection