REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00227 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HOZR

N° minute : 26/00325

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [H] [S] [N]
née le 10 Septembre 1988 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Septembre 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

copies délivrées le 15 OCTOBRE 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT
Madame [H] [S] [N]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 OCTOBRE 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 février 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] (devenu [Localité 3] HABITAT) a donné à bail à Mme [H] [N] un garage situé [Adresse 3] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 43,02 € provision sur charges incluse.

Par contrat du 23 avril 2025, [Localité 3] HABITAT a également donné à bail à Mme [H] [N] un logement situé au 3e étage, [Adresse 4] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 767,87 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires, le 18 décembre 2025 ; puis il a fait assigner Mme [H] [N] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 05 juin 2026 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 03 septembre 2026, [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
– de constater la résiliation de plein droit des baux du logement et du garage ;
– d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [H] [N], ainsi que tous occupants de son chef,
– de condamner Mme [H] [N] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,
– de condamner Mme [H] [N] à lui payer la somme de 12.172,16 € au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026.

GRAND BOURG HABITAT précise qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué et que la locataire ne règle que partiellement le montant du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée le 05 juin 2026 à domicile, Mme [H] [N] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail du logement conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 05 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

En premier lieu, il convient de préciser que si les baux du logement et du garage ont pris effet à des dates différentes, le décompte produit ne distingue pas entre les deux loyers, de sorte que le bail du garage sera considéré comme un accessoire au bail du logement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que  » Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. « .

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le bail du logement conclu le 23 avril 2025 contient une clause résolutoire (article 13-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause, ainsi que celle contenue dans le bail du garage, a été signifié le 18 décembre 2025, pour la somme en principal de 4.591,84 €. Ce commandement précisait que la locataire disposait d’un délai de six semaines pour apurer l’arriéré locatif.

Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du logement et du garage étaient réunies à la date du 30 janvier 2026.

L’analyse du décompte permet de constater que si la locataire a repris des règlements mensuels, leur montant ne couvre pas entièrement le loyer courant. En outre, le diagnostic social et financier a précisé qu’elle a quatre enfants âgés de 4, 13, 16 et 18 ans et qu’elle perçoit 1.800 € par mois de revenus au titre de l’AAH. En outre, il a indiqué qu’elle a des difficultés à effectuer ses démarches administratives et qu’elle envisage l’ouverture d’une mesure de protection ainsi que le dépôt d’un dossier de surendettement.

En l’absence de la défenderesse qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de Mme [H] [N] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets des clauses de résiliation contenues dans les baux.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND BOURG HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [H] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.172,16 € à la date du 10 août 2026.

Les frais relatifs au SLS (15,24 euros et 25 euros) ainsi que l’application d’un surloyer sont justifiés par l’envoi d’une lettre recommandée à Mme [H] [N] le 19 mars 2026.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 12.172,16 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 3] HABITAT, Mme [H] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 février 2021 entre [Localité 3] HABITAT et Mme [H] [N] concernant le garage situé [Adresse 3] à [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 30 janvier 2026 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2025 entre [Localité 3] HABITAT et Mme [H] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé au 3e étage, [Adresse 4] à [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 30 janvier 2026 ;

AUTORISE [Localité 4] à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [N] et tous occupants de son chef dudit logement et dudit garage au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [H] [N] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à verser à [Localité 4] la somme de 12.172,16 € (décompte arrêté au 10 août 2026, incluant l’échéance du mois de juillet 2026 et un dernier règlement de 500 € effectué le 10 août 2026) ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à payer à [Localité 4] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois d’août 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à verser à [Localité 4] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 octobre 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,