COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/428

Rôle N° RG 26/01314 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPRJO

S.C.I. ELLE ET [A]

C/

[O] [Y] EP [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Laurence KALIFA-MERCYANO

Me Camille GUARNIERI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 20 Janvier 2026 enregistré au répertoire général sous le n° 25/05235.

APPELANTE

S.C.I. ELLE ET [A],

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 377 805 973

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée et plaidant par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [O] [Y] épouse [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-004874 du 29/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]),

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 4] (ALGERIE)

domiciliée [Adresse 2].

représentée et plaidant par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès VAREILLES, Présidente de chambre

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Claire-Hélène GIRY- LATERRIERE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026,

Signé par Madame Agnès VAREILLES, Présidente de chambre et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, la SCI Elle et [A] consentait à madame [H] née [Y], un bail à usage d’habitation sur un appartement T2 avec terrasse situé [Adresse 3] contre paiement d’un loyer de 470 € outre 20 € de provision sur charges.

Une ordonnance du 30 mars 2023, signifiée le 4 mai 2023, du juge des contentieux de la protection de Marseille condamnait la SCI Elle et [A] à exécuter sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, et pendant une durée de trois mois, les travaux et mesures suivantes :

– rechercher les causes des infiltrations au niveau de la salle de bains et y remédier,

– aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, notamment une amenée d’air basse pour la cuisine et des entrées d’air dans les pièces de vie,

– vérifier que l’installation électrique ne constitue pas un danger pour les occupants et fournir à la ville de [Localité 1] un certificat établi par un homme de l’art,

– prendre toutes dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré,

– assurer le bon état de fonctionnement et d’étanchéité des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales au droit de la terrasse et des eaux usées en dessous de l’évier.

Le 16 mai 2025, madame [H] faisait assigner la SCI Elle et [A] devant le juge de l’exécution de Marseille aux fins de liquidation d’astreinte, de dommages et intérêts et d’astreinte définitive.

Un jugement du 20 janvier 2026 du juge précité :

– liquidait l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 30 mars 2023 à la somme de 7000€ et condamnait la SCI Elle et [A] à payer ladite somme,

– déboutait madame [H] de sa demande d’astreinte définitive,

– condamnait la SCI Elle et [A] au paiement d’une somme de 1000 € de dommages et intérêts,

– condamnait la SCI Elle et [A] au paiement d’une indemnité de 1000 € au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

Le jugement précité était notifié à la SCI Elle et [A] par lettre recommandée retournée au greffe avec la mention ’ pli avisé non réclamé’. Par déclaration du 2 février 2026 au greffe de la cour, elle formait appel du jugement précité sauf sur le rejet de la demande d’astreinte définitive.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCI Elle et [A] demande à la cour :

– recevoir son appel et le déclarer bien fondé,

– réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le rejet de la demande d’astreinte définitive,

Statuant à nouveau,

– au principal, débouter madame [H] de l’intégralité de ses demandes.

– à titre subsidiaire, réduire le montant de l’astreinte liquidée par le juge de l’exécution et celui des dommages et intérêts alloués à madame [H] à de plus justes proportions,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté madame [H] de sa demande tendant à voir fixer une astreinte définitive à hauteur de 50 € par jour de retard à compter du 6 septembre 2023 et subsidiairement à compter du jugement à intervenir,

– condamner madame [H] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que 90 % des travaux ont été réalisés selon facture du 27 mai 2023 de la société Batimech de sorte que la liquidation de l’astreinte à 7000 € est disproportionnée.

Au titre de la recherche des causes d’infiltration de la salle de bains, elle soutient qu’elle a été réalisée depuis le mois de juin 2022.

Les infiltrations provenaient de la salle de bains du locataire du 3ème étage et l’exécution des travaux est établie par la facture du 27 juin 2022 et confirmée par un courriel de l’agent de la ville en charge du dossier. Il appartenait à madame [H] de se rapprocher de son assurance pour procéder aux travaux de reprise de la peinture du plafond. Elle ignore le motif pour lequel ces éléments n’ont pas été produits devant le juge des contentieux de la protection.

Au titre de la conformité de l’installation électrique, elle invoque le diagnostic du 7 avril 2026.

Enfin, elle ajoute que madame [H] n’occupe plus l’appartement depuis le 28 juin 2024 suite à un arrêté de mise en sécurité du même jour aux fins de réaliser des travaux sur la structure. Elle n’a pas donné suite à ses trois propositions de relogement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, madame [H] demande à la cour de :

– confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

– débouter la SCI Elle et [A] de ses entières demandes,

– condamner la SCI Elle et [A] à payer à son conseil la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile combiné à l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle dans le cadre de la présente procédure en appel.

Au titre de l’obligation de rechercher les causes des infiltrations de la salle de bains et y remédier, il n’est pas établi que la facture du 27 juin 2022 concerne l’exécution de travaux dans la salle de bains du locataire du 3ème étage. La mise en demeure du 19 octobre 2022 de la ville de [Localité 1] de rechercher les causes des infiltrations dans la salle de bains confirme que les travaux réalisés étaient insuffisants. De même un diagnostic technique du 30 septembre 2022 a constaté un plafond dégradé par les infiltrations et l’humidité dans la salle de bains. Enfin, un nouvel arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2023 met en demeure l’appelante de reprendre l’ensemble des infiltrations d’eau provenant des logements, terrasse ou toitures dont la récurrence altère les planchers. En outre, elle invoque l’absence de vérification de l’installation électrique dans le délai imparti avant le 5 juin 2023.

Elle conteste le caractère disproportionné de l’astreinte au motif qu’elle a le plus grand intérêt à ce que les travaux ordonnés soient exécutés afin que la levée de l’arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2023 intervienne et qu’elle puisse réintégrer son logement le plus rapidement possible.

Enfin, elle demande la confirmation de la condamnation indemnitaire fondée sur la résistance abusive de l’appelante.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 25 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

La cour n’est pas saisie par l’intimée d’une demande d’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte.

– Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire,

Selon les dispositions de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

De plus, en application de l’article 1er du protocole n°1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales protégeant le droit au respect des biens de toute personne, le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Ainsi, le juge doit vérifier l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de faire.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 30 mars 2023 condamne la SCI Elle et [A] à exécuter les travaux et mesures suivantes :

– rechercher les causes des infiltrations au niveau de la salle de bains et y remédier,

– aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, notamment une amenée d’air basse pour la cuisine et des entrées d’air dans les pièces de vie,

– vérifier que l’installation électrique ne constitue pas un danger pour les occupants et fournir à la ville de [Localité 1] un certificat établi par un homme de l’art,

– prendre toutes dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré,

– assurer le bon état de fonctionnement et d’étanchéité des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales au droit de la terrasse et des eaux usées en dessous de l’évier.

sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et pendant une durée de trois mois.

En l’état de la signification du 4 mai 2023 de l’ordonnance précitée, l’astreinte a commencé à courir le 4 juin 2023 et a couru jusqu’au 4 septembre 2023.

La SCI Elle et [A] doit rapporter la preuve de l’exécution de l’injonction judiciaire prononcée sous astreinte et disposait donc d’un délai jusqu’au 4 juin 2023 pour faire exécuter les mesures et travaux précités ordonnés par le juge des référés.

Au titre de l’exécution de l’injonction de vérification que l’installation électrique ne constitue pas un danger pour les occupants et de fourniture à la ville de Marseille d’un certificat établi par un homme de l’art, la SCI Elle et [A] produit un diagnostic de l’installation électrique qui n’a été établi que le 7 avril 2026, soit plus de deux années après l’expiration de la période d’astreinte. Ainsi, l’inexécution de cette injonction est établie.

Au titre de l’exécution des autres mesures, la SCI Elle et [A] doit produire une facture de travaux postérieure au prononcé de l’ordonnance de référé du 30 mars 2023 qui prononce l’injonction de faire sous astreinte.

La facture du 27 mai 2023 de la société Batimech établit l’exécution des travaux suivants :

– débouchage conduit évacuation terrasse,

– dépose et remplacement serrure,

– pose d’une grille de ventilation partie haute et basse sur porte de séparation salon/couloir (sur deux faces),

– perçage et pose de grilles de ventilation sur portes de séparation de pièce recto/verso,

– dépose et rabotage des dessous de portes de séparation trop prêt du sol,

– dépose et ajustement de la porte d’entrée qui freine l’ouverture et la fermeture,

– création de ventilation sur les doubles vitrage haut et basse,

– pose de radiateur 1000 watt,

– dépose et remplacement robinet cuisine + cuisine, remise en état des joints d’étanchéité cuisine,

– remise en conformité des évacuations des eaux pluviales sur terrasse.

Ainsi, le premier juge a justement considéré que les travaux afférents aux ventilations, au chauffage et aux dispositifs d’évacuation des eaux usées en dessous de l’évier ont été exécutés avant le point de départ de l’astreinte fixé au 4 juin 2023.

Par contre, la facture du 27 juin 2022 de la société Médiatel est antérieure à l’ordonnance de référé du 30 mars 2023 et ne peut donc valoir preuve de l’exécution de l’injonction judiciaire.

Le juge de l’exécution ne peut modifier le dispositif de la décision de condamnation et il appartenait à la SCI Elle et [A] de former appel de cette ordonnance si elle estimait avoir été condamnée à tort notamment à rechercher les causes des infiltrations au niveau de la salle de bains.

En tout état de cause, cette facture ne mentionne pas que la prestation facturée concerne ’ une recherche des causes des infiltrations au niveau de la salle de bains et y remédier’, mesure ordonnée par le juge des contentieux de la protection.

De plus, elle n’établit pas une intervention dans la salle de bains de l’occupant de l’appartement situé au dessus de celui de madame [H], puisque la facture mentionne ’ Locataire / Immeuble’, imprécision qui ne saurait être réparée par une mention manuscrite et par le courriel du 16 novembre 2022 de l’agence immobilière qui ne contient aucune référence à la facture du 27 juin 2022.

Par contre, un diagnostic technique de l’association Ampil du 30 septembre 2022 mentionne une présence d’humidité dans la salle de bains et la mairie de [Localité 1] a notifié au propriétaire, le 19 octobre 2022, une mise en demeure notamment de rechercher les causes d’infiltration de la salle de bains et y remédier après une visite des lieux du 18 octobre 2022.

Enfin, l’arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2023 fait suite à des visites des lieux des 13 septembre et 7 octobre 2022 et mentionne la chute du faux-plafond de la salle de bains de l’appartement de madame [H] suite à un dégât des eaux de l’appartement du 3ème étage et que le propriétaire n’a pas pris les dispositions nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Ainsi, la SCI Elle et [A] ne justifie pas avoir exécuté pendant la période d’astreinte l’injonction judiciaire de rechercher les causes des infiltrations au niveau de la salle de bains et avoir remédié à ces dernières.

Au titre du comportement du débiteur de l’injonction de faire, la société Elle et [A] justifie avoir procédé à l’exécution partielle, dans une proportion importante, des travaux et prestations ordonnés par le juge du contentieux de la protection.

Cette exécution partielle suffit à fonder la réduction du montant de l’astreinte liquidée à la somme de 5 000 €. Ce montant n’est pas disproportionné par rapport à l’enjeu du litige qui est de contribuer à assurer l’effectivité du droit de madame [H] d’occuper un logement décent délivré par son bailleur.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé et le montant de l’astreinte liquidée sera réduit à 5000 €.

– Sur la demande de dommages et intérêts,

L’article L 121-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages et intérêts en cas de résistance abusive.

En l’espèce, l’appelante justifie avoir exécuté une partie importante des travaux mis à sa charge avant le point de départ de l’astreinte de sorte que le caractère abusif de sa résistance n’est pas établi. La demande de dommages et intérêts n’est donc pas fondée.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

– Sur les demandes accessoires,

La SCI Elle et [A], qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré dans ses dispositions déférées à la cour,

STATUANT à nouveau,

LIQUIDE l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 30 mars 2023 à la somme de 5 000 € pour la période du 4 juin au 4 septembre 2023,

CONDAMNE la société Elle et [A] à payer la somme précitée,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de madame [O] [H],

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE la société civile immobilière Elle et [A] aux dépens de première instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société civile imobilière Elle et [A] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE