R.G. : N° RG 25/00895 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FU7O

ARRÊT N°

du : 20 octobre 2026

CDDS

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES

Me Clement HERVIEUX

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 04 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Troyes (RG 24/01826)

Monsieur [M] [N] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Aurélien CASAUBON de la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreaude l'[Localité 2]

Madame [Y] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Aurélien CASAUBON de la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’Aube

INTIMÉS :

Madame [C] [R]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Clement HERVIEUX, avocat au barreau de l’Aube

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Me Clement HERVIEUX, avocat au barreau de l’Aube

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambrer, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Mme Anne POZZO DI BORGO, conseillère

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Mme Lucie NICLOT, greffière lors des débats et Mme Amandine TRIPET, greffière lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Mme TRIPET, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [Z] et Mme [C] [R] sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5].

Par acte notarié du 3 mai 2023 ils ont signé avec M. [M] [F] et Mme [Y] [U] une promesse synallagmatique de vente de leur immeuble moyennant le prix de 617 000 euros. Cette promesse expirait le 28 juillet 2023.

Le 2 avril 2024, le notaire a dressé un procès verbal de difficultés y indiquant que les conditions relatives à la vente étaient toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues et annexées. Le même jour M. [F] a indiqué ne plus vouloir procéder à la vente étant dans l’incapacité de payer le prix.

Suivant exploit délivré le 18 juillet 2024 M. [Z] et Mme [R] ont fait assigner M. [F] et Mme [U] en paiement de la somme de 61 700 euros correspondant à la clause pénale pour non réalisation de la vente.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 4 avril 2025, le tribunal judiciaire de Troyes a :

– condamné M. [F] et Mme [U] à payer à M. [Z] et Mme [R] la somme de 61 700 euros,

– condamné les mêmes aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 juin 2025, M. [F] et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 5 juin 2026 ils demandent à la cour de :

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

– statuant à nouveau,

– réduire le montant de la clause pénale contractuellement convenue à la somme de 9 000 euros,

– constater que cette somme de 9 000 euros a déjà été acquittée par eux,

– débouter M. [Z] et Mme [R] de leurs autres demandes,

– condamner in solidum M. [Z] et Mme [R] à leur rembourser toutes sommes supplémentaires qu’ils auraient perçus en exécution du jugement dont appel comprenant notamment la saisie attribution pratiquée le 5 juin 2025 à hauteur de 4 383,16 euros,

– condamner in solidum M. [Z] et Mme [R] aux dépens et à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent ne pas contester le principe de leur dette mais qu’il y a lieu de modérer la clause pénale prévue à l’acte dont ils ont déjà versé 9 000 euros.

Ils soutiennent qu’il appartient au créancier de la pénalité de faire la démonstration de son préjudice réel afin de permettre au juge de s’assurer que les dommages et intérêts demandés en application de la clause pénale ne sont pas manifestement excessifs ni à l’origine d’un enrichissement sans cause.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 8 juin 2026 M. [Z] et Mme [R] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement,

– y ajoutant,

– condamner les appelants aux dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l’article 1231-5 du code civil ne prévoit que la faculté pour le juge de contrôler le caractère manifestement excessif de la clause pénale prévue dans un acte et que la partie victime de la défaillance de son co-contractant n’a pas à prouver la réalité de son préjudice.

Ils ajoutent que la somme de 9 000 euros déjà versée n’est pas la contrepartie de leur défaillance à acquérir le bien mais l’indemnisation de trois mois de report de la date de signature de l’acte authentique.

Ils précisent que leur immeuble est actuellement toujours en vente et que cette vente était la conséquence de leur séparation ; qu’ils doivent faire face à des frais importants ayant chacun un logement de sorte que la clause pénale n’est pas excessive au regard de leur préjudice subi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 juin suivant puis à celle du 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1231-5 du code civil dispose :

’Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.’

La disproportion manifeste d’une clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce il est constant que les conditions suspensives prévues par la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 3 mai 2023 étaient toutes réunies mais que la signature de l’acte authentique de vente n’est pas intervenue en raison de la défaillance des acquéreurs qui ont déclaré ne pas disposer des fonds pour procéder au règlement du prix de vente de l’immeuble.

Cette promesse contient une ’Stipulation de pénalité’ aux termes de laquelle la partie qui ne régularise pas l’acte authentique alors que toutes les conditions sont remplies devra verser à l’autre partie la somme de 61 700 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Cette clause rappelle que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue.

Les intimés expliquent que la vente de leur bien était motivée par leur séparation et qu’ils doivent maintenant chacun faire face au paiement de leur loyer et des charges locatives. Ils justifient que leur bien est toujours en vente (leur pièce 7), qu’ils ont dû acquitter la taxe foncière pour les années 2023 à 2025 correspondant à la somme totale de 12 350 euros (leur pièces 10) ainsi que les factures d’énergie pour un montant total de 2 398,96 euros ( leurs pièces 11) ainsi que le coût des travaux sur la toiture en suite d’une fuite pour un montant de 1 701,80 euros (leur pièce 13). Ils invoquent également avoir dû assumer des frais de nettoyage de la maison et d’entretien du jardin mais n’en justifient pas, leurs pièces 12 n’étant que des devis et non des factures.

Au regard de l’ensemble de ces éléments la clause pénale apparaît manifestement excessive par rapport à leur préjudice subi de sorte qu’elle doit être réduite à la somme de 30 000 euros.

Les appelants soutiennent qu’ils ont déjà versé la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale. Les intimés reconnaissent avoir reçu ce montant mais indiquent qu’il s’agit de l’indemnisation du report de la date de signature de l’acte et versent aux débats en pièce 3 un document qu’ils ont eux même signé aux termes duquel ils indiquent être d’accord pour décaler la date de vente définitive de leur maison et qu’en contrepartie ils recevront 3 000 euros par mois de report. Ce document ne contient pas la signature des appelants de sorte qu’il n’est pas justifié que la somme d’ores et déjà versée n’était que la contrepartie d’un report de signature de l’acte définitif et non le paiement d’un acompte sur la clause pénale prévue à l’acte. Cette somme doit donc venir en déduction du montant de la clause pénale ainsi fixée et les appelants seront condamnés à verser aux intimés la somme de 21 000 euros, le jugement étant infirmé en ce sens.

Les appelants demandent que les intimés soient condamnés à la restitution des sommes qu’ils ont versées en vertu du jugement assorti de l’exécution provisoire. Cependant le présent arrêt, infirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement. Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Les appelants succombent principalement, étant reconnus débiteurs d’une clause pénale aux intimés. Ils doivent donc être condamnés aux dépens d’appel et leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est nécessairement mal fondée, le jugement étant confirmé s’agissant des dépens et des frais de procédure de première instance.

L’équité commande d’allouer aux intimés une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tel que précisé au dispositif de cet arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [F] et Mme [U] à payer à M. [Z] et Mme [R] la somme de 61 700 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;

Condamne M. [F] et Mme [U] à payer à M. [Z] et Mme [R] la somme de 21 000 euros au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de condamnation à restitution des sommes réglées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;

Condamne M. [F] et Mme [U] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [F] et Mme [U] à payer à M. [Z] et Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente