COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 349

Rôle N° RG 22/01330 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYPL

[A] [D]

[K] [L]

C/

[U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph MAGNAN

Me Gilles CHATENET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03951.

APPELANTS

Monsieur [A] [D]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE

Madame [K] [L]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Maître [U] [H],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseillère magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 11 janvier 2022, ayant statué ainsi qu’il suit :

’ déboute Mme [L] et M. [D] de toutes leurs demandes,

’ rejette toutes demandes plus amples,

’ condamne Mme [L] et M. [D] à payer à maître [U] [H] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

’ dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

Vu l’appel interjeté contre cette décision le 28 janvier 2022 par M. [D] et Mme [L] ;

Vu les conclusions de M.[D] et de Mme [L] du 6 mai 2026, demandant de :

’ les déclarer recevables en leurs prétentions, fins et conclusions,

’ infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande et en ce qu’il n’a pas retenu la faute du notaire au moment de la vente,

Statuant à nouveau,

’ à titre principal, condamner maître [H] à leur payer la somme de 40’000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de sa négligence fautive qui les a conduits à acquérir le bien,

’ à titre subsidiaire, leur donner acte du désistement de ce qu’ils ont sollicité la condamnation à la somme de 699’600 euros à titre de dommages-intérêts dans la mesure où l’arrêt rendu est désormais revêtu de l’autorité de chose jugée,

’ condamner Maître [H] à leur verser la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

’ ordonner l’exécution provisoire ;

Vu les conclusions de Me [H], du 23 avril 2026, demandant de :

’ statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

Au fond et statuant à nouveau, vu l’article 1240 du Code civil,

constatant que M.[D] et Mme [L], qui semblent fonder leur action sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, font état d’une faute qui n’existe pas et qu’ils sont défaillants dans le rapport de la preuve d’un préjudice né, actuel et certain, rattachable à la faute alléguée, les débouter de toutes leurs demandes,

’ confirmer le jugement,

’ y ajoutant, condamner les appelants au paiement de la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction ;

Vu l’ordonnance de clôture du 19 mai 2026.

MOTIFS

M. [D] et Mme [L] recherchent la responsabilité de maître [H] en sa qualité de notaire, lequel a prêté son concours à la rédaction d’un acte de vente immobilier en date du 9 novembre 2015, pour un bien qu’ils ont alors acquis au prix de 540’000 euros auprès de la société à responsabilité limitée [1] .

Cette société s’était, elle-même, rendue adjudicataire de la villa à l’issue d’une vente forcée organisée par la société lyonnaise de banque qui avait financé l’acquisition du bien, lors de son achat par la SCI [Q], l’adjudication ayant eu lieu le 14 novembre 2013 et ayant été publiée le 16 mai 2014.

Le même bien avait, par ailleurs, fait antérieurement l’objet d’une promesse synallagmatique de vente, le 2 juillet 2012, par la SCI [Q] représentée par les consorts [P] au profit de M. [C] aux droits duquel est ensuite venue la société [2].

Cependant, les vendeurs dans ce projet ayant refusé de réitérer la vente par acte authentique, la société [2] les a fait assigner en perfection de la vente par acte des 18 et 20 décembre 2012, publié le 4 mars 2013.

La société [2] a, ensuite et dans ce cadre, également fait assigner la société [1] en intervention forcée par acte du 6 novembre 2015 ainsi que M. [D] et Mme [L] par exploit du 18 juin 2018 en se prévalant de l’inopposabilité de leur titre de propriété compte tenu de l’antériorité de l’assignation qu’elle avait fait délivrer.

La procédure ainsi diligentée a donné lieu à une décision du tribunal judiciaire de Grasse et un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 19 novembre 2024 confirmant l’irrecevabilité des prétentions de la société [2] tendant à la vente forcée du bien sur le fondement des articles 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955, le réformant sur divers autres points en débat entre les parties retenant que la publication facultative de l’assignation n’emporte pas mutation de propriété et qu’elle ne peut entraîner les effets de l’opposabilité aux tiers prévus à l’article 30 du décret sur la publicité foncière ; qu’une publication provisoire ou facultative qui n’est pas suivie dans les 3 ans de la publication d’une décision judiciaire ou d’un acte authentique devient caduque à défaut d’avoir été prorogée ; qu’aucune publication n’est intervenue avant le 4 mars 2016 et que la société [2] ne peut se prévaloir d’aucun droit opposable à l’encontre des tiers qui ont acquis des droits concurrents régulièrement publiés.

Le jugement présentement déféré retient, en substance, que l’état hypothécaire a été levé 12 jours après la signature du compromis, ce qui est conforme aux usages ; qu’il ne fait état d’aucune inscription postérieure à l’adjudication, cette procédure ayant été également mentionnée à l’acte de vente du 9 novembre 2015 ; que la seule publication de l’assignation ne crée aucun droit en l’absence de publication d’un acte créateur de droit ; que les droits de propriété de la société [1] n’étaient pas remis en cause et que rien ne pouvait laisser à penser au notaire qu’une procédure menaçait l’efficacité de la vente; que l’absence de mention de la procédure engagée par la SARL [2] ne constituait dans ces conditions pas une faute.

Mme [L] et M. [D] reprochent présentement au notaire un manquement à son obligation de conseil et d’information, lui faisant le grief de ne pas avoir dressé l’état hypothécaire du bien vendu et d’avoir procédé à la réitération de la vente en leur cachant l’existence de la procédure dont faisait l’objet le bien qu’ils ont acquis. Ils affirment au regard de la chronologie des actes de la procédure menée par la société [2] que leur action contre le notaire ne peut être déclarée sans objet ; que le notaire affirme avoir levé l’état hypothécaire, mais qu’il n’en rapporte pas la preuve matérielle ; que l’état hypothécaire qu’il a versé aux débats ne le dispense pas de son obligation; qu’il aurait du leur révéler la mention de l’assignation et les conseiller ou les informer de ce chef ; que la question n’est pas celle de savoir si cette publication interdisait la vente, mais de savoir s’il les a informés des risques qu’elle leur faisait courir ; qu’il ne leur a pas été expliqué que cette publication avait pour conséquence, si elle était suivie d’une publication d’acte authentique ou d’une décision de justice dans les 3 ans, de rendre la vente subséquente inopposable ; que le notaire feint d’ignorer que cette publication avait abouti à une procédure judiciaire active au moment de la signature dont il devait s’enquérir de l’état d’avancement ; qu’ils ont ainsi signé sur des renseignements incomplets, déterminants de leur consentement.

Ils prétendent qu’ils ont été placés dans une précarité juridique dont ils n’ont pas été informés; qu’ils ne se seraient pas portés acquéreurs s’ils avaient eu connaissance de la procédure en cours, laquelle leur a causé notamment une anxiété initiale qui a ensuite perduré près de 8 années pendant la procédure et les a impliqués dans des procès malgré eux, vivant ainsi sous la menace d’une expulsion et devant engager d’importants frais d’avocat ; que l’indemnisation qu’ils ont reçue dans le cadre de l’arrêt du 19 novembre 2024 est une indemnisation partielle et autonome limitée à la poursuite de la société [2] ; qu’il y a un lien direct entre la faute reprochée au notaire et leur préjudice de ce chef.

Subsidiairement, ils invoquent la perte de chance pour un préjudice économique de 699 600 euros, qu’ils développent dans le corps de leurs conclusions, mais dont ils se désistent dans le dispositif compte tenu de l’arrêt du 19 novembre 2024.

Le notaire leur oppose le jugement rendu le 7 juillet 2020 assorti de l’exécution provisoire ayant donné ensuite lieu à l’arrêt de la cour d’appel sus visé et il affirme que l’action est, en conséquence, dépourvue d’objet. Il ajoute que les appelants lui reprochent de ne pas avoir levé d’état hypothécaire, ce qui est faux. Il affirme encore que les appelants reconnaissent dans leurs dernières écritures que l’état hypothécaire a été levé, mais lui reprochent de ne pas les avoir informés de l’inscription provisoire prise ; que de ce point de vue, ils ne démontrent pas que plus amplement informés, ils n’auraient pas acheté ; que le préjudice allégué est hypothétique et s’avère aujourd’hui inexistant ; que leur droit de propriété ne peut être remis en cause et qu’ils ont été indemnisés de leur préjudice moral par l’arrêt de la cour d’appel du 19 novembre 2024.

************

L’acte de vente dressé par Me [H] versé aux débats et qui fait foi jusqu’à inscription de faux mentionne, au paragraphe ’Garantie hypothécaire’ ’un état hypothécaire délivré le 3 septembre 2015 certifié à la date du 1er septembre 2015 qui ne révèle aucune inscription’.

Le notaire a, en outre, produit à son dossier devant la cour, l’exemplaire de cet état hypothécaire, mentionnant bien qu’il a été délivré à la demande de la SCP dont il fait partie, qu’elle a été formulée le 1er septembre 2015 et que l’acte a été délivré à Grasse le 3 septembre 2015.

Sa levée régulière par le notaire ne saurait donc être utilement contestée et son visa à l’acte réitératif qu’il est en charge d’établir est ainsi fait dans les conditions usuelles de son établissement, étant considéré que l’avant-contrat avait été signé sous seing privé le 20 août 2015 et que l’état hypothécaire a été levé, après la signature du compromis, à une date qui ne relève pas d’une diligence critiquable.

Cet état ne révèle l’existence d’aucune publication postérieure à la procédure de saisie immobilière et d’adjudication intervenue en novembre 2013, et celle-ci se trouve par ailleurs clairement visée aux termes de l’acte de vente dans le paragraphe ’Effet relatif’.

Il mentionne cependant l’assignation du 18 décembre 2012 qui pour sa part n’est pas citée à l’acte notarié de vente.

Or, si cette mention ne correspond certes pas à un droit grevant l’immeuble et si l’état ne comporte par ailleurs mention d’aucune décision, ni d’aucun acte octroyant des droits de propriété sur le bien à la société [2] consécutivement à cette assignation, il demeure, au vu de la chronologie des actes, que si elle ne remet pas en cause, à la date de la réitération de la vente, l’efficacité de l’acquisition que l’acte dressé par le ministère de Me [H] devait garantir, elle laissait cependant planer une incertitude sur les conséquences éventuelles du contentieux ainsi révélé quant à la situation des acquéreurs pendant le temps de la procédure.

Il en résulte qu’il eût été prudent pour le notaire d’en aviser les acquéreurs, étant, en outre, considéré que le délai de 3 ans courant à compter de cette publication provisoire n’expirait que le 4 mars 2016 de sorte qu’au jour de la vente, l’inscription relative à cette assignation n’était pas encore atteinte de caducité et qu’il était dans ces conditions envisageable qu’un droit de propriété consécutif à la procédure visée sur l’état hypothécaire comme remontant à 2012 puisse être publié, y compris avant la publication de la vente, elle-même.

Il y a donc une faute de ce chef du notaire qui aurait dû informer les acquéreurs des risques auxquels ils pouvaient être exposés dans cette situation et à raison de cette procédure.

Reste, dès lors, à rechercher si les appelants justifient d’un préjudice en lien direct de causalité avec cette faute.

A cet égard, M [D] et Mme [L] sollicitent la condamnation de Me [H] à les indemniser de la somme de 40 000 euros réclamée au titre de leur préjudice moral et économique à raison des frais d’avocat engagés affirmant avoir été « propulsés malgré eux dans une sombre histoire d’abus de faiblesse » ayant reçu une assignation qui leur annonce qu’un marchand de bien revendique la maison dans laquelle ils vivent depuis deux ans et demi » avec leur famille, ce qui leur a causé un choc émotionnel, de l’angoisse et des frais liés aux procédures.

Le préjudice moral, le préjudice économique et le préjudice de stress liés à la procédure qu’ils affirment ainsi avoir subis malgré eux parce que la société [2] les a attraits en justice, ne sont toutefois pas la conséquence directe de cette faute, mais celle des actions engagées par la société [2] et dont ils ont pu lui demander réparation dans le cadre de ces instances.

Il est au demeurant noté à cet égard que la cour, dans son arrêt du 19 novembre 2024, a condamné la société [2] à leur payer, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral subi à raison de l’instance à laquelle ils ont été appelés qui présentait pour eux un ’enjeu important’ considérant que la procédure tendait à leur expulsion et les soumettait à la poursuite d’une défense civile jusqu’en appel .

Le caractère prétendument incomplet ou partiel de cette réparation allégué par les appelants ne saurait être utilement invoqué dans le cadre de cette instance concernant le notaire et si le grief ainsi fait doit être entendu comme une réparation effectivement limitée au préjudice consécutif à la faute de la société [2], à l’exclusion de celle du notaire, ce qui est exact, il n’en demeure pas moins que tel qu’ici invoqué, le préjudice n’a aucun lien direct de causalité avec la faute sus retenue.

Cette demande, en l’absence de tout autre chef de réclamation, sera donc rejetée étant observé qu’ils n’invoquent par ailleurs la notion de perte de chance qu’au titre d’un préjudice consistant dans le risque de ’perdre leur maison dans l’hypothèse où la vente serait reconnue au profit de la société [2]’ à raison d’un préjudice qu’ils qualifient d’économique et qu’ils fixent de façon subsidiaire à 699 600 euros en incluant le prix de la vente et leurs travaux ; que cette prétention est développée dans le corps de leurs conclusions mais qu’ils s’en désistent dans le dispositif qui lie la cour de sorte que ce désistement ne peut, en conséquence, qu’être constaté.

En raison de sa succombance sur le principe de sa faute, Me [H] supportera les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile tant devant le tribunal que devant la cour.

Le jugement sera de ces chefs, réformé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné Mme [L] et M. [D] à payer à maître [U] [H] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et statuant à nouveau de ces chefs;

Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que Me [H] a commis une faute dans l’établissement de l’acte de vente du 9 novembre 2015 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Me [H] aux dépens de première instance ;

Constate le désistement de Mme [L] et M [D] de leur demande de condamnation de Me [H] au paiement de la somme de 699 600 euros ;

Condamne Me [H] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

La greffière, La présidente,