Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01969 – N° Portalis DBY7-W-B7K-FAMJ

S.C.I. [D]
S.A. PACIFICA subrogée dans les droits de la SCI [B] [W].

C/

[A] [T]

JUGEMENT DU 16 Octobre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.C.I. [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.A. PACIFICA
subrogée dans les droits de la SCI [B] [W].
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentées par Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [A] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 01 Septembre 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2023, la SCI [D] a donné à bail à Monsieur [A] [T] et Madame [M] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à EPERNAY (51200), appartement n°4 pour un loyer mensuel de 550 euros, et 40 euros de charges locatives.

Le procès-verbal de constat faisant état de nombreuses dégradations, la SCI [D] et la SA PACIFICA a, par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2026, fait assigner Monsieur [A] [T] par procès-verbal de recherches infructueuses, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin d’obtenir l’indemnisation des dégradations occasionnées par sa locataire.

A l’audience, la SCI [D] et la SA PACIFICA, représentées par leur conseil, reprenant les termes de leur assignation, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [A] [T] au paiement des sommes suivantes :

7000 euros à la SA PACIFICA au titre des dégradations immobilières qu’elle a indemnisées ;28.770,70 euros à la SCI [D] en réparation des autres dommages non indemnisés par l’assureur après déduction du dépôt de garantie ;les entiers dépens ;1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes d’indemnisation, la SCI [D] et la SA PACIFICA affirment que le locataire a commis de nombreuses dégradations pendant la durée du bail, que la SA PACIFICA en a indemnisé une partie, se trouvant ainsi subrogée dans les droits de la bailleresse.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [A] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes en paiement

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Or il résulte de la lecture combinée des articles 7c de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1730 du Code civil que le locataire est tenu d’une obligation d’user raisonnablement de la chose louée. Le locataire doit également rendre le logement dans un état tel qu’il l’a reçu lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. A défaut, il est présumé responsable des dégradations et pertes lors de la durée du contrat de bail. Il n’est toutefois pas responsable des dégradations découlant de la vétusté ou de la force majeure. Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe néanmoins au bailleur.
 
L’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
 
L’article 1731 du même code dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. »
 
Par un arrêt du 03 avril 2001, la Cour de cassation a énoncé qu’en l’absence d’état des lieux lors de la restitution du bien au bailleur, la charge de la preuve des réparations locatives incombe à ce dernier (Civ. 3, 03 avril 2001, n°99-11.312).

En l’espèce, la SCI [D] justifie avoir établi le 31 août 2023 un état des lieux d’entrée que Monsieur [A] [T] a signé. Le bailleur produit également un procès-verbal de constat en date du 17 juillet 2025, faisant office d’état des lieux de sortie. Toutefois, il convient de relever ce dernier constat a été établi en l’absence du locataire.

Pour déterminer s’il y a lieu d’indemniser la SCI [D] des préjudices allégués, il convient de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il en ressort que l’ensemble des pièces et éléments (murs, plafonds, vasques, douche, sol…) du logement étaient décrits comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée. A l’inverse, l’état des lieux de sortie les mentionnent comme poussiéreux et sales et avec une forte odeur. Par ailleurs, le parquet des différentes pièces est décrit comme étant abîmé, hors d’usage, griffé et dégradé. La peinture des murs est dégradée avec de nombreuses traces sur les murs. Il est mentionné que le PVC de la porte d’entrée est abîmé à plusieurs endroits, la poignée à refixer. La vitre de la porte de la chambre n°2 est cassée et l’ossature bois de la porte est dégradée tant à la face avant qu’arrière. L’escalier donnant accès à la chambre en duplex est également griffé et dégradé en plusieurs endroits et la toile sur le mur est arrachée.

Les meubles de la cuisine, dont les bacs de l’évier et de la salle de bain sont également mentionnés comme abîmés ou dégradés.

Il en ressort que la SCI [D] démontre que Monsieur [A] [T] a commis de nombreuses dégradations au sein du logement.

A l’appui de ses demandes, la SCI [D] produit quatre factures, l’une pour le lessivage et la décontamination du logement avant peinture pour un montant total de 5009,33 euros, une deuxième pour le débarras du logement pour un montant total de 2034,90 euros, un devis de la société ABSCISSE d’un montant total de 16.640,05 euros pour la dépose, la reprise du parquet l’application de peintures sur les plafonds et murs du logement.

S’agissant du devis de l’entreprise DUBAR d’un montant total de 31.991,89 euros, il convient d’ores et déjà de déduire tous les postes de travaux relatifs à la plomberie et au chauffage à l’exception de la dépose et pose du WC compte tenu de la dégradation imputable au locataire. De même, il convient de déduire du devis tous les travaux relatifs à l’électricité du logement. En effet, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que de quelconques dégradations liées à l’électricité seraient imputables au locataire. Il convient également d’ôter les postes de travaux relatifs au carrelage de la salle de bain, ces derniers apparaissant uniquement comme sale dans l’état des lieux, et leur dépose et repose n’étant pas justifiées par le remplacement du bac de douche, également indiqué comme fonctionnel dans l’état des lieux de sortie. Ainsi, la part du devis de l’entreprise DUBAR imputable à Monsieur [T] s’élève à une somme de 7313,5 euros.

Le préjudice lié à la réparation du logement dégradé par Monsieur [A] [T] s’élève donc à une somme totale de 30.447,78 euros après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 550 euros.

La SCI [D] produit enfin une quittance subrogative d’un montant de 7000 euros, reconnaissant ainsi que la SA PACIFICA l’a indemnisé de cette somme au titre des dégradations immobilières et acceptant de la subroger dans ses droits de bailleur. Dans la mesure où conformément au principe de réparation intégrale, un même préjudice ne peut recevoir une double indemnisation, il convient de déduire cette somme de 7000 euros de la somme dont est redevable Monsieur [A] [T] en réparation du préjudice matériel.

Par conséquent, Monsieur [A] [T] étant présumé responsable des dégradations survenues pendant la durée du contrat de bail, il sera condamné à payer à la SCI [D] la somme de 23.447,78 euros en réparation du préjudice matériel découlant de la remise en état de l’immeuble à usage d’habitation.

L’article 1346-1 du Code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

La SCI [D] produit une quittance subrogative par laquelle elle accepte de subroger la SA PACIFICA dans ses droits pour un montant de 7000 euros au titre des dégradations locatives. Cette quittance subrogative a été notifiée à Monsieur [A] [T] suivant courrier recommandé en date du 22 janvier 2026. Monsieur [A] [T] sera ainsi condamné à payer à la SA PACIFICA une somme de 7000 euros au titre des sommes qu’a avancé la compagnie d’assurance pour indemniser les dégradations locatives.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [A] [T], doit supporter les dépens.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [A] [T] à verser à la SCI [D] et à la SA PACIFICA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [A] [T] à payer la somme de 23.447,78 euros à la SCI [D] en réparation de son préjudice matériel pour la remise en état du logement loué ;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] à payer la somme de 7000 euros à la SA PACIFICA, subrogée dans les droits de la SCI [D] au titre des sommes qu’elle a avancées à la SCI [D] en réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [A] [T] à payer la somme de 200 euros à la SCI [D] et à la SA PACIFICA en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI [D] et la SA PACIFICA pour le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à CHÂLONS par mise à disposition du public par le greffe,
Le 16 octobre 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION