CIV. 1

MC220

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 7 octobre 2026

Rejet

Mme CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 592 F-D

Pourvoi n° W 24-15.364

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 7 OCTOBRE 2026

La société Laurent Ginesta et Christian Ginesta, notaires associés, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 24-15.364 contre l’arrêt rendu le 9 janvier 2024 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant au groupement foncier agricole (GFA) de La [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bonnet, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Laurent Ginesta et Christian Ginesta, notaires associés, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du groupement foncier agricole de La Préville, et l’avis de Mme Cazaux-Charles, avocate générale, après débats en l’audience publique du 7 juillet 2026 où étaient présentes Mme Champalaune, présidente, Mme Bonnet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Babut, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 9 janvier 2024), suivant acte reçu le 18 mai 2000 par M. [J], notaire, le groupement foncier agricole de La [Adresse 3] (le bailleur) a donné à bail emphytéotique des terres agricoles à M. [B] pour une durée de 18 ans.

2. Par un arrêt du 16 juin 2011 (3e Civ., pourvoi n° 10-17.169, Bull. 2011, III, n° 102), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre un arrêt qui requalifiait le contrat en bail à ferme à long terme.

3. Le bailleur a assigné la société de notaires Jean-Pierre Ginesta et Karine Duvignac-Delmas, successeurs de M. [J], (la société notariale) en indemnisation des préjudices consécutifs à la requalification du bail emphytéotique en bail à ferme.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Énoncé du moyen

4. La société notariale fait grief à l’arrêt de partiellement infirmer le jugement déféré et de la condamner à payer au bailleur les sommes de 3 514,73 euros en réparation des frais de notaire pour la rédaction du bail rural, de 97 229,60 euros en remboursement des frais de justice engagés, de 64 737,62 euros en réparation de la chance qu’il avait perdue d’éviter une perte de rentabilité locative, de 15 488 euros en réparation de la perte de chance sur la valeur du bien et de 57 245,76 euros en réparation de la chance qu’il avait perdue d’éviter les réparations de pérennisation, alors « que le statut des baux emphytéotiques qui ne vise pas spécifiquement et expressément l’exploitation de terres agricoles ne peut permettre aux parties à un contrat de location ayant pour objet l’exploitation de terres agricoles de déroger aux règles impératives des baux ruraux ; qu’en condamnant le notaire à indemniser le GFA de La [Adresse 3] des conséquences préjudiciables de la requalification en bail rural du bail emphytéotique dont l’inefficacité lui était imputée, de la soumission du contrat au statut des baux ruraux et de la perte des avantages liés à la conclusion d’un bail emphytéotique, quand le notaire ne pouvait être tenu responsable de la soumission du contrat au statut impératif des baux ruraux dès lors que la conclusion d’un bail emphytéotique portant sur des terres agricoles en vue de l’exercice d’une activité agricole ne pouvait permettre aux parties de déroger au statut des baux ruraux qui est d’ordre public, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble les articles L. 411-1 et 411-2 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

5. Il résulte de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

6. Selon l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du titre relatif au statut du fermage et du métayage, cette disposition étant d’ordre public.

7. Selon l’article L. 411-2 du même code, les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières.

8. L’article L. 451-1 de ce code dispose :

« Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »

9. La cour d’appel ayant relevé que le bail stipulait une durée et comportait des clauses qui n’étaient pas conformes aux dispositions du code rural relatives au bail emphytéotique, ce qui a conduit à sa requalification en bail rural, en a exactement déduit que la faute du notaire instrumentaire était à l’origine du préjudice résultant pour le bailleur de cette requalification, celle-ci résultant, non des dispositions générales de l’article L. 411-1 précité du code rural et de la pêche maritime, mais de la rédaction défectueuse de l’acte.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Énoncé du moyen

11. La société notariale fait le même grief à l’arrêt, alors « que l’indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu’en condamnant la société Laurent Ginesta et Christian Ginesta à indemniser le Groupement Forestier de la Preville des préjudices qu’elle avait subies à la suite de la requalification du contrat de bail emphytéotique en bail à ferme long terme, tout en refusant de prendre en compte les avantages fiscaux retirés de cette requalification imputée au notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

12. Ayant constaté que, par la faute du notaire, le bailleur avait perdu une chance de conclure un bail emphytéotique et se trouvait désormais lié par un bail rural, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que la cour d’appel a rejeté la demande de prise en compte, dans l’évaluation du préjudice, des avantages du bail rural, en retenant que la requalification du contrat litigieux avait entraîné un rééquilibrage des contreparties réciproques, lesquelles ne pouvaient s’analyser comme des avantages susceptibles de compenser cette perte.

13. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Laurent Ginesta et Christian Ginesta, notaires associés aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Laurent Ginesta et Christian Ginesta, notaires associés et la condamne à payer au groupement foncier agricole de [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le sept octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.