CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 24 septembre 2026

Cassation partielle

M. BOYER, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 513 F-D

Pourvoi n° R 25-11.660

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2026

1°/ La société GP work shops, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ la société Atelier Levêque joaillerie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° R 25-11.660 contre l’arrêt rendu le 13 décembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [U] [S], domicilié [Adresse 3],

2°/ à M. [C] [S], domicilié [Adresse 4],

3°/ à la société Foncière parisienne, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée SCI [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de la société civile immobilière GP work shops et de la société Atelier Levêque joaillerie, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de MM. [U] et [C] [S] et de la société civile immobilière Foncière parisienne, après débats en l’audience publique du 30 juin 2026 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Guillaudier, conseillère rapporteure, Mme Abgrall, conseillère, et Mme Jouanneau, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée du président et des conseillères précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2024), par acte authentique du 9 mars 2017, la société civile immobilière GP work shops (la promettante) a consenti une promesse unilatérale de vente à MM. [U] et [C] [S] (les bénéficiaires) portant sur un bien immobilier, pour une durée expirant le 17 juillet 2017.

2. Le 30 juin 2017, la société civile immobilière [Adresse 6], devenue Foncière parisienne, s’est substituée à MM. [U] et [C] [S] dans le bénéfice de la promesse.

3. La vente n’a pas été réalisée.

4. Les bénéficiaires ont assigné la promettante en réalisation de la vente et en dommages et intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

6. La promettante fait grief à l’arrêt de la condamner à payer aux bénéficiaires une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors « que la clause intitulée « Indemnité d’immobilisation » figurant dans la promesse de vente conclue le 9 mars 2017 fixait le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 25 000 euros et stipulait que « la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au Bénéficiaire (_x0085_) si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul Promettant »; qu’il en résultait que dans l’hypothèse où la non-réalisation de la vente serait imputable au promettant, le bénéficiaire aurait simplement droit à la restitution de la somme éventuellement versée à titre d’indemnité d’immobilisation, et non que le promettant devrait lui verser, en sus, une somme équivalente au montant de cette indemnité ; que pour condamner néanmoins la société GP work shops à payer à MM. [U] et [C] [S] et la société Foncière parisienne la somme de 25 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation, après avoir constaté qu’aucune somme n’avait été séquestrée par le bénéficiaire au titre de cette indemnité d’immobilisation, la cour d’appel a retenu que la clause d’indemnité d’immobilisation « précis[ait] que l’indemnité d’immobilisation rev[enait] au bénéficiaire ’si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant' » et qu' »en application de cette clause, la non-réalisation de la vente promise étant, selon l’analyse ci-avant, imputable au seul promettant, l’indemnité d’immobilisation de 25 000 euros d[evait] être versée au bénéficiaire » ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a dénaturé les termes et précis de la clause «Indemnité d’immobilisation » de la promesse de vente du 9 mars 2017, en violation de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

7. Pour condamner la promettante à payer aux bénéficiaires une certaine somme à titre de dommages et intérêts, l’arrêt retient qu’en application de la clause de la promesse de vente relative à l’indemnité d’immobilisation, la non-réalisation de la vente étant imputable au seul promettant, l’indemnité d’immobilisation doit être versée au bénéficiaire.

8. En statuant ainsi, alors que la promesse stipulait qu’en cas de non- réalisation de la vente imputable au promettant, la somme versée par le bénéficiaire au titre de l’indemnité d’immobilisation lui serait restituée, la cour d’appel, qui a constaté qu’aucune somme n’avait fait l’objet d’un séquestre chez le notaire, en a dénaturé les termes clairs et précis, et a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société civile immobilière GP work shops à payer à MM. [U] et [C] [S] et la société civile immobilière Foncière parisienne la somme unique de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 13 décembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne MM. [U] et [C] [S] et la société civile immobilière Foncière parisienne aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-quatre septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.