1 CCC DOSSIER + 1 CCC à Me DARRAS + 1 CCC à Me TAYER
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 17 SEPTEMBRE 2026

S.D.C. [C] DE LA [J]
c/
[U] [O] [Z]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/06109 –
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQ3I

Après débats à l’audience publique tenue le 08 Juillet 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice, le cabinet JMD INTERSERVICES, SARL inscrite au RCS de Cannes sous le numéro 378 351 456, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
C/o son syndic, Cabinet JMD INTERSERVICES
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [U] [O] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représenté par Me David-Irving TAYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Sameen MOHAMMAD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Juillet 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2026, délibéré prorogé à la date du 17 Septembre 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [U] [Z] est propriétaire d’un appartement au sein de la [Adresse 1], sis [Adresse 5] à CANNES (06400).

Faisant valoir que depuis de nombreux mois, ce dernier ne procède qu’imparfaitement au règlement de ses charges de copropriété ; que depuis le 6 juin 2023, Monsieur [U] [Z] n’a procédé à aucun règlement au titre de ses charges de copropriété, malgré plusieurs relances et une mise en demeure en date du 9 mars 2025 ; que ce dernier est redevable de la somme de 35.035, 50 euros, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a, par acte en date du 3 décembre 2025, fait assigner Monsieur [U] [Z] selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

Vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 481-1 du Code de procédure civile,
Vu les articles 36, 55 et 61-1 du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées au débat,
CONDAMNER Monsieur [U] [Z], en sa qualité de copropriétaire de la [Adresse 1] sis [Adresse 5] à CANNES (06400), à payer au Syndicat des copropriétaires de ladite Résidence, la somme de 35.035, 50 euros, à parfaire, et les intérêts de droit à compter du 27 novembre 2023,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de ladite [Adresse 1] sis [Adresse 5] à CANNES (06400), la somme de 3.613 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 7 juillet 2025, il maintient ses demandes.

Monsieur [U] [Z] a comparu, mais n’a pas conclu.

MOTIFS ET DÉCISION

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n 2021 1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14 2 1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14 1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14 2 1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14 1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14 2 1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14 1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14 1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14 2 1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été jugé par la Cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en œuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :
– un décompte de charges du 01/01/2022 au 01/07/2025,
– un décompte de charges du 25/06/2018 au 01/10/2025,
– des relances en dates des 27/11/2023, 09/03/2025

Il ne produit pas les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels des exercices concernés par ses demandes.

Mais surtout, il ne produit pas la mise en demeure nécessaire à la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en œuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], qui succombe, supportera les dépens, et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45 1 du décret du 17 mars 1967 et 481 1 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en ses demandes,

Le condamne aux dépens,

Le déboute de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Grasse.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure accélérée au fond