REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00674 – N° Portalis DBYH-W-B7K-M7VP

AFFAIRE : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER LES OLYMPIADES C/ [O]

Le : 17 Septembre 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL LEXWAY AVOCATS

Copie à :

Monsieur [C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 17 SEPTEMBRE 2026

Par Alain TROILO, Président du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assisté de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER LES OLYMPIADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O]
né le 30 Décembre 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 22 Mai 2026 pour l’audience des référés du 25 Juin 2026 ;

A l’audience publique du 25 Juin 2026 tenue par Alain TROILO, Président assisté de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Septembre 2026, date à laquelle Nous, Alain TROILO, Président, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [O] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 4].

Par courrier recommandé du 25 février 2026, présenté le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 968,25 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (non chiffrées) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 22 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Olympiades représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Alpes Rhône Conseil Immobilier, a fait assigner Monsieur [C] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :
– 968,25 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles,
– 5.000 € pour préjudice matériel,
– 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
– le tout avec capitalisation des intérêts.

Assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [C] [O], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
– Le relevé de propriété de Monsieur [C] [O] établissant qu’il est propriétaire des lots 005, 026 et 781 de l’immeuble (pièce 1),
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 (pièce 4),
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 (pièce 5),
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 (pièce 6),
– La mise en demeure du 25 février 2026, présentée le 26 février 2026 (pièce 3),
– Un extrait de compte actualisé arrêté au 20 avril 2026 (pièce 8),
– Le contrat de syndic (pièce 7).

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 juin 2025 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices du 1er juillet 2025 au 30 juin 2027, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 25 février 2026, Monsieur [C] [O] était redevable de la somme de 762,25 € au titre des charges et provisions échues (après déduction des frais). Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux sont devenus exigibles en application de l’article 19-2.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 04 décembre 2025 (36 €), pas plus que des frais de contentieux de 170 € facturés le 18 février 2026 et non justifiés dans le contrat de syndic.

Il convient donc de déduire de la somme réclamées les sommes de 206 € (36 + 170).

Aussi, ne justifie pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1. Il sera donc débouté de sa demande sur ce point.

Dans ces conditions, Monsieur [C] [O] sera condamné au paiement de la somme de 762,25 € au titre de l’arriéré des charges échues au 18 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026 et capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Olympiades représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Alpes Rhône Conseil Immobilier, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [C] [O], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [O], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [C] [O] à lui verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Olympiades, représenté par son syndic, la S.A.R.L. Alpes Rhône Conseil Immobilier, les sommes de 762,25 € au titre de l’arriéré des charges échues au 18 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Olympiades, représenté par son syndic, la S.A.R.L. Alpes Rhône Conseil Immobilier, de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires déjà exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 22 mai 2026 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Olympiades représenté par son syndic, la S.A.R.L. Alpes Rhône Conseil Immobilier, de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

Condamne Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Olympiades représenté par son syndic, la S.A.R.L. Alpes Rhône Conseil Immobilier, la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [C] [O] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Elodie FRANZIN Alain TROILO