TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2026

N° RG 26/03405 – N° Portalis DBW3-W-B7K-77AP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE 184
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. BILLS13015
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 30.10.26
À
– Me Léa AZAÏS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2023, la SAS FONCIERE 184 a donné à bail commercial à la SAS BILLS13015 des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 42 000 euros, hors charges et hors taxes.

La SAS FONCIERE 184 a fait délivrer à la SAS BILLS13015 un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 27 mai 2026, pour une somme de 14 686,22 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mai 2026, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 27 juillet 2026, la SAS FONCIERE 184 fait assigner la SAS BILLS13015 devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
– constater la résiliation du contrat de bail,
– ordonner l’expulsion de la SAS BILLS13015 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– condamner la SAS BILLS13015 à payer à la SAS FONCIERE 184 la somme provisionnelle de 29 444,43 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2026, date du commandement de payer,
– condamner la SAS BILLS13015 au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle égale au montant du montant du loyer comprenant les provisions sur charges et impôt foncier, soit 12 508,55 euros, jusqu’à la libération des locaux,
– condamner la SAS BILLS13015 au paiement d’une somme de 3533,33 euros au titre de la clause pénale,
– condamner la SAS BILLS13015 au paiement d’une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 11 septembre 2026, la SAS FONCIERE 184 maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assignée par remise de l’acte à l’étude, la SAS BILLS13015 n’était ni comparante, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

En cours, de délibéré, par message transmis par RPVA le 1er octobre 2026, la société SAS BILLS13015 a sollicité la réouverture des débats au motif qu’elle n’aurait pas eu connaissance de l’assignation en temps utile.

L’assignation ayant été délivrée le 27 juillet 2026 au siège social de la société BILLS13015 situé [Adresse 4] par procès-verbal remis à l’étude du commissaire de justice, la défenderesse disposait d’un temps suffisant pour se constituer à l’audience du 11 septembre 2026.

Il n’y a pas lieu de réouvir les débats.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 27 mai 2026 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 28 juin 2026 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS BILLS13015 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, avec si besoin est, le concours de la force publique.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS BILLS13015 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS BILLS13015 a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 29 444,43 euros, arrêtée au 02 juillet 2026.

Il convient de retirer du solde réclamé la somme de 66 euros correspondant à des frais de relance.

L’obligation du locataire de payer la somme de 29 378,43 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 02 juillet 2026, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS BILLS13015 à payer à la SAS FONCIERE 184 la somme provisionnelle de 29 378,43 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 02 juillet 2026, trimestre de juillet à septembre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2026 sur la somme de 14 689,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS BILLS13015, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mai 2026.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

STATUANT EN REFERE, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE JOUR DU DELIBERE, APRES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE, PAR DECISION REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 décembre 2023 entre la SAS FONCIERE 184 d’une part, et la SAS BILLS13015 d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 juin 2026 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BILLS13015 et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation trimestrielle due par la SAS BILLS13015, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SAS BILLS13015 à payer à la SAS FONCIERE 184 à titre provisionnel la somme de 29 378,43 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 02 juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2026 sur la somme de 14 686,22 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNONS la SAS BILLS13015 à verser à titre provisionnel à la SAS FONCIERE 184, ladite indemnité trimestrielle à compter du 28 juin 2026 et jusqu’à complète libération des lieux;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SAS BILLS13015 à payer à la SAS FONCIERE 184 la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BILLS13015 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 mai 2026 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.