COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/04929 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDMO
Pôle Civil section 2

Date : 27 Octobre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

S.C.I. JCP, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 422 443 630, prise en la personne de son gérant monsieur [C] [F], dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. IMMOBILIER GESTION SERVICES (IGS), immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 328 611 199, prise en la personne de ses gérants messieurs [Y] et [B] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [J] [Z]
née le 24 Mars 1954 à [Localité 2] (ARMENIE),
demeurant [Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Florence LE-GAL
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffière

MIS EN DELIBERE au 27 Octobre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Octobre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 6 novembre 2023, un compromis de vente portant sur un bien immobilier au [Adresse 4] à Montferrier-sur-Lez (34980) a été conclu entre la SCI JCP, venderesse, et Mme [J] [Z], acquéreuse, en présence de leurs notaires respectifs.

L’acte comportait :
– une condition suspensive d’obtention par l’acquéreuse d’un prêt d’un montant maximal de 100 000 euros,
– la stipulation d’une “pénalité” par le versement à l’autre partie de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, si l’une des parties ne satisfaisait aux obligations exigibles, en application de l’article 1231-5 du code civil,
– au bénéfice de la Sarl Immobilier gestion services, agence immobilière détentrice d’un mandat de la SCI JCP, une commission de négociation de 4 000 euros TTC.

Un accord de prêt de la banque Société Générale est intervenu au bénéfice de Mme [J] [Z] le 22 mars 2024.
Un rendez-vous de signature de l’acte authentique était fixé au 15 mai 2024 et n’a pas été honoré.

Par courriel de son notaire du 23 mai 2024, Mme [J] [Z] a fait connaître son refus de poursuivre l’acquisition du bien immobilier, invoquant l’existence de fortes odeurs de remontée d’égoûts outre des auréoles au plafond qui n’étaient pas présentes lors de ses premières visites.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024,-délivré selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile-, au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil, la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services ont assigné Mme [J] [Z] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de sa condamnation au paiement à
– la SCI JCP de la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, outre 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– la Sarl Immobilier gestion services de la somme de 4000 euros de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Mme [J] [Z] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments de la requérante à son assignation valant dernières conclusions.

Le 2 janvier 2026, la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services ont expressément donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la défaillance de Mme [J] [Z] et les demandes formées au titre de la clause pénale ainsi qu’au titre de la rémunération de l’agence

Selon l’article 1231-5 du code civil “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Mme [J] [Z] étant défaillante, il appartient au tribunal d’examiner le bien-fondé des prétentions formées par les demanderesses en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Le fait que Mme [J] [Z] n’a pas comparu par ministère d’avocat -bien que régulièrement assignée- ne vaut ni acquiescement aux demandes des requérantes ni reconnaissance de l’inexécution alléguée, alors qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En conséquence, il appartient à la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services qui invoquent l’inexécution fautive imputable à Mme [J] [Z] d’établir le caractère infondé des motifs opposés par l’acquéreuse pour refuser de réitérer la vente.

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses ont fait valoir que la condition suspensive d’obtention du prêt était levée, que les désordres invoqués par Mme [J] [Z], les auréoles au plafond et odeurs d’égoût constituaient de simples désagréments liés au “non usage temporaire des canalisations”, lesquels auraient disparu, et que les auréoles ont été repeintes et qu’en conséquence, le refus de signer procéderait ainsi d’un motif futile exclusivement imputable à l’acquéreuse.
S’il n’est pas contesté que la condition suspensive d’obtention du prêt était levée depuis le 22 mars 2024 et que Mme [J] [Z] n’a pas comparu au rendez-vous de signature du 15 mai 2024, avant de notifier son refus le 23 mai 2024 par l’intermédiaire de son notaire, il n’est toutefois pas davantage contesté que Mme [J] [Z] a justifié son refus par l’existence, au sein du bien vendu, d’odeurs d’égoût et d’auréoles au plafond constatées postérieurement au compromis, autant d’éléments rappelés par la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services.

Les demanderesses soutiennent que ces motifs sont toutefois inexistants dans la mesure où les désordres auraient disparu : dissipation des odeurs à la suite du rétablissement de l’écoulement normal des eaux dans les canalisations et effacement des auréoles après réfection de la peinture.
Mais elles ne versent pas le moindre élément de nature à en justifier : ni constat contradictoire, ni attestation, ni photographie datée, ni rapport d’un professionnel, ni devis ou facture afférents à minima aux travaux de peintures allégués.
Le bordereau de communication de pièces annexé à l’assignation ne comporte, sur ces point précis, aucune pièce probante établissant la disparition des mauvaises odeurs et celle des traces d’humidité au plafond.

Le tribunal rappelle qu’il ne peut tenir pour établis des faits qui ne sont corroborés par aucune pièce, les seules affirmations des demanderesses dans leurs écritures étant à cet égard insuffisantes.

En l’absence de toute preuve de la disparition effective des désordres invoqués par Mme [J] [Z], le caractère futile ou dénué de fondement du motif de refus opposé par cette dernière ne peut être tenu pour acquis.
Il en résulte que la faute exclusive de Mme [J] [Z] dans la non-réitération de la vente, condition nécessaire à la mise en œuvre de la clause pénale et du paiement de la rémunération de l’agence n’est pas rapportée.
La SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services sont déboutées des demandes en paiement de la somme de 10 000 euros et de celle en paiement de la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des requérantes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant sans audience, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI JCP de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 6 novembre 2023,

DÉBOUTE la Sarl Immobilier gestion services de sa demande en paiement de la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI JCP et la Sarl Immobilier gestion services aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.