JUGEMENT DU
12 OCTOBRE 2026

N° RG 26/04390
N° Portalis DBYS-W-B7K-OUAI

[A] [Y]
c/
S.A.R.L. XSLABEL (RCS NANTES 839 696 176)

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Sébastien CHEVALIER
délivrées le 12 Octobre 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du DOUZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 14 septembre 2026.

Prononcé du jugement fixé au 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

Jugement réputé contradictoire,

ENTRE :

Monsieur [A] [Y], demeurant [Adresse 6] – [Localité 8]
Représenté : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire : 256

DEMANDEUR
D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. XSLABEL (RCS NANTES 839 696 176), demeurant [Adresse 7] – [Localité 4]

Ni comparant ni représenté

DÉFENDEUR
D’AUTRE PART
PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 16 juillet 2013 par Me [Q] [K], notaire associé à [Localité 8], M. [A] [Y] a consenti au renouvellement d’un bail commercial au bénéfice des époux [X] [H] sur une maison à usage mixte de commerce et d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 29 juin 2013 à destination de café brassreie crêperie restaurant PMU, moyennant un loyer annuel de 7 993,69 € hors charges payable mensuellement d’avance.

Selon acte reçu le même jour, le fonds de commerce a été cédé à la S.A.R.L. MDGL, qui l’a revendu selon acte dressé le 3 octobre 2018 par Me [T] [G], notaire associée à [Localité 5], à la S.A.R.L. XSLABEL.

Les parties ont été en litige sur un arriéré de loyers, charges et indexation qui a donné lieu à une suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire consécutive à un commandement de payer du 11 décembre 2023 et à une condamnation au paiement d’une provision de 173,60 € par ordonnance de référé du 7 mai 2024, infirmée sur cette condamnation à provision par un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 26 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, M. [A] [Y] a saisi le tribunal judiciaire d’une demande en paiement de loyers et charges et la S.A.R.L. XSLABEL s’est plainte de l’impossibilité d’occuper la partie habitation depuis plusieurs années et des conditions d’exécution de travaux entrepris à la demande du bailleur.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 19 mars 2026, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [U] [V], la S.A.R.L. XSLABEL a été autorisée à consigner la somme de 198,45 € par mois correspondant à 50 % de la fraction habitation du loyer mensuel, la S.A.R.L. XSLABEL a été condamnée à payer les sommes de 3 175,16 € de loyers impayés d’octobre 2025 à janvier 2026 et de 9 765,64 € d’arriérés de taxes foncières de 2020 à 2025 et la S.A.R.L. XSLABEL a été condamnée à laisser l’accès au cabinet GUILBAULT pour procéder à une expertise sur la valeur locative le 20 janvier 2026 ou à toute date ultérieure convenue entre les parties et l’expert.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2026, M. [A] [Y] a fait signifier à la S.A.R.L. XSLABEL un congé pour le 31 décembre 2026 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer porté à 22 000 € hors taxes hors charges.

Suivant mémoire préalable du 28 avril 2026 signifié au gérant de la S.A.R.L. XSLABEL le 5 mai 2026, M. [A] [Y] a soutenu que :
– au terme de son rapport, le cabinet d’expertise GUILBAUD a estimé la valeur locative hors taxes à 22 000 €,
– la surface utile des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de 112,06 m² peut être pondérée à 98,47 m²,
– trois commerces en valeurs nouvelles sont cités en référence qui dégagent des valeurs de 238,10 €, 184,86 € et 152,02 € le m² pondéré,
– sur ces bases et selon plusieurs méthodes, la valeur locative unitaire brute s’établit à 15 233 € pour le commerce et 6 720 € pour la maison de fonction après réalisation de travaux,
– le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L 145-33 du code de commerce, dès lors que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze années sans avoir été dénoncé.

M. [A] [Y] a fait assigner la S.AR.L. XSLABEL devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 10 juin 2026 pour solliciter :
– la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 29 juin 2025 à la somme de 22 000,00 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses demeurant inchangées sauf celles contraires aux dispositions de la loi Pinel et son décret d’application et sauf substitution de l’indice ILC à l’indice ICC,
– la condamnation de la défenderesse à payer les intérêts légaux sur les arriérés de loyer depuis le 29 juin 2025 outre les intérêts capitalisés en vertu de l’article 1343-2 du code civil,
– subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 22 000 € à compter du 29 juin 2025,
– à défaut d’exercice du droit d’option prévu par l’article L 145-57 du code de commerce, le rappel de la valeur de titre exécutoire de la décision,
– la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. XSLABEL, citée par acte conservé à l’étude de commissaire de justice après vérification de son siège, n’a pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 12 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :
– des caractéristiques du local considéré,
– de la destination des lieux,
– des obligations respectives des parties,
– des facteurs locaux de commercialité.

Cependant, ces dispositions sont écartées et le loyer doit être fixé à la valeur locative par application de l’alinéa 3 de l’article L 145-34 lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce, puisque plus de douze ans se sont écoulés depuis le 29 juin 2013 avant que le bailleur ne fasse signifier le 21 avril 2026 un congé avec offre de renouvellement du bail.

Il est donc nécessaire de déterminer la valeur locative à la date de renouvellement du bail, qui interviendra, selon le congé signifié, le 1er janvier 2027, et non à la date du 29 juin 2025 comme le mentionne le demandeur.

M. [A] [Y] produit, au soutien de sa demande de fixation du loyer à 22 000 € une expertise qu’il a commandée et financée et qui se fonde :
– pour la partie commerciale, en premier lieu aux tableaux de l’administration fiscale lesquels ne sont généralement pas retenus par la juridiction sauf à titre de vérification, et en second lieu sur trois références dont deux concernent des petites surfaces inférieures à 50 m² dans un secteur bien plus prisé, de sorte qu’il n’y a qu’une valeur de comparaison, ce qui est peu fiable,
– pour la partie habitation, en faisant état d’une valeur de référence de 10,50 € par mois par m² dont la source n’est ni précisée ni donc vérifiable et en appliquant une décote de 30 % au titre de l’état dégradé des lieux, alors que le juge de la mise en état a autorisé une consignation de 50 % du loyer de la partie habitation.

Cet élément est donc insuffisant pour fixer le loyer à la somme réclamée et ne permet pas non plus de déterminer la valeur locative du bien loué.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Le demandeur réclame un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que la demande de modification du loyer doit être rejetée en l’état.

Les demandes seront réservées.

La défenderesse n’ayant curieusement pas constitué avocat alors qu’elle a réagi aux assignations précédentes, il convient, afin de garantir l’application du principe du contradictoire, de prévoir que l’avocat habituel de la société XSLABEL, Me Jean-Marie BOUQUET, recevra communication par le greffe d’une copie de la présente décision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder M. [B] [L], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 8] – [Localité 10] Mobile : [XXXXXXXX01], Téléphone : [XXXXXXXX02], courriel : [Courriel 1], avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux à usage commercial,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative de la partie commerciale à compter du 1er janvier 2027, conformément à ces critères,

* décrire les travaux exécutés et l’état des locaux de la partie habitation et préciser leurs caractéristiques principales,

* donner son avis sur la valeur locative de la partie à usage d’habitation en précisant la ou les méthodes suivies, et pour la méthode comparative en citant les caractéristiques principales des termes de référence,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que M. [A] [Y] devra consigner au greffe, avant le 12 décembre 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 novembre 2027,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Ordonne communication d’une copie de la présente décision à la diligence du greffe à Me Jean-Marie BOUQUET de la SARL SULIS AVOCATS, avocat habituel de la S.A.R.L. XSLABEL,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE