COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [O], [S] [B] épouse [O] c/ Syndic. de copro. SDC [P] [J]
N° 26/
Du 01 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 23/03815 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGVG

Grosse délivrée à

expédition délivrée à
Me Rose MBA N.KAMAGNE
Me Eric VEZZANI

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 01 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [S] [B] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndic. de copro. [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] sont propriétaires d’un appartement dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Lors de leur assemblée générale du 9 mars 2020, les copropriétaires ont décidé de ne pas réinstaller les jardinières situées devant le bâtiment ABC enlevées lors de la réalisation des travaux de réfection des enrobés et de mandater le conseil syndical pour proposer un projet pour les remplacer par du mobilier urbain devant empêcher le stationnement des véhicules à soumettre à la prochaine assemblée générale.

Lors de sa réunion du 28 juin 2023, l’assemblée générale a rejeté la proposition de réalisation de travaux de pose de mobilier urbain sur la voie d’accès au droit du bâtiment ABC suivant modèle à définir par le conseil syndical faisant l’objet de la résolution n°37.

Par acte du 2 octobre 2023, M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 4] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir notamment le prononcé de la résolution n°37 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 outre l’indemnisation du préjudice causé par le non-respect du règlement de copropriété.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 mai 2026, M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] sollicitent sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la nullité de la résolution n°37 de l’assemblée générale du 28 juin 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à lui payer les sommes suivantes :10.000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec la précision qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Ils rappellent que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire à agir seul en justice en cas de carence du syndicat à faire respecter le règlement de copropriété et, en l’espèce à autoriser implicitement le stationnement abusif en violation de ce règlement, ce qui engage sa responsabilité.
Ils estiment en effet que le syndicat engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison des conséquences dommageables de sa carence à faire respecter le règlement de copropriété et à protéger les parties communes de l’immeuble. Ils ajoutent que le syndicat est également responsable, sur le fondement du droit commun, des dommages résultant de ses fautes délictuelles.
Ils font valoir que le défaut de vote d’une résolution destinée à remédier au stationnement sauvage des véhicules sur le trottoir entrave la jouissance paisible des appartements situés le long de cette voie. Ils estiment que le refus de voter cette résolution est une faute morale en raison du non-respect de la décision prise en 2020, une malhonnêteté intellectuelle car aucune proposition concrète n’a jamais été soumise à l’assemblée et une faute à l’égard du règlement de copropriété qui rappelle l’existence de parking en sous-sol et à l’extérieur sur des emplacements délimités, sans aucune possibilité de stationnement sur la chaussée pour permettre de préserver la tranquillité et la sécurité des résidents.

Ils exposent que depuis que les jardinières ont été ôtées, les copropriétaires stationnent leurs véhicules à cheval sur le trottoir et la chaussée, ce qui va à l’encontre du règlement de copropriété que l’assemblée avait pour mission de faire respecter, ce qui l’a conduit à envisager de remplacer les jardinières par du mobilier urbain pour finalement refuser de voter le principe de tels travaux. Ils précisent verser aux débats des photographies permettant de constater la violation continue du règlement sans que le syndicat ne prenne aucune mesure pour y remédier.
Ils expliquent qu’ils avaient voté à l’origine contre la décision de ne pas réinstaller les jardinières et qu’aucun projet sérieux de remplacement par du mobilier urbain n’a été présenté. M. [F] [O] confirme qu’il appartient au conseil syndical composé de plus d’une dizaine de membres de sorte qu’il ne pouvait pas élaborer seul le projet à soumettre à l’assemblée générale et qu’aucune turpitude ne peut lui être reprochée.
Ils précisent que le règlement de copropriété établi en 1979 n’a jamais été modifié et que la copropriété ne comporte aucun stationnement ou emplacement visiteurs, ce qui ne permet pas cependant de légitimer le stationnement nécessairement illicite sur les parties communes. Ils relèvent que durant 41 ans, les jardinières ont fait obstacle à ce stationnement, ce qui doit être rétabli pour faire respecter le règlement de copropriété mais également la sécurité des résidents et de leurs visiteurs dont des enfants lorsqu’ils accèdent aux équipements communs dont la piscine. Ils soulignent que l’établissement de panneaux de stationnement interdit n’a pas permis de dissuader les contrevenants, ce qui oblige les piétons à cheminer sur la route.
Ils soutiennent qu’ils subissent un trouble de jouissance depuis que les jardinières ont été retirées en raison des pollutions visuelles, sonores et olfactives générées par le stationnement depuis leur appartement dans une copropriété d’habitation bourgeoise avec un certain standing.

Dans ses conclusions en défense communiquées le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 3] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation in solidum de M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait observer que l’assignation qui lui a été délivrée ne contenait pas de fondement juridique, ce qui était susceptible d’entraîner sa nullité sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile. Il souligne que les demandeurs fondent leur demande de nullité de la résolution n° 37 sur une faute morale et une malhonnêteté intellectuelle qu’il conteste et qui ne constitue en aucun cas des motifs de nullité d’une décision collective. Il relève que M. [O] qui appartient au conseil syndical n’a rien mis en œuvre pour soumettre un projet d’implantation de mobilier urbain à l’assemblée générale si bien qu’il est partiellement responsable de la situation qu’il dénonce. Il rappelle que le syndic n’a pas le pouvoir de contraindre les membres du conseil syndical à exécuter la mission qui leur a été confié par l’assemblée. Il précise que la minorité des copropriétaires doit accepter la décision prise par la majorité en faisant observer que le vote de la résolution 37 a été précédée d’un débat relaté par le procès-verbal et qu’en l’absence de projet précis présenté par le conseil syndical, les copropriétaires ont préféré voter contre. Il explique le vote par l’absence de possibilité de stationnement pour les visiteurs ou entreprises chargés de l’entretien dans la copropriété mais également à l’extérieur. Il relève que le règlement de copropriété interdit de transformer les lots à usage de parking mais pas tout stationnement dans les parties communes de la copropriété, ce dont il déduit que la décision n° 37 ne lui est pas contraire. Il soutient que peu de piétons empruntent les trottoirs litigieux et qu’il n’existe pas de situation d’insécurité, le syndic et le syndicat n’ayant pas de pouvoir coercitif pour faire cesser le stationnement des véhicules. Il conclut que la résolution est valable et qu’en l’absence d’infraction au règlement de copropriété, aucun trouble de jouissance ne peut être invoqué d’autant qu’il considère que la gêne visuelle alléguée n’est pas démontrée.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 mai 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 prorogé au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de la résolution 37 de l’assemblée du 28 juin 2023.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée que pour quatre motifs, l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir et un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

En dehors de ces motifs, l’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est pas susceptible d’être contestée car les tribunaux ne peuvent s’immiscer dans la gestion de la copropriété, leur compétence se limitant à apprécier la légalité des demandes dont ils sont saisis.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Même dans ce cadre, le syndicat ne peut, sans unanimité, prendre de décisions qui porteraient atteintes soit à la destination de l’immeuble, soit aux droits fondamentaux des copropriétaires sur leurs lots, soit encore aux stipulations du règlement de copropriété.

Par ailleurs, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.

Mais l’abus de majorité se distingue cependant de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, lors de leur assemblée générale du 9 mars 2020, les copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » ont décidé de ne pas réinstaller les jardinières situées devant le bâtiment ABC et de mandater le conseil syndical afin qu’il propose un projet pour les remplacer par du mobilier urbain destiné à empêcher le stationnement des véhicules.

Aucune proposition n’a été formulée lors des assemblées générales des années 2021 et 2022 à défaut de proposition du conseil syndical et/ou de demande d’inscription de cette question à l’ordre du jour.

Lors de sa réunion du 28 juin 2023, l’assemblée générale a examiné une résolution 37 intitulée « Décision à prendre visant à effectuer des travaux de pose de mobilier urbain sur la voie d’accès au droit du bâtiment ABC suivant modèle à définir par le conseil syndical » qui est rédigée de la  manière suivante : 

« Un débat s’engage sur l’intérêt de cette proposition.
À la suite de la réalisation des travaux de réfection de l’enrobé de la voie de circulation au droit des entrées A, B et C, les copropriétaires avaient décidé en assemblée générale de retirer les jardinières existantes.
Depuis plusieurs mois, des véhicules de résident ont pris l’habitude de se garer devant les entrées. Monsieur [O] rappelle qu’en dehors des emplacements prévus à cet effet, tout stationnement est interdit sur les voies de circulation.
Concernant cette question du stationnement, Monsieur [D] propose de mettre en place un groupe de travail composé de membres du conseil syndical mais également de copropriétaires intéressés par ce problème.
La solution consistant à déplacer le portail du 197 afin de créer des places de stationnement supplémentaires devra faire l’objet d’une étude très complète sur sa faisabilité.

L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance des faits, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, accepte les travaux de pose de mobilier urbain sur la voie d’accès au droit du bâtiment ABC suivant modèle à définir par le conseil syndical ».

Cette résolution, soumise à un vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, a été rejetée pour n’avoir recueilli que 3008/7982 tantièmes.

Les époux [O] font valoir que cette décision de refus revient à entériner le non-respect du règlement de copropriété interdisant le stationnement sur les parties communes d’une part, et qu’elle est contraire à l’intérêt collectif de préserver la sécurité et la tranquillité des occupants de l’immeuble d’un certain standing d’autre part.

Certes, le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » prévoit, dans son paragraphe « Usage des parties communes » (page 67) que :

« Aucun des copropriétaires ne pourra encombrer les entrées, les paliers, les escaliers, les couloirs, les abords, voies et allées, espaces verts, ni y laisser séjourner aucun objet. Les parkings non privatifs ne pourront être occupés que de façon intermittente et seulement par des véhicules d’utilisation courante, à l’exclusion des camions, remorques, caravanes, bateaux etc. »

Il s’ensuit qu’en l’état, les voies d’accès communes ne peuvent pas être encombrés, y compris par des véhicules stationnés quand bien même ils ne seraient pas gênants comme le soutient le syndicat.

Néanmoins, la question qui a été soumise à l’assemblée n’était pas de permettre le stationnement des véhicules sur la voie de circulation devant les entrées ABC de la copropriété mais d’autoriser des travaux de pose du mobilier urbain pour l’empêcher.

Or, l’assemblée générale du 9 mars 2020 avait adopté le principe du remplacement des jardinières situés devant le bâtiment ABC par du mobilier urbain que le conseil syndical, auquel appartient d’ailleurs M. [F] [O], devait présenter à l’assemblée générale.

Le conseil syndical n’a cependant jamais proposé un tel projet de sorte que les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que l’assemblée aurait dû, de nouveau, adopter la même position de principe sans projet concret et chiffré sur lequel se prononcer.

Par ailleurs, le refus de l’assemblée à laquelle aucun projet de travaux de pose de mobilier urbain, fondé sur des devis permettant de les chiffrer et de les mettre en œuvre, n’a été soumis n’est pas la cause du stationnement sur la voie commune devant les entrées ABC auquel une nouvelle décision de principe n’aurait pas permis de remédier.

Dès lors, le refus de l’assemblée d’adopter une nouvelle décision de principe alors qu’elle ne disposait pas d’un projet précis et chiffré ne peut être assimilé à une autorisation de stationnement sur la voie commune devant le bâtiment ABC en violation du règlement de copropriété.

Cette décision a été en effet précédée d’un débat dont il ressort que si le stationnement dans cette copropriété est une difficulté, ce qui a d’ailleurs conduit le président du conseil syndical à envisager la mise en place d’un groupe de travail pour créer des emplacements visiteurs, aucun projet précis n’a été soumis à l’assemblée pour installer du mobilier urbain à la charge de la collectivité.

Dès lors, le refus de l’assemblée ne peut être considéré comme abusif ou constitutif d’une « faute morale » ou de « malhonnêteté intellectuelle » dès lors que les copropriétaires étaient légitimes à refuser des travaux d’aménagement des voies communes sans disposer d’informations élémentaires sur leur consistance et leur coût.

À défaut d’être directement contraire au règlement de copropriété ou à l’intérêt collectif, la résolution n°37 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » du 28 juin 2023 n’encourt pas la nullité de sorte que les époux [O] seront déboutés de leurs demandeurs formées de ce chef.

Sur la demande additionnelle d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance.

Outre l’action en nullité fondée sur l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit de réclamer au syndicat l’indemnisation du préjudice personnel que leur causeraient des décisions adoptées par l’assemblée générale, qu’elles soient positives ou négatives.

Dans la mesure où une délibération de l’assemblée générale irrégulière ou présentant un caractère abusif constituerait une faute imputable au syndicat et aurait causé un préjudice notamment à un copropriétaire, il peut engager la responsabilité du syndicat s’il a exercé un recours contre cette délibération.

En l’espèce, il convient de constater qu’aucun des motifs invoqués par les époux [O] n’est de nature à invalider le refus de l’assemblée de réaliser des travaux de pose de mobilier urbain en remplacement des anciennes jardinières.

En tout état de cause, les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice personnel causé par le stationnement, distinct de celui causé aux autres copropriétaires, alors qu’ils ne fournissent aucun élément permettant de localiser leur appartement à proximité de la voie sur laquelle stationne ces véhicules.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] seront condamnés in solidum aux dépens. L’équité ne commande pas en revanche de prononcer à leur encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Il sera rappelé que, compte-tenu de la date d’introduction de l’instance, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] de toutes leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande formée de ce chef ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] aux dépens ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT