COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 2] c/ [V], [V]

MINUTE N°
DU 07 Octobre 2026

N° RG 26/00627 – N° Portalis DBWR-W-B7J-RC34

Grosse délivrée
à Me Juliette HURLUS

Expédition délivrée
à M [K] [V]

Expédition délivrée
à M [X] [V]

le

DEMANDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2]
Représenté par son syndic FORIMMO, pris en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Juliette HURLUS, substituée par Me Patrick DEPREZ, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [O] [V],
né le 15 Avril 1972 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [X] [J] [V]
né le 02 Octobre 1951 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Madame Nathalie DARBANS, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 7 octobre 2026.

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026.

FAITS ET PROCEDURE

M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] sont copropriétaires indivis au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7].

Par actes extra-judiciaires des 1er et 02 décembre 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1] SOURCE”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, a fait assigner M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 4.202,43 €.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]” a été représenté par son conseil ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, M. [K] [V] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, M. [X] [J] [V] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, prorogé au 07octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :
– aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,
– aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :
– le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,
– les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LA SOURCE”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, justifie :

– que M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] sont propriétaires indivis des lots n° 21 et 43 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7],

– que l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2025 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

– avoir mis en demeure M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] par acte extra-judiciaire du 08 octobre 2025 d’avoir à régler la somme, en principal, de 3.674,04 €.

Il n’est pas justifié que M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] auraient contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 17 juin 2025 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]” produit en sus, notamment :
– des appels de charges et travaux,
– des relevés individuels de charges,
– le décompte de créance.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, justifie que M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 4.202,43 € arrêté au 1er décembre 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], solidairement, au paiement de la somme de 4.202,43 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 1er décembre 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2025, date de la mise en demeure, pour la somme de 3.674,04 €, et à compter de la présente décision.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] ne s’acquittent pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [K] [V] et M. [X] [J] [V] seront condamnés, in solidum, au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1] [Localité 2]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, de la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], solidairement, à payer à Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, sis [Adresse 7], représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, la somme de 4.202,43 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2025 pour la somme de 3.674,04€ et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], in solidum, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté

REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], in solidum, aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [V] et M. [X] [J] [V], in solidum, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 7]”, représenté par son syndic La Sté REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, du surplus de ses demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE