RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00512 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OTYN

MINUTE N° :

Société IMMOBILIERE 3F venant aux droits D’ERIGERE
c/
[J] [S], [T] [S]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Maître Emilie VAN HEULE
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 16 octobre 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 1er septembre 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F venant aux droits D’ERIGERE anciennement LSVO
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparant en personne

Madame [T] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparante en personne

———–

Le tribunal a été saisi le 29 juillet 2025, par Assignation du 17 juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 1er septembre 2026, et jugée le 16 octobre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015, la société LSVO, bailleur, a donné en location à Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S], preneurs, un logement à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer principal du logement de 349,43 euros et du garage de 47,10 euros, charges en sus, payable à terme échu.

Suivant opérations de fusion-absorption, la société LSVO a été absorbée par la société ERIGERE, celle-ci ayant été absorbée définitivement par la société IMMOBILIERE 3F le 1er octobre 2025.

Alléguant d’échéances impayées, le bailleur a fait délivrer le 20 février 2025 à Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme principale de 3.670,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2025, la société ERIGERE a fait assigner Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection en chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE à l’audience du 6 janvier 2026, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– Constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, pour impayés de loyers, et en tout état de cause prononcer la résiliation judiciaire ;

– Ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique ;

– Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] au paiement de la somme de 5.438,99 euros, représentant le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de du commandement sur la somme de 3.670,71 euros et de l’assignation pour le surplus ;

– Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer des baux résiliés augmentés des charges à compter du 1er juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

– Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À la suite d’une demande de renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 avril 2026 et mise en délibéré au 9 juin 2026. Par décision de réouverture des débats, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er septembre 2026 aux fins de production d’un décompte actualisé, les défendeurs arguant de l’apurement de la dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

En demande, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE, représentée par son conseil, a réitèré ses demandes telles que formées par son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 1.853,20 euros, terme d’août 2026 inclus, selon décompte du 31 août 2026 arrêté au 28 août 2026 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux. Bien que le paiement des loyers et charges aient repris avant l’audience, le bailleur déclare s’opposer à l’octroi de délai de paiement de la dette locative suspensif de la clause résolutoire du bail la dette locative n’ayant pas été soldée.

En défense, Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S], comparaissant personnellement, se sont opposés aux demandes du bailleur entendant faire valoir avoir effectuer un virement de 994,80 euros le 31 août 2026, non comptabilisé audit décompte, et sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail afin de se maintenir dans les lieux et poursuivre les efforts d’apurement d’ores et déjà engagés, déclarant des revenus mensuels de 2.500 euros.

Les défendeurs ont été autorisés à justifier par une note en délibéré avant le 8 septembre 2026 de l’encaissement du virement effectué le 31 août 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2026.

Il sera donc statué par décision contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande de résiliation du bail est donc recevable.

2. Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, le contrat de bail valablement conclu entre les parties précise que les co-preneurs sont solidaires des clauses et conditions du contrat de location, les copreneurs étant tenus au paiement des loyers et charges jusqu’à dissolution du mariage quand bien même l’un des preneurs quitterait les lieux.

3. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 1er juillet 2015 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer signifié le 20 février 2025 reprenant régulièrement ledit délai de deux mois fixé au bail.

Il ressort du décompte en date du 31 août 2026 versé aux débats que les défendeurs n’ont pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 21 avril 2025.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par les défendeurs à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges qui feront l’objet d’une régularisation.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé au 31 août 2026, terme de juillet 2026 inclus, démontrant que Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] restent à lui devoir au 28 août 2026 la somme de 1.853,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, inférieure au montant sollicité aux termes de son acte introductif d’instance.

Les défendeurs n’ayant pas justifié par une note autorisée en délibéré de l’encaissement du virement qu’ils exposent avoir effectué la veille de l’audience, il conviendra donc de retenir en l’état l’arriéré locatif tel qu’arrêté au 28 août 2026 par le bailleur, sans préjudice des éventuels paiements ultérieurs des défendeurs.

Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S], qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette, en l’état arrêtée au 28 août 2026, seront ainsi condamnés au paiement de la somme de 1.853,20 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

5. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai, et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est établi que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il conviendra en conséquence, compte tenu de leur situation personnelle et financière, de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Toutefois, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. Il conviendra ainsi d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif, conformément aux dispositions légales, l’indemnité d’occupation définie ci-avant s’appliquant pleinement.

Le bailleur qui ne justifie pas en ce cas de l’urgence à déroger aux dispositions légales, verra sa demande d’expulsion des défendeurs sans délai rejetée sur ce chef.

6. Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à la situation économique respective des parties ; dès lors, la société IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevables les demandes de la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE anciennement LSVO ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti le 1er juillet 2015 à Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] sur le logement avec garage sis [Adresse 5] à [Localité 4], par acquisition de la clause résolutoire au 21 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1.853,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés en l’état de la dette arrêtée au 28 août 2026, terme de juillet 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] à s’acquitter de cette somme en 33 mensualités de 55 euros et une 34ème mensualité qui soldera la dette, en sus du loyer et des charges courants, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société IMMOBILIERE 3F sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé, et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS :

– DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] de libérer volontairement le logement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

– CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] en cas de résiliation effective du contrat de location à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

– DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société IMMOBILIERE 3F pourra procéder à la régularisation des charges ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [T] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 février 2025 ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Fait à [Localité 5] le 16 octobre 2026,

Le Greffier Le Juge