TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

N° RG 25/10571 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7JA

Jugement du 17 Septembre 2026

N°26/ 884

[E] [M]
[L] [U]

C/

[C] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
M. [M]
Mme [U]

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à
Me BOMMELAER
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Septembre 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFFLE lors des débats et de Françoise ROUXEL lors du délibéré, Greffières ;

Audience des débats : 18 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [E] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

Mme [L] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [P]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [C] [P] a donné à bail à Mme [L] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] par contrat du 18 mai 2022, pour un loyer mensuel de 500 €, outre 55 € de provisions sur charge. Un dépôt de garantie de 500 € a été versé par la locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Par un avenant au bail en date du 25 octobre 2022, M. [C] [P] a également donné à bail ce logement à M. [E] [M].

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement par les parties le 31 mai 2022 et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 2 septembre 2024.

Suite au départ des locataires du logement et des dégradations constatées par le bailleur, ce dernier n’a pas restitué le dépôt de garantie, en dépit de plusieurs relances amiables des locataires.

Mme [L] [U] et M. [E] [M] ont adressé au bailleur, par l’intermédiaire de la société de gestion immobilière, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 décembre 2024 de restituer le dépôt de garantie pour la somme de 500 €.

Le 19 mai 2026, un procès-verbal de carence dans le cadre d’une conciliation conventionnelle a été dressé.

Faute de paiement de la part du bailleur, Mme [L] [U] et M. [E] [M] ont demandé, par requête déposée le 9 janvier 2026, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir condamner M. [C] [P] au paiement de la somme de 500 euros, au titre de restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’à une somme équivalent à 10% d’intérêts de retard.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 18 juin 2026.

Les locataires ont maintenu l’intégralité de leurs demandes initiales, formulant leur demande de pénalités jusqu’au jour de l’audience. Ils ont indiqué que le logement était vétuste et que les dégradations retenues étaient déjà présentes lors de leur entrée dans les lieux. Les locataires ont précisé avoir eu plusieurs problèmes dans le logement, notamment avec le réfrigérateur, les joints et les volets électriques, et que ni l’agence immobilière, ni le bailleur, n’avaient eu de réaction.

M. [C] [P], représenté par son avocat, a sollicité l’irrecevabilité de la requête de Mme [L] [U] et M. [E] [M] pour absence de fondement juridique, ainsi que le débouté de l’ensemble de leurs demandes.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur a fait valoir que les locataires ont signé l’état des lieux de sortie lors de leur départ et qu’ils ne pouvaient désormais le remettre en cause. Il a ajouté que les sommes mises à la charge des locataires étaient justifiées par des factures.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résolution amiable des litiges :

Il résulte de l’article 750-1 du code de procédure civile que :
“En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.”

En l’espèce, Mme [L] [U] et M. [E] [M] justifient d’une tentative de conciliation. Par conséquent, les demandes présentées par Mme [L] [U] et M. [E] [M] sont donc recevables.

Sur la demande en irrecevabilité de la requête :

L’article 56 du Code de procédure civile prévoit que : “ L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :
1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions.”

En l’espèce, M. [C] [P] soulève l’irrecevabilité de la requête au regard de l’absence de fondement juridique. Or la requête déposée par Mme [L] [U] et M. [E] [M] comporte bien un exposé des moyens en fait et en droit, les requérants expliquant avoir quitté le logement sans obtenir la restitution du dépôt de garantie de la part du bailleur et sollicitant, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sa restitution et des pénalités de retard.

La requête est donc régulière, il convient de débouter M. [C] [P] de sa demande d’irrecevabilité.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].
Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

Mme [L] [U] et M. [E] [M] justifient avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 500 euros lors de l’entrée de Mme [L] [U] dans le logement conformément au contrat de bail signé entre les parties le 18 mai 2022.

Les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 autorisent le bailleur à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie après le départ du locataire à condition que des sommes lui restent dues ou que le locataire soit redevable de sommes en raison de dégradations constatées au sein du logement. Or M. [C] [P] fait valoir que les locataires ont commis des dégradations ayant justifié la retenue du dépôt de garantie.

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que les locataires sont tenus à l’entretien courant du logement et des menues réparations. Ils sont exonérés de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’ils ont fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 31 mai 2022, décrit un logement en bon état général. L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, mentionne que le logement présente des traces de saleté et quelques éléments en état d’usage.

Pour justifier de la retenue du dépôt de garantie, le bailleur expose avoir dépensé la somme de 288€ au titre de la réfection des joints et du nettoyage des sols et la somme de 485,96€ au titre du nettoyage de la douche, du lavabo, la réfection des joints de la cuisine et le remplacement du réfrigérateur. M. [C] [P] produit aux débats deux factures numérotées 1298 et 1330 pour justifier des sommes exposées.
Il convient de noter, en premier lieu, que la réfection des joints de la cuisine a été facturée à deux reprises, sur chacune des factures, sans explication. La somme de 72€ facturée à ce titre sur la seconde facture sera donc écartée. En second lieu, la facture n°1298 mentionne la réfection de joints autour de l’évier, du plan de travail, de la plaque de cuisson et de la douche. Or à l’exception des joints notés comme moisis dans la douche, l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations concernant des joints dans la cuisine. Dès lors, seule une somme forfaitaire de 40€ sera retenue pour la réfection des joints de la douche.
Par ailleurs, la facture n°1330 comprend l’achat d’un réfrigérateur, des frais de mise en place et d’enlèvement de l’ancien réfrigérateur pour un montant total de 329,96€. Or l’état des lieux ne mentionne pas que le réfrigérateur est hors d’usage, mais simplement qu’il est “non propre” et “moisi”. Ces observations ne justifient pas le remplacement du réfrigérateur aux frais des locataires.

Ainsi seuls les frais de nettoyage des sols, de la douche et du lavabo, les frais de refections des joints de la douche, ainsi que les frais de déplacement pourront être imputés aux locataires, soit la somme totale de 220 euros.

Le bailleur devait donc restituer aux locataires la somme de 280€ après déduction du dépôt de garantie de 500€ de la somme correspondant aux frais de réparations des dégradations locatives.
Le bailleur ne justifie pas de la retention de cette somme de 280€ depuis plusieurs mois. Il convient dès lors de le condamner à payer aux locataires cette somme, majorée d’une somme de 10% du loyer principal par mois de retard.

En l’espèce, la restitution du dépôt de garantie aurait dû intervenir dans le délai de deux mois suivant la restitution des clefs, soit au plus tard le 3 novembre 2024, M. [C] [P] ne justifiant que partiellement de dégradations locatives. Le retard est ainsi constitué du 3 novembre 2024 au 18 juin 2026, de 19 mois et 15 jours. Les pénalités s’élèvent donc à la somme de 950€ (50€x19mois). M. [C] [P] sera ainsi condamné à verser à Mme [L] [U] et M. [E] [M] la somme totale de 1 230 euros (280+ 950).

Sur les demandes accessoires :

M. [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action est recevable ;

DEBOUTE M. [C] [P] de sa demande d’irrecevabilité de la requête;

DÉCLARE la requête déposée par Mme [L] [U] et M. [E] [M] recevable,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à Mme [L] [U] et M. [E] [M] la somme totale de 1 230euros, au titre du dépôt de garantie non restitué et de la majoration de 10%, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] [P] aux entiers dépens et le DEBOUTE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame ROUXEL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE