TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 09 Octobre 2026

N° RG 26/00715 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MBHX

Jugement du 09 Octobre 2026
N°: 26/966

[U] [W] épouse [L]

C/

[E] [I] [N]
[D] [O] épouse [R] [B], en qualité de caution
[H] [R] [B], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEFUR
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me RUGRAFF
COPIE à M et Mme [R] [B]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Octobre 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 11 Septembre 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [U] [W] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sophie GUILLON-COUDRAY, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Gwénolé LEFUR, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [E] [I] [N]
[Adresse 3]
représentée par Me Chloé RUGRAFF, avocat au barreau de RENNES

Mme [D] [O] épouse [R] [B], en qualité de caution
[Adresse 4]
non comparante, représentée par M [R] [B] [H], muni d’un pouvoir

M. [H] [R] [B], en qualité de caution
[Adresse 4]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2019, Mme [P] [W], épouse [L] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [I] [N] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer de 510€.

Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] se sont portés cautions solidaires de Mme [E] [I] [N].

Le 10 avril 2025, Mme [P] [W], épouse [L] a fait signifier à Mme [E] [I] [N] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 22 novembre 2025.

Mme [E] [I] [N] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date.

Le 7 janvier 2026, Mme [P] [W], épouse [L] a assigné Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] en qualité de cautions, devant le tribunal judiciaire de Rennes et demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation au 22 novembre 2025 du bail conclu entre Mme [P] [W], épouse [L] et Mme [E] [I] [N] par l’effet du congé pour vendre signifié le 10 avril 2025, constater en conséquence que Mme [E] [I] [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 novembre 2025, ordonner l’expulsion de Mme [E] [I] [N], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le recours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard, condamner solidairement Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation de 706,95€ à compter du 22 novembre 2025, condamner solidairement Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] au paiement de la somme de 1 500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.
L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 11 septembre 2026.

A cette date, Mme [P] [W], épouse [L], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, précisant que Mme [E] [I] [N] n’avait pas de dettes mais n’avait pas effectué de démarches pour son relogement.

Par conclusions déposées à l’audience, Mme [E] [I] [N] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux pour lui permettre de se reloger,débouter Mme [P] [W], épouse [L] de sa demande tendant à ce que l’expulsion soit assortie d’une astreinte.
Mme [E] [I] [N], représentée par son avocat, a indiqué n’avoir pas trouvé de logement et a souhaité pouvoir se maintenir dans le logement dans l’attente de son relogement, notamment parce qu’elle vivait avec ses trois enfants.

Présent à l’audience et représentant son épouse, M. [H] [R] [B] a indiqué que Mme [E] [I] [N] avait effectué des démarches pour obtenir un logement dans le parc privé sans obtenir de réponse. Il a ajouté qu’elle avait toujours payé son loyer et qu’il se porterait à nouveau garant dès l’obtention d’un nouveau logement.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Le congé pour vendre doit être délivré au plus tard dans les six mois précédent la fin du bail.

Cet article ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

De ce fait, la lettre de congé doit indiquer de nombreuses mentions : les motifs du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué, la description précise du logement, l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permettant d’indiquer les conditions de l’offre de vente au locataire. Par ailleurs, cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information.

Également, le II de cet article prévoit le droit de préemption au profit du locataire. Il dispose que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Ainsi, « à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Dans ce cas, lorsque le congé pour vente a été délivré à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

En l’espèce, le bail a été conclu le 25 octobre 2019, avec une prise d’effet au 23 novembre 2019. Il a été tacitement reconduit le 23 novembre 2022 et devait donc se terminer le 22 novembre 2025. Le congé a été signifié à étude le 10 avril 2025 pour le 22 novembre 2025. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le congé délivré par Mme [P] [W], épouse [L] indique le motif, en l’espèce la vente du bien loué. Le bien loué est précisément décrit, tant sur la surface habitable que les pièces comprises dans la maison et les équipements y attenant.
Le congé délivré contient, également, le prix de vente du logement, ainsi que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire se trouve en pièce jointe. En outre, le droit de préemption prévu pour le locataire est clairement mentionné, expliquant que ce congé pour vente comporte offre de vente des locaux pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que le congé pour vendre délivré par Mme [P] [W], épouse [L] le 10 avril 2025 est valide. Il convient, donc, de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que Mme [E] [I] [N] est, de ce fait, occupant sans droit ni titre du logement depuis le 23 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion de Mme [E] [I] [N]

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de Mme [E] [I] [N], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation.

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que le bailleur obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de délai formée par Mme [E] [I] [N]

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

L’article L412-4 du même code précise que les délais prévus ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il faut tenir compte de « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

En l’espèce, il ressort des observations précédentes que Mme [E] [I] [N] est informée depuis le mois d’avril 2025 de son obligation de quitter le logement, soit depuis plus de 18 mois. Si elle justifie de démarches pour bénéficier d’un relogement au sein du parc social, elle ne démontre pas avoir effectué en parallèle des démarches auprès de bailleurs privés. Or actuellement, Mme [E] [I] [N] est justement titulaire d’un bail dans le parc privé, elle est à jour de ses paiements et dispose d’un garant. La possibilité d’être relogée dans le parc privé n’apparaît donc pas impossible.
Cependant, il convient de tenir compte également de la situation familiale de Mme [E] [I] [N], qui est mère de trois enfants mineurs résidants avec elle. Ces derniers doivent pouvoir conserver un lieu de vie et être assurés de leur relogement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [E] [I] [N] un délai pour quitter le logement qui sera limité à quatre mois en raison de l’ancienneté de la délivrance du congé pour vendre et de la nécessité pour la bailleresse de procéder à la vente de son bien immobilier.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation :

Le bail étant désormais résilié, il convient de condamner Mme [E] [I] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. La bailleresse ayant indiqué que la locataire était à jour du paiement de ses loyers à la date de l’audience, il sera prévu le paiement de cette indemnité à compter du 11 septembre 2026. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [W], épouse [L] ou à son mandataire.
Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] s’étant portés cautions solidaires par actes de cautionnement en date du 2 novembre 2019, seront condamnés solidairement avec Mme [E] [I] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] partie perdante au procès, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] seront solidairement condamnés à payer à Mme [P] [W], épouse [L] la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par Mme [P] [W], épouse [L] , le 10 avril 2025 à Mme [E] [I] [N] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] à [Localité 1];

CONSTATE, en conséquence, que le bail a pris fin le 22 novembre 2025 et DIT que Mme [E] [I] [N] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis le 23 novembre 2025;

ACCORDE à Mme [E] [I] [N] un délai de quatre mois pour se maintenir dans le logement à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai de quatre mois, Mme [E] [I] [N] devra libérer volontairement les lieux et restituer les clés, et qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [P] [W], épouse [L] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] à payer à Mme [P] [W], épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 septembre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve des sommes déjà versées par Mme [E] [I] [N] ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] à payer à Mme [P] [W], épouse [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [I] [N], Mme [D] [O], épouse [R] [B] et M. [H] [R] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge