Retard d’exécution et qualification de clause pénale dans un contrat de vente immobilière.

L’Essentiel : L’article 1231-5 du Code civil précise que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Cette disposition établit que la mise en demeure est une condition préalable à l’exigibilité de la pénalité convenue dans le contrat. De plus, lorsque le contrat stipule une somme à titre de dommages et intérêts, le juge peut modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer les désordres signalés dans l’année suivant la réception des travaux.

Résumé de l’affaire : Un acheteur a acquis un appartement auprès d’une société de promotion immobilière par acte notarié en mars 2022. Suite à des désordres constatés dans le bien, l’acheteur a assigné la société devant le tribunal judiciaire pour obtenir des indemnités de retard concernant des travaux de remise en état. Le tribunal a rendu un jugement en juillet 2023, déboutant l’acheteur de ses demandes et le condamnant aux dépens.

L’acheteur a interjeté appel de cette décision en octobre 2023, soutenant que la société avait manqué à ses obligations contractuelles en n’effectuant pas les travaux dans le délai imparti. Il a demandé à la cour de reconnaître la recevabilité et le bien-fondé de son appel, affirmant que la société avait effectué les travaux après la date limite convenue. Il a également contesté la qualification de la clause de pénalité, arguant qu’elle ne devait pas être considérée comme telle, mais comme une garantie légale.

Dans ses conclusions, l’acheteur a précisé que la société, en tant que professionnelle de la construction, était consciente de ses obligations. Il a demandé des dommages-intérêts pour le préjudice subi en raison du retard dans l’exécution des travaux. En réponse, la société n’a pas contesté les conclusions de l’acheteur, ce qui a conduit à une présomption d’appropriation des motifs du jugement initial.

La cour a examiné les stipulations de l’acte notarié, concluant que la garantie de parfait achèvement n’était pas due à l’acheteur, mais à la société. Elle a confirmé que la clause en question était bien une clause pénale, sanctionnant l’inexécution des obligations. De plus, la cour a noté qu’aucune preuve de préjudice n’avait été fournie par l’acheteur concernant le retard des travaux. En conséquence, la cour a confirmé le jugement du tribunal et a condamné l’acheteur aux dépens d’appel.

Obligations contractuelles et mise en demeure

L’article 1231-5 du Code civil précise que, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Cette disposition établit que la mise en demeure est une condition préalable à l’exigibilité de la pénalité convenue dans le contrat.

Clause pénale et dommages-intérêts

Selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, impose au constructeur de réparer les désordres signalés par le maître d’ouvrage dans l’année suivant la réception des travaux. Cette garantie est d’ordre public et ne peut être écartée par une clause contractuelle.

Inopérance des moyens tirés de la garantie légale

Il a été établi que la garantie de parfait achèvement n’était pas due à M. [Y] [Z] mais à la société Deleflie, rendant inopérant le moyen selon lequel la clause ne faisait que reprendre cette garantie légale dans les rapports entre les parties.

Qualité de promoteur et mise en demeure

La simple qualité de promoteur immobilier ne suffit pas à établir que les parties ont dérogé à la formalité de la mise en demeure de manière expresse ou tacite, conformément aux exigences de l’article 1231-5 du Code civil.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement juridique des obligations contractuelles du vendeur concernant les travaux de remise en état ?

Le vendeur, en vertu de l’article 1231-5 du Code civil, est tenu d’exécuter les obligations stipulées dans le contrat. Cet article précise que lorsque le contrat stipule qu’une partie manquant à ses obligations paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, cette somme ne peut être modifiée que par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est également stipulé que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, sauf en cas d’inexécution définitive. Dans le cas présent, le vendeur avait un délai de 30 jours pour effectuer les travaux, et le retard constaté dans l’exécution de ces travaux a conduit à la demande d’indemnités de retard.

Quel est le caractère de la clause stipulant une indemnité forfaitaire en cas de retard ?

La clause stipulant une indemnité forfaitaire en cas de retard est qualifiée de clause pénale. Selon le jugement, cette clause sanctionne l’exécution d’une obligation et a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties.

L’article 1231-5 du Code civil, en précisant que toute stipulation contraire à ses alinéas est réputée non écrite, renforce cette qualification. Ainsi, la clause d’indemnité forfaitaire est considérée comme une pénalité pour non-exécution des travaux dans le délai imparti.

Quel est l’impact de l’absence de mise en demeure sur les obligations du vendeur ?

L’absence de mise en demeure a un impact significatif sur les obligations du vendeur. Selon l’article 1231-5 du Code civil, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Dans cette affaire, il n’est pas établi que les parties aient dérogé à cette formalité de manière expresse ou tacite.

La simple qualité de promoteur immobilier du vendeur ne suffit pas à justifier une exemption de cette obligation. Par conséquent, l’absence de mise en demeure pourrait limiter la possibilité de réclamer des indemnités pour retard dans l’exécution des travaux.

Quel est le rôle de la garantie de parfait achèvement dans ce litige ?

La garantie de parfait achèvement, selon les stipulations de l’acte notarié, est une obligation du vendeur envers l’acheteur. Cependant, dans ce cas, il a été établi que cette garantie n’était pas due à l’acheteur, mais à la société Deleflie.

Cela signifie que l’argument selon lequel la clause d’indemnité ne serait qu’une réitération de cette garantie légale est inopérant. Le tribunal a donc correctement qualifié les stipulations comme une clause pénale, car elles sanctionnent l’exécution d’une obligation et évaluent les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution.

Quel est le résultat de l’appel formé par l’acheteur ?

L’appel formé par l’acheteur a été rejeté, et le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a été confirmé. L’acheteur a été débouté de ses prétentions, et il a été condamné aux dépens d’appel.

Cette décision repose sur le fait que l’acheteur n’a pas réussi à prouver qu’il avait subi un préjudice significatif en raison du retard dans l’exécution des travaux, qui consistaient en des réparations mineures. Le tribunal a donc jugé que les arguments présentés par l’acheteur n’étaient pas fondés.

ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 23/01496 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F66U

[Z]

S.A.S. DELEFLIE

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 13 JUILLET 2023 suivant déclaration d’appel en date du 25 OCTOBRE 2023 RG n° 22/03601

APPELANT :

Monsieur [Y] [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.S. DELEFLIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

DATE DE CLÔTURE : 16 avril 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 Septembre 2024 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 28 Mars 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Mars 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 21 mars 2022, M. [Y] [Z] a acquis auprès de la société Deleflie un appartement sis à [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, M. [Y] [Z] a fait assigner la société Deleflie devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre, afin d’obtenir paiement d’indemnités de retard dans l’exécution de travaux de remise en état de certains désordres.

Par jugement réputé contradictoire du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a débouté M. [Y] [Z] de l’ensemble de ses prétentions et l’a condamné aux dépens.

Par déclaration du 25 octobre 2023, M. [Y] [Z] a formé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 avril 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques écritures transmises par le RPVA le 12 décembre 2023, M. [Y] [Z] demande à la cour de :

» JUGER Monsieur [Z] [Y] [O] recevable et bien fondé en son appel,

JUGER que la société DELEFLIE a manqué à ses obligations contractuelles dès lors que les travaux prévus ont été effectués après le 21 avril 2022,

ET EN CONSEQUENCE,

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que la clause qui vise à reprendre un engagement légal ne saurait être qualifiée de clause pénale,

JUGER que Monsieur [Z] [Y] [O] a subi un trouble de jouissance en l’absence d’exécution des travaux dans le délai contractuellement prévu,

CONDAMNER la société DELEFLIE à payer à Monsieur [Z] [Y] [O] la somme de 14.850 ’ au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER la société DELEFLIE à payer Monsieur [Z] [Y] [O] la somme de 14.850 ’ au titre de la réparation du retard dans l’exécution ses obligations,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

JUGER que l’acte authentique en date du 21 mars 2022 ne prévoit nullement l’obligation de mettre en demeure, au préalable, la société DELEFLIE,

JUGER que les parties ont entendu se soustraire à cette obligation de mise en demeure préalable, laquelle n’est pas d’ordre public,

CONDAMNER la société DELFLIE à payer Monsieur [Z] [Y] [O] au paiement de la somme de 14.850 ’ et ECARTER le défaut de mise en demeure de la société DELEFLIE par Monsieur [Z] [Y] [O].

ET, EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société DELEFLIE à payer à Monsieur [Z] [Y] [O] la somme de 2.500 ’ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société DELEFLIE aux entiers dépens « .

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

– que conformément aux stipulations de l’acte notarié, le vendeur disposait d’un délai courant jusqu’au 21 avril 2022 pour procéder à la reprise des désordres; que l’intervention n’a eu lieu que le 29 juillet 2022 ;

– que la clause par laquelle la société Deleflie s’engage à faire les travaux de reprise ne constitue que la réitération d’une garantie légale et d’ordre public, en l’espèce la garantie de parfait achèvement ; que la clause qui vise à reprendre un engagement légal ne saurait être qualifiée de clause pénale ;

– qu’à titre subsidiaire, il est patent qu’il a subi un préjudice du fait du retard d’exécution de ses obligations par la société Deleflie ;

– que le vendeur est un promoteur, professionnel de la construction, parfaitement conscient des obligations qui sont à sa charge ; que la clause a été insérée aux termes d’un acte notarié, sans aucune mention de cette obligation de mettre en demeure.

***

La déclaration et les conclusions d’appel ont été signifiées en étude à la société Deleflie, intimée défaillante, par acte du 15 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’acte de vente notarié du 21 mars 2022 stipule que :

« Il est ici précisé que des désordres ont été constatés par l’ACQUEREUR concernant, savoir :

– présence d’un jour sous le passe-plat avec un défaut d’étanchéité,

– et un jeu sur des placards des chambres.

Le VENDEUR déclare avoir fait jouer la garantie de parfait achèvement pour ces désordres constatés dans la fiche incident demeurée ci-annexée et s’engage à y remédier et ce dans le délai de TRENTE (30) JOURS à compter des présentes.

Etant convenu qu’au cas où les travaux ne seraient pas exécutés au plus tard dans les TRENTE (30) JOURS des présentes, le VENDEUR s’oblige à régler à l’ACQUEREUR qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de CENT CINQUANTE EUROS (150,00 EUR) par jour de retard à titre de stipulation de pénalité sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’ACQUEREUR de poursuivre l’exécution des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux « .

Il ressort de cet acte et des stipulations rappelées ci-avant, que la garantie de parfait achèvement n’était pas due à M. [Y] [Z] mais à la société Deleflie, de sorte que le moyen tiré du fait que la clause ne faisait que reprendre cette garantie légale est inopérant dans les rapports entre les parties.

Le premier juge a donc qualifié à bon droit de clause pénale ces stipulations, qui sanctionnent l’exécution d’une obligation et ont pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties.

Il n’est par ailleurs pas établi que les parties aient dérogé à la formalité de la mise en demeure de manière expresse ou tacite, la simple qualité de promoteur immobilier étant insuffisante à ce titre.

Enfin, M. [Y] [Z] ne produit aucune pièce démontrant qu’il a subi un préjudice lié au retard d’exécution de trois mois des menus travaux consistant à régler un jour sous une fenêtre passe-plat et quelques étagères de placard.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris.

M. [Y] [Z], qui succombe, sera tenu aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 13 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Saint-Pierre,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [O] [Z] aux dépens d’appel .

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT